东莞城市更新政策“工改工”政策要点
原标题：东莞城市更新政策 “工改工”政策要点
改革开放四十多年来，东莞市始终坚持制造业立市，从传统农业县转变为世界制造业名城。
但面临着高强度开发、土地利用碎片化等问题，制造业“无地可用”的现状严重影响东莞城市转型升级。
加快提升镇村工业园改造，推进“工改工”类城市更新，为优质项目提供承载空间，是东莞市政府“拓空间”的重中之重。
“工改工”类城市更新是指将现有旧厂房改变为新型产业用地（M0）、M1等，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。
本文结合东莞市关于“工改工”一系列政策文件，梳理东莞市“工改工”类城市更新项目的鼓励和限制措施。
2018年，东莞市出台《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102 号）（以下简称《意见》），开启了东莞城市更新2.0阶段，也成为了东莞城市更新的纲领性文件。《意见》提出加快构建“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”六个新格局，全面推进城市更新、提升城市品质。其中“产业优先”恰恰体现了市政府对“工改”类项目的重视，逐渐确立“工改工”作为城市更新的主攻方向，并出台了一系列的政策文件，以下将列举政策与其出台目的和意义。
1《东莞市人民政府关于印发东莞市工业保护线管理办法的通知》（东府〔2018〕121号）
规范全市工业保护线管理，保障工业发展空间，引导城市更新方向，促进产业转型升级
2《关于印发东莞市工业保护线管理办法实施细则的通知》（东自然资〔2019〕55号）
3《关于印发东莞市城市更新单元(项目) 1+N总体实施方案审批操作细则(试行) 的通知》 (东自然资〔2019〕140号)
根据东府〔2018〕102 号文的规定，整合城市更新审批事项，将改造方案、征地方案、收储方案、收地方案、供地方案等打包形成“1+N”总体实施方案，实行“一次过会，全程通行”
4《关于印发东莞市城市更新单元规划方案编制和审查工作指引(试行) 的通知》 (东自然资〔2019〕 144号)
规范和指导更新单元划定方案的编制、申报和审查工作
5《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》 (东府〔2019〕1号)
切实拓展与优化城市发展空间，高效集聚粤港澳大湾区各类高端要素，加快东莞高质量发展
6《东莞市人民市政府办公室关于印发东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范(试行) 的通知》 (东府办〔2019〕29号)
贯彻东府〔2018〕102 号文的规定，规范有序实施单一主体公开挂牌招商，建立公平透明的城市更新公开市场
7《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法(修订)的通知》 (东府办〔2019〕4号)
适应土地市场变化，完善差别化的城市更新地价激励政策，发挥地价杠杆对城市更新的推进作用
8《东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知》 (东府办〔2019〕61号)
为投资松绑，以减负提速扩面为重点，进一步优化城市更新政策，加快推动项目落地建设和固定资产投资，稳定经济增长预期
9《东莞市人民政府办公室关于进一步完善土地收储整备补偿和利益共享机制的意见》 (东府办〔2020〕17号)
进一步规范东莞市土地收储整备工作，完善收储整备补偿和利益共享机制，切实推动“拓空间”战略实施
10《东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作拓展优化城市发展空间的若干意见》 (东府办〔2020〕27号)
贯彻落实市委市政府关于“湾区都市、品质东莞”的战略部署，切实发挥城市更新在拓展与优化城市发展空间、推动产业升级的重要作用，加快东莞市高质量发展
11《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》 (东府〔2020〕24号) （“工改工” 三年行动计划）
加快建设省制造业供给侧结构性改革创新实验区，深入贯彻落实东府〔2018〕102号文，更加突出城市更新的产业优先导向，大力推进镇村工业园改造提升，进一步拓展产业升级空间，有效增强制造业高质量发展的基础
12《关于填报“工改工”面积占比台账的函》
严格落实“工改工”面积占比要求和联动机制
13《关于下达2021年“工改工”任务等有关事项的函》（东自然资函〔2021〕136号）
14《东莞市人民政府关于加快打造新动能推动高质量发展的若干意见》（东府〔2021〕1号）
加快打造发展新动能，进一步激发经济增长潜力，有效推动增长动力接续转换，更好地促进经济社会实现高质量发展
15《关于申报2021年更新单元和“头雁计划”更新单元有关要求的函》
贯彻落实市委市政府关于城市更新工作的指示要求，加快推动城市更新各项重点工作任务
大力推进“工改工”三年行动计划，建立“工改工”与“工改居商”挂钩联动机制。
