东莞多镇区旧厂房改造 大朗着力打造全省第一个创意微园
近日，负责常平科技园东科集团的总经理张玉十分忙碌，她正忙着准备相关材料，为该园区申报“青年创业孵化基地”，此外，还陆续有来自不同地方的政府班子和企业代表前来该园区考察取经。这一切，都因为常平科技园近年来取得的成绩，但谁也不曾想到，它的前身，却是一片破败不堪的旧厂房，近年来，随着外部经济的持续疲软，“世界工厂”东莞备受冲击。伴随东莞多年迅猛发展的厂房租赁经济，纷纷成为考验东莞各镇街执政者的新课题。在“租赁经济”受到严重影响、厂房出租收入大幅下降的背景下，受访专家认为，下一步，与东莞发展同步的工业地产，将从单一的出租厂房转型为提供服务的产业园或创意园区，进而提升附加值。
值得关注的是，近年来，东莞不少镇街已经在工业地产租赁方面推陈出新，不少“旧厂房”变身产业园和创意园。其中，包括运河边上的“工农8号”、莞太路上的“创意谷”、金域华府西南侧的“万科769文创园”等，常平科技园和大朗的松云风谷纷纷崛起，领军工业地产转型。
在即将投入使用的轨道2号线天宝站旁边，天宝创意谷靓丽的装修，成为轨道的站点背景，同时因其地理位置优越，受到不少关注。该创意谷位于莞城天宝工业区，是工业区内最早由厂房改造为办公区的项目之一，聚集了不少人气，也是该工业区改造升级的重要样板。
创意谷里，树木葱郁，花丛环绕，再加上邮筒、老式电话机等怀旧装饰，环境十分优雅。天宝创意谷原为天宝工业区一废旧工厂，由中天集团成立广东中天创意产业投资有限公司管理。占地1.8万平方米，建筑面积为2万平方米，项目分为三期开发，创意谷两期完工项目共吸引了数十家企业进驻。
创意谷项目一期由之前的厂房建筑外墙，换成了玻璃外墙，配上了网格装饰，显得较为时尚。而项目二期则保留着厂房建筑的原貌，在空间架构上进行重新调整，其他方面改动不大。创意谷没有追逐现代化的格调，在力求保持文化味的同时，也控制了投入的成本，作为承租者，选择进驻创意类园区，其中一个很重要的方面就是租金不太高。“莞少时”是进驻创意谷的一家知名的文创企业，该企业负责人表示创意谷正是由于“租金合理，环境不错”，才吸引了他们这家成长型的文化企业。
在天宝创意谷投入使用的一段时间里，创意谷周边涌现了多个类似的创意园区，包括“智慧小镇”创意产业园区、“梦想园”创意办公园区等。“智慧小镇”与天宝创意谷仅一路之隔，该项目对外宣称系东莞首家园林式写字楼，总写字楼面积5万平方米，按整体规划，分期开发的原则建设，以电子商务、微电影、设计院为主要招商对象。
在外界看来，“智慧小镇”的诞生，受到了创意谷开发的启发，着手将旧厂房资源进行整合开发，打造更高收益的项目。与上述两者相比，“梦想园”项目更为简单，就是将单栋旧厂房进行改造，打造成性价比较高的办公项目，改造后也聚集了不少企业。
从天宝创意谷到“智慧小镇”，再到“梦想园”，以文化创意标榜的园区迅猛涌现，对这天宝工业区一带旧厂房的改造起到了示范意义。莞城天宝工业区比邻市中心，周边商业发达，人流密集，是东莞市区规模最大、人气最大的商圈之一。随着产业转型升级的推进，工业区不少工厂腾出了不少空置的旧厂房。地理位置优越，环境配套完善，独特的区位优势，使这些旧厂房改造获得了难得的机遇，因而涌现了像天宝创意谷、智慧小镇等办公园区。
业界人士认为，现阶段，工业区的旧物业无法大规模改造为商业，而改造成为办公园区最为合适，不仅可以将旧厂房加以利用，同时降低了投入成本，提升了租金，一举多得。而在往后的发展中，随着文化产业扶持政策的进一步实施，天宝工业区一带将会撬动更多创意园项目的诞生，发挥产业集聚效应。
近年来，众多创意园如雨后春笋般出现，一下子充斥着大众的视野，不过园区涌现密集过高，造成恶性竞争，而且缺乏产业配套，缺乏文化凝聚力等情况也备受诟病。包括上面提到的天宝创意谷，本来明确定位为创意产业园区，却招入了不少不沾边的企业，包括网络、水产、贸易、工程等企业，与创意显得格格不入。其实，并非单是天宝创意谷，像智慧小镇、梦想园，以及东莞创意产业中心园区等不少园区，同样存在企业创意不够、文化味不足、经营范围繁杂等问题，虽然在一定程度上可以解决租金回笼的压力，不过也显然影响了文化创意园的初衷。
创意园是近几年来在东莞出现的新鲜事物，很多园区纷纷挖掘亮点，打出品牌，以便吸引人气。天宝创意谷在创立之初，就相继亮出了多块文化招牌，包括设立影视文化创作基地、打造大学生创新创业发展中心实践基地等。
