东莞全域取消商品住房限购新一轮需求端政策纾困或全面开启
12月26日，广东省东莞市住房和城乡建设局(简称“东莞市住建局”)官网发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》(简称《通知》)。《通知》明确，东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区暂停实行商品住房限购政策。
这意味着，即日起东莞全域32个镇街取消住房限购。对此，业内人士认为，新一轮需求端的政策纾困已经开始，而对于东莞来说，不能寄希望于外来投资客，更重要的是把本地的需求潜力通过发补贴、降地价、降税费等多种手段释放出来。
《通知》提出，自该通知印发之日起，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同(或房地产买卖合同)网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。
而东莞其他区域的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易；二手商品住房暂停实行限售政策。
对于此次政策出台的目的，《通知》称，是为切实贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场平稳发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
事实上，在莞城街道等上述“原限购区域”不再实行限购政策后，意味着东莞全域都已经取消住房限购。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，东莞退出限购、以限售取代限购的模式，与不久前佛山的做法完全一致。当下，东莞和佛山等热点城市的松绑政策，体现了在中央经济工作会议召开后，扩大内需、发挥消费的基础性作用已经成为楼市的主题之一。在这之前，促转型、防风险、保民生是楼市的主题；在这之后，稳增长(或扩内需)、防风险、保民生是楼市的主题。
新京报记者注意到，在此次宣布原限购区域取消限购之前，今年以来，东莞已多次调整了房地产调控政策。
4月29日，东莞市住建局的“莞e认购”小程序中发布“温馨提示”称，关于购房资格条件的部分内容已作出调整更新，5月1日起，恢复个税购房政策，既认社保，也认个税；同时，适当放宽社保或个税缴纳条件，认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。
5月14日，东莞市住建局发布通知称，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房，其中非东莞市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在东莞市累计缴纳24个月以上社保或个税证明；将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
7月4日，东莞市住建局等四部门联合发文宣布，将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。
8月29日，东莞“莞e认购”购房意向登记系统更新限购区域住房信贷政策内容，包括贷款购买首套非普通住房的居民家庭，蕞低首付款比例由40%调整为30%等。
由此可见，2022年，“逐步宽松”“支持合理住房需求”已成为东莞房地产政策调整的主要方向。
从东莞房地产市场表现来看，克而瑞深圳区域指出，今年11月，东莞新房销售表现略显疲软，价格结构性回落，整体呈现量价齐跌态势；但二手房成交量价皆上涨，市场有隐隐抬头的迹象。
根据12月14日东莞市住建局发布的数据，在成交量方面，11月份，东莞新房成交2486套，环比下跌15.7%；二手房成交2291套，环比上涨13.4%。在价格方面，一手房成交均价为24770元/平方米，环比下跌15.9%；二手房成交均价约21972元/平方米，环比微涨1.1%。
李宇嘉认为，当前商品房市场需求端整体比较疲弱、销售不平稳，不仅内需、消费激活不了，对于解决供给端保交楼、风险处置也是不利的，“要让信贷、债券、股权‘三支箭’能够尽快落地，就必须让市场需求端保持一定的活跃度。”
李宇嘉进一步介绍，从南京、佛山、武汉、东莞等城市近期退出或松绑过往政策的举动来看，新一轮需求端的政策纾困已经开始。在东莞1053万常住人口中，超过一半的非户籍人口主要住在“城中村”，全市的住房自有率也在50%左右，住房条件亟待改善；同时，新市民、外来人口买房需求潜力也很大，但收入对房价的支付能力不足。因此，对于东莞来说，不能寄希望于外来投资客，因为投资买房未来会一直低迷，更重要的是把本地的需求潜力通过发补贴、降地价、降税费、“先租后买”、共有产权等多种手段释放出来，才是稳定楼市的根本之策。
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