东府〔2020〕24号文提出，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，任务包括三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。由此反映出更加突出城市更新的产业优先导向，“工改工”成为今后东莞城市更新的主攻方向，从而拓展优化产业发展空间，推动制造业高质量发展。
东府〔2021〕1号文在24号文的基础上，继续深入推进“工改工”三年行动计划，实施镇域产业、居商、公建联动改造，严守“工改工”面积占比。
对于超额完成2020年“工改工”年度任务30%以上的镇街可申报2个居商类更新单元，其余镇街可申报1个。传统产业类、新型产业类等产业类更新单元无数量限制。同时，根据南部九镇、市区及石龙镇、其余镇三类区域划分，将2020年工改工拆除面积与居住类单元面积挂钩。如果居住类单元面积超过要求，需要在2021年“工改工”任务中补足。而“头雁计划”的更新单元则不占用2021年更新单元的数量和面积。
从“工改工”三年行动计划，到“工改工”占比台账和“工改工”年度任务，再到“头雁计划”，充分体现出东莞市政府以逐渐建立起“工改工”与“工改居商”挂钩联动机制的方式，全面激发市场“工改工”动力，为优质项目提供承载空间。
“工改工”类项目没有更新改造区域和规模申报门槛要求。
按照政策规定，商住类、新型产业类、产城融合类的拆除重建项目只有位于更新改造区域范围内才允许申报批次计划。但“工改工”类更新项目没有更新改造区域范围限制。“工改工”项目，可以随报随审，只要符合标图建库的要求即可。
此外，“工改工”项目没有最低规模的限制，且鼓励各镇街开展连片“工改工”，结合改造意愿将旧工业区纳入连片“工改工”区域，规模不设限制。连片“工改工”区域在容积率计算中使用特别政策系数。
“工改工”项目可适当突破总规的底线管控内容。
在国土空间规划编制过渡期，依据一致性处理的管控原则，原则上不得突破总规确定的底线管控内容，但确需突破的，需符合“十大类”项目准入门槛，这其中就包括“工改工”城市更新单元（项目）。相当于为“工改工”类项目开通了绿车道，反映了鼓励“工改工”更新单元（项目）的推进。
放宽“工改工”项目产权分割限制。
对于“工改工”项目，工业生产使用部分允许全部分割销售，不再限定总建筑面积和单栋建筑面积，分割销售单元最小建筑面积降低至500平方米。
其中，针对“工改M0”项目，可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%，产业用地单栋建筑的套内建面不得少于2000平方米，每个基本单元的套内面积不得少于300平方米。
普通工业用地和仓储用地可以按发展诉求直接对容积率赋值，一般在1.5-3.0之间，不得高于4.0。新型产业用地的容积率诉求为3.0-5.0时，可直接赋值，诉求高于5.0时，按单元划定阶段的容积率计算规则计算。
降低“工改工”项目集中用地贡献率。
对于“工改M1”类项目，只需要移交公共配套设施用地。
对于“工改M0”类项目，集中公共用地贡献率较其他类改造项目低。只需要满足集中贡献不低于2%、面积不小于3000平、用地贡献不低于15%即可。
加强“工改工”财政补助，增加税收奖励。
财政奖补方面，“工改M1”、园区整治的改造主体给予专项财政奖补，75亩以内最高补助1000万元；每增加75亩，封顶金额增加1000万元。
税收奖励方面，“工改工”项目计提的轨道交通建设发展专项资金，市财政全额补助给改造主体；75亩以上的“工改工”项目竣工验收后五年内入驻企业形成的税收市留成部分，全额补助给改造主体。拆除面积大于50亩小于75亩，给予三年补助。
部分“工改”类项目可以直接走控规调整程序，缩短审批时间。
对于传统产业类更新单元和不含居住、商业、配套型住宅的新型产业类更新单元，可以直接申请控规调整程序完成调整审批，然后按控规实施即可，不需要再编制前期研究报告。连片“工改工”可以直接通过规划选址评估的方式，编制地块控规图则。
对于工业保护线的，直接按控规局部调整处理。
对于“工改M1”类项目，从项目申报到接受受理再到公告，审批时限原则上不超过20个工作日。而“工改M0”类项目可以参照“绿色通道”政策简化审批流程。
工业保护线内的工业用地原则上不得调整为其他非工业用途，如将用地调出工业保护线后用于居住、商业等经营性用途的，应该由政府收储、公开招拍挂，在同等条件下由市土地储备中心优先收储为市储备用地。。因此，对于开发主体而言，想要将线内的工业用地通过城市更新开展“工改居商”类项目难度较大。
工业保护线划定时的“一事一议” 项目，应按各镇人民政府（街道办事处、园区管委会）承诺约定的改造模式和要求实施改造。
新型产业用地（M0）应布局于交通便捷、配套完善的区域，不布局在市级和镇级核心区内。新增M0用地有一定限制，工业保护线内新型产业用地的用地规模原则上不超过辖区内工业保护线%。而市区四个街道、松山湖高新区、滨海湾新区可适当提高工业保护线比例。
利用“倍增企业”政策完善用地手续后，调整为商业、居住等经营性用途的，智能采取政府主导改造模式，纳入市或镇土地储备。因此开发主体对“倍增企业”的“工改居商”难度较大。
对于产业用地占拆除重建范围40%以上的更新单元，对申报主体可能会有产业类型、产业准入限制、产业园区运营经验、招商引资能力及资源、产出综合贡献等要求。
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