其中，莞城影视文化促进会成立于2013年11月20日，协会成员单位近年拍摄了不少优秀作品，包括《夜行日记》、《Looking for》微电影集，以及《在一起》、《我要去蓝山》、《热带》、《我爱东莞》等多部优秀影视作品。
东莞首个大学生创新创业发展中心的实践基地，同样落户在天宝创意谷，这是由中天创意谷联合东莞理工学院城市学院共同打造的。作为此中心的承接平台，天宝创意谷专门划出约1000平米的区域作为大学生创业孵化中心基地，为创业的大学生提供办公场地、创业辅导、会计代账、政策咨询、项目评估与融资、小额贷款、专利申报等服务。
要将创意园打造成为聚集人才、能出作品的园区，借力文化品牌打响头炮是一个重要手段。工农8号创意园就是一个利用文创手段对其进行规划和改造的典型项目。该项目位于莞城与万江接壤处，即是坝翔路与工农路交汇处，占地面积约15000平方米，项目原为莞城区粮仓及农资仓库，东莞转型成工业城市后，闲置近十年。如今，经过各方资源整合改造，这块土地将被打造成为东莞首个文艺复兴工程、东莞文化创意产业示范园区及首个水岸“LOFT创意体验园区”。
以文化为集聚亮点，打造休闲的文创环境，使得工农8号创意园与其他创意园得以进行差异性发展。该项目由23座砖木结构仓库自北向南依东江而建，拥有长约800米原生态亲水江岸资源。项目将打造为文化创意、展贸、观光旅游、创意客栈及休闲娱乐功能于一体的多业态、复合型文化创意产业圈。
作为后起之秀，工农8号创意园借力引进知名的文创机构，举办多样化的文化活动，以便在激烈的市场竞争中突围而出。为了展示开放的空间让这里可以适应各种婚礼、展览、论坛等活动的要求，工农8号成功举办一场时尚婚礼，旧仓库、水岸广场经过改造后，变身成为了一个兼具时尚与复古的秀场。另外，该项目承办了首届“东莞爆米花音乐节”，汇聚了来自北京、广州、深圳、香港以及东莞超过30支乐队进行精彩演出，使知名度借力活动进行传播。文化的带动作用是显而易见的，该项目如今吸引了东地仓库画廊、潜水俱乐部、泽形广告、8号音乐工厂等艺术、创意机构入驻，在市区创意园中备受关注。
谈及创意园，位于市区莞太路的东莞创意产业中心园区是重要的一环。该项目地处东莞市商务中心区，总建筑面积4.18万平方米，前身为联丰工业区，后因城市发展变迁而引入中天创意谷对其进行改造，使其成为一家汇聚动漫、设计、艺术等企业为主打的创意园区，即是联丰创意谷。
由曾经的破落旧厂房变身为如今时尚、活力及颇具文化气息的创意产业园，联丰创意园完成了华丽蜕变。2012年初，莞城政府引进“联丰创意谷”，旨在为原有园区“东莞市创意产业中心园区”尚未明确改造思路和目标定位的旧工厂进行升级重塑。
作为市区最老牌的文化创意园，联丰创意谷一直寻求转变发展。今年8月8日，东莞及台湾地区的青年创业者齐聚联丰创意谷，参加两岸青年创业嘉年华暨“蚁巢”孵化器开业仪式。据悉，蚂蚁创业俱乐部创办于2012年，已成功服务创业者1000多人。据项目负责人介绍，该园区的火爆，得益于地理位置的得天独厚，园区配套条件成熟，另外周边聚集很多创业导师和投资者，也是创业企业不可或缺的重要资源。
由于发展迅猛，该园区被认定为“省级创意产业中心园区”，具备了服务企业转型升级资源汇聚的良好基础。还成功引入政企共建“东莞市外贸转型升级支援服务中心”项目，该项目按照“政企共建”的模式，通过汇聚国内及港台转型升级服务资源，建设主要面向中小企业的“外贸转型升级支援服务中心”，成为政府指导的一个经济转型升级孵化平台。
近日，樟木头党政班子成员一行首先参观了园区展厅，随后又走访了创客联盟、广东优科检测有限公司、SKT智能针织软件有限公司等园内企业。樟木头党政班子，对常平科技园的转型成绩十分惊讶，因为，这里曾经是一片破败的旧厂房。而目前，这里每平方的月租金可达到50元左右，每月租金收入达到200多万。
据负责常平科技园招商管理的东科集团总经理张玉介绍，常平科技园由5万多平方米的红木家具旧厂房、旧宿舍改造而成，作为东莞市第一个“政企联合”的科技创新产业园区，也是全市目前唯一一个村镇级的国家级科技企业孵化器。目前科技园已吸引了120多家企业进驻，成为电子信息、现代物流、研发设计等高技术服务业和光电、新能源、新材料等高技术产业的聚集地，并形成完整的“苗圃-孵化器-加速器”科技创业孵化链条。
