东莞三旧改造：工业厂房可像商品房一样买卖
东莞南城塘贝村，与中心广场一步之遥。 南都记者 方光明摄
作为东莞“三旧”改造的纲领性指导文件，《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》(下称《意见》)，将于9月1日起实施，持续至2015年8月31日。
据了解，为了鼓励旧厂房用地整合改造，工业用地的容积率等多个限制都已经放宽，新文件甚至突破性地引入了“工业地产”的概念：即占地15亩且容积率1.5及以上的旧改项目，改造后建成的工业大厦等可分割出售，并可以办理独立的《房地产权证》。另外，旧厂房业主自行改造后甚至可用于建设企业总部，但只租不售。《意见》明确要在3年的“三旧”改造专项规划期限内，盘活和整合1万亩旧厂房用地，建设一批产业集聚区、都市型工业园和多层、高层工业楼宇。
东莞市“三旧”办综合协调组组长张映强介绍，此前由于利益的导向，东莞的“三旧”改造项目与其它城市一样，多用于发展商业地产或商品住宅。而此次《意见》的发布则重点强调“优二强二”，发展产业类项目，包括传统优势产业、先进制造业、高新技术产业和生产性服务业项目。
其中，占地15亩及以上，且容积率1.5及以上的改造项目，将获得更多优惠政策。最大的突破就是，项目改造后建成的工业生产使用部分，如多层的工业大厦，可分割出售，并参照商品房办理《预售证》的做法，为分割出售部分办理独立的《房地产权证》。这意味着，“三旧”改造将引入工业地产的概念，工业厂房也像商业地产和商品住宅项目一样，可以进入市场。
此次《意见》中表述：经市经信部门认定的生产性服务业项目(下称2.5产业)，可使用工业用地，但不得改变用途。张映强解释，这意味着改造后土地可用于2.5产业，包括现代信息服务、物流会展、科技服务、文化创意、服务外包。旧厂房业主自行改造后，甚至可以直接用于建设上述产业的企业总部。不过，建成后，只准自用和出租，不准对外出售。
为了提升土地的承载力，在符合相关技术规范的前提下，工业、仓储用地的容积率不设上限。即工业、仓储用地上的楼宇可以尽量“拔高”。张映强介绍，这是为了节约集约用地，向空间要土地。
南都：有声音反馈，目前东莞的产业规划未出，讨论多年的区划调整也未明朗，如果“三旧”改造还是在独立的地块上做文章，工业用地开发分散，可能重复浪费，无法形成集群效应，还是走回30年前的老路。
张映强（东莞市“三旧”办综合协调组组长）：我们也是意识到这一点，所以《意见》里也强调，“三旧”改造专项规划要实现三规融合，将城市规划、产业规划和土地利用总体规划有机结合。另外，东莞发改部门制定的产业规划今年年底就将完成。我们也在督促东莞各镇街修编自己辖区的“三旧”改造专项规划，要求各镇街根据自己的产业比例和产业集聚区来编修“三旧”改造规划。所以到下一个规划期，全市的产业规划等都出来后，这三个方面可以融合得更好。
南都：为什么《意见》中，“三旧”改造中房地产用地受到限制，同时，土地出让金市、镇、村的比例分成也有调整，镇一级的分成减少了20%？
张映强：从全市可持续发展的角度来看，这些条文的导向都很明确：就是不希望“三旧”改造都去搞房地产，鼓励改造用地多用于产业转型升级项目。
《意见》有说明，如果是现有工业用地改造后不改变用途，只改变容积率的，不需交土地出让金。需要上交土地出让金的都是将工业用地改为商住或住宅用地的项目。所以，故意将镇区一级的分成比例下调，就是为了抑制“工改商”。另外，减少镇一级的分成，将其纳入市的专项改造资金，也是想加强市里对“三旧”改造的统筹调配，全市一盘局。
中山大学岭南学院财政税务系主任林江步子要更大点，应鼓励土地入股
对比以前，《意见》对制造业和产业项目的扶持力度更大，补贴增多，无疑是很大的突破。但是，政府还应该把步子迈得更大一点，考虑得更长远，应该鼓励土地入股。
按照现在的思路，村集体的最终得益还是依赖土地，依靠收租。可是企业发展壮大后要迁移呢？根本出路，还是要把改造后的土地入股，村民做了股东，才能参与企业分红，企业做得越好，村民的分红也越多，两者的利益相连，也更能鼓励村集体推动企业的转型升级。这是一个良性循环。当然，很多工厂、企业可能不愿意让村民入股，要执行有难度。可是，政府应该明确这一个方向。不然，和30年前一样，村民和企业的关系还是房东和房客。
另外，“三旧”改造后，有利于引入创新型企业和大企业，有助于村民就业、引入外来人才，对于村集体经济有很大的促进。但是所有这一切都要靠村民自己去把握，目前的政策就只是一个基础。可是，很多政策利好对村民来说还是“天书”，他们在引入企业时，甚至还写不出像样的商业计划书。所以，除了国土部门，市政府也需要统筹考虑，怎样为“三旧”改造提供更多的细节支撑。
瑞峰置业副总经理姚丽君引入工业地产 帮中小企业度过危机
从这次《意见》的发布内容看，政府的态度很明确：工业用地的改造就是要有以制造业为核心的产业发展。
新政执行后，工业用地可以引入2.5产业，物流、会展等进入后，工业园区的产业链条就更加完善。这个对鼓励产业的多元化发展，很有现实意义。引入工业地产，则是更大的突破。东莞其实有，比如天安数码城，就是大开发商拿地，重资打造大型的工业园区或孵化园区，再分割出售给中小型企业。但是，这种模式的发展一直以来都只限于高新产业园区，并未放开。
现在引入到“三旧”改造中，并扩大到普通产业，对于成长中的中小型制造业企业，更具有诱惑力。他们的资金实力有限，无法单独盖厂房，常年租厂房，又无法积累固定资产。以后，工业大厦都可以分割销售，这种中小型企业就可以购入，作为企业抵御风险的模式。这也有助于企业在东莞扎根。现在，需要将这些利好落地，帮助东莞大量中小型制造企业度过这一世界性的危机。
占地15亩及以上，且容积率1.5及以上的“工改工”项目，将获得更多优惠政策。如多层的工业大厦，可分割出售，并参照商品房办理《预售证》的做法，为分割出售部分办理独立的《房地产权证》。该项目必须符合3个条件：1.改造后的用地为有偿出让的国有工业用地；2.项目竣工验收的容积率达到1.5以上(含本数)；3.受让人为在莞登记注册的企事业单位，并符合产业准入条件。
步子应迈得更大一点，应该鼓励土地入股。当然，很多工厂、企业可能不愿意让村民入股，要执行有难度。可是，政府应该明确这一个方向。不然，和30年前一样，村民和企业的关系还是房东和房客。———中山大学岭南学院财政税务系主任林江
以后工业大厦都可以分割销售，中小型企业就可以购入来抵御风险，这有助于企业在东莞扎根。现在，需要将这些利好落地，帮助东莞大量中小型制造企业度过这一世界性的危机。———瑞峰置业副总经理姚丽君
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