2014年，常平科技园成功晋级为“国家科技企业孵化器”，累计孵化企业20多家。统计数据显示：2014年，园区企业总共研发投入超过5000万元，产值超过3.74亿元，出口创汇超1300万美元。而为了吸纳更多高新企业入园进驻，常平科技园的金美园区也即将交付使用。
据张玉介绍，东科集团接手常平科技园的日常管理时，经过调研发现，由于入驻常平创意产业园的大都是中小企业，需要法律、工商、会计、知识产权等方面的服务，许多企业费时费力。为了简化企业的办事流程，常平科技园特别聘请了一个涵盖工商、信息工程、技术发展、法律、会计、知识产权、招商七大项目的服务团队，为园内企业提供一站式服务，并且保证合理的收费，让企业切实得到好处。
今年3月底，东莞市副市长贺宇率市科技局、市经信局、市三旧办、市国土局等有关部门负责人到常平科技园调研，充分肯定了常平科技园的转型经验和做法。贺宇说，东莞市未来几年将实施创新驱动战略，科技企业孵化器建设是创新驱动的关键，除了利用好三旧资源外，还要深入探讨将工厂企业的闲置厂房切割出来做孵化器，尤其是依托一些大企业和优势产业，与孵化器合作的形式，加快东莞市孵化器建设进程。
目前，常平科技园还拥有东莞市唯一“创客联盟”。“创客联盟”通过开展创业沙龙、创业专家论坛、组建创业项目团队进行创业实践等活动，为大学生创业基地（创业苗圃）筛选优质项目，进而提高项目成活率，受到省、市各级领导的关注。
日前，东莞市委书记徐建华到大朗考察时建言，大朗积极搭建产学研信息交流平台，加强企业与高校院所、公共科技创新平台之间的项目对接，探索与华中科大工研院、东莞理工等共建企业孵化器，成效明显。大朗镇委书记胡浩举提出，将着力将松湖云谷建为全省第一个创意微园。
近年来，大朗“三旧改造”取得成效，松湖云谷创意产业园是大朗“三旧改造”的一个缩影，该园区位于大朗镇长塘第三工业区78号，由原匹燕匹厂房改造而成。在参观该园区时，大朗长塘社区相关负责人给记者算了一笔账，以前厂房出租，每平方米的租金是8元左右，而今改造成一个创意产业园，租金可达25元以上。
该负责人坦言，当时该厂房改造的时候，面临两难问题：是继续改造成厂房再出租，还是拆掉做商业写字楼。继续作厂房出租，租金很难再提高，最多达到10元每平方米，若改造成商业写字楼，周边民居也较多，拆迁不便。经过多方考虑后，选择从深圳引进产业园专业团队，并与其合作改造成创意产业园区，通过艺术加工改造和专业的管理，将该园区打造成“创意微园”。
“通过改造成产业园，吸引优质企业和高端人群，不仅拉动了周边的高端消费，同时也形成了一条完整的产业链。”该负责人告诉记者，接下来，该村委会正计划把其他几个旧工厂以产业园的方式进行改造。
记者获悉，松湖云谷创意产业园位于大朗镇长塘第三工业区78号，东莞市大朗中心区域，由原匹燕匹厂房改造而成，在大朗经信局和长塘社区的支持下，由东莞市文创投资发展有限公司与大朗长塘社区联合建设成科技创新创意平台。该园区整体传承徽派建筑风格，努力为入驻企业打造一流的商务办公环境。一期创意产业园占地6000平方米，建筑面积约10000平方米，共4栋物业，创意园区整体传承徽派建筑园林风格，项目交付时间为2014年5月。目前出租率为百分之百。而二期计划将整体改造大朗中心旧工业区，占地面积约100亩，总建筑面积约18万平方米。
“我们园区主要为高新技术创业者搭建平台，吸引优质的企业入驻”松湖云谷创意产业园负责人杨公明告诉记者，目前入驻的企业有台湾上市公司志圣科技、诚德公司、九绿高分子材料公司等60多家企业，其中，华南地区最大的图像系统研发企业——德诚机电有限公司、拥有多项国家专利的九绿高分子材料有限公司等，目前该产业园的营业额已超过一亿元。该产业园引进先进的服务理念，建设好政企沟通平台、金融服务平台、学习交流平台、技术交流等平台。园区配有大型会议室、视频会议室、图书室、生活超市、集体食堂等，设施配套一应俱全，给企业提供了全方位的服务。
杨公明表示，扶持园区潜力公司上市是该园区的一项重要“孵化”功能，目前已经发现两三家公司，将以免租、金融支持等多种方式进行扶持。此外，通过免租的方式，支持青年前往该园区创业。
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