东莞工业园区易主企业遭遇涨租又停电！
即将进入年底的生产销售旺季，但位于东莞万江流涌尾社区头部工业区创富工业园内的多家企业却遭遇了停电“处罚”，工厂不得不停产，工人也只能放假。“我们与二手房东签订的合约还没有到期，而且从未拖欠厂租和电费等费用。”万江流涌尾创富工业园的多家企业昨日投诉称，该工业园自今年8月7日易主后，新业主对园区内20多家厂房租赁企业实施涨租、涨电费等举措，一些企业未同意新业主做法， 因此便遭遇到了停电“处罚”。园区新业主则表示园区由他们竞拍所得，有完全合法的权利对园区内的厂房进行处置。
位于东莞万江流涌尾社区头部工业区的创富工业园原来的头部手业主是东莞市荣轩食品有限公司。据东莞市创富物业管理有限公司负责人蓝先生说，2011年12月15日，他从荣轩公司租下2栋厂房、6栋宿舍和空 地，总计6.38万平方米，租期15年。
蓝先生向记者提供了上述租赁合同，的确到目前还在合同期限内。蓝先生说，租下这些厂房后，他们花费数百万元对厂房进行装修，包括安装变压器、引入自来水等。“租下荣轩公司的厂房时，厂房已经空置好些年，里面堆满了垃圾，可以说是满目疮痍。”
改造完后，蓝先生将园区改名为创富工业园，而后陆续招入了23家企业入驻。“这段时间也没有人来说不让出租或者转租以及主张是谁的园区。”蓝先生说，每年他都是照常给荣轩公司交租金。“荣轩公司至始至终都没有说厂房早先被抵押以及将要拍卖的事。”
直到今年8月7日，一伙自称是园区新业主美持公司的人拿着东莞市中级人民法院的执行裁定书来到创富工业园。二手房东蓝先生等人才知道原业主东莞市荣轩食品有限公司涉嫌经济纠纷，其自己租赁的厂房已被法院强制拍卖，已由美持公司竞得。
蓝先生说，得知该过程后，他们也坦然接受园区业主易主的事，毕竟“买卖不破租赁”，对自己损害也不大。但让蓝先生没有想到的是，9月14日，由他们出资购买、安装的园区变电房被原业主过户给了新业主。9月19日，新业主强行把 他们园区赶了出来。
10月16日上午，南都记者来到万江创富工业园区时，的确看到有不少办公用品被扔在了园区露天的空地上。蓝先生也向记者提供了一群人往外搬运上述办公用品的视频。“我们的租赁合同都没有到期，即便是换了业主，租赁合同也该得到承认和保障。”蓝先生无辜的说。
二手房东被强行赶走后，新业主美持公司开始将矛头指向了此前与二手房东签订转租协议的23家企业。据多家转租企业负责人称，之后他们陆续收到了新业主的涨租方案。
在创富工业园区A栋5楼的是一家名为春露精密制造的公司，是华为、步步高等手机厂家的手机壳供应商。公司负责人王先生说，公司自2012年进入创富工业园，从二手房东东莞市创富物业管理有限公司租赁了该工业 区A栋5楼4700平方米厂房用于生产。
王先生说，去年合约到期后，续签至2020年。合同约定，每月厂房租金为41168元。截至今年9月，该公司都是按时把厂租交给创富公 司，从未违约。今年9月份，一群自称是新业主的人将一份涨租方案交来公司。“根据新的涨租方案，我的租金从原来每个月的4万多涨到了11万多，而且电费也不同程度的上涨了。”王先生说，涨幅这么大，他当然不会同意去签订新的合同，于是从10月8日起，新业主就强行停了公司的电，至今未恢复。
东莞天利太阳能有限公司相关负责人莫先生也说，他们去年在创富工业园租了4000多平方米用于生产，之前每月的厂租是4万多，新业主接手后，要求涨至近8万元，翻了近一倍。天利公司同样没有接受，一度也曾经遭遇过停水停电，不过后来通过交涉得以恢复。
位于A栋3楼的三恩磁业公司也被新业主断过电。“我的合同也还没有到期。”三恩磁业公司的负责人张先生说，公司只有1000多个平方，之前每个月的租金只有1.6万元，但新业主一来就涨租到2.2万。“电费之前是1块左右一度，要求涨到1块4。”张先生说，他起初也是不同意的，结果就遭到了新业主的停电。“公司要赶货，无奈之下，我只能是按照2.2万的租金交了一个月的租金。”张先生有些气愤的说，不过他打算将厂搬走。
南都记者通过走访了解到，园区内的23家企业大部分都收到了新业主的涨租方案，涨幅不一，不过并不是所有的企业都遭遇了断电。“遭遇断电的前后大概有十来家企业，有的后来恢复了通电，不过到目前为止还有6家企业处在断电状态。”园区企业代表说。
对于园区企业的投诉，该园区新业主美持公司管理方相关负责人曾先生回应称，该公司经公开竞价，花了近1亿元竞得涉事工业园区的土地和相应的地上建筑物。因此，该公司 自今年8月7日起，有完全合法的权利对工业区内的厂房进行处置。
至于园区内部分企业反映租金涨价、电费涨价等事宜，曾先生称，该公司其实是根据园区周边厂房租金的平均价格来定的， 完全是一个市场行为。另外，曾先生也证实园区内有企业，因种种原因的确被停止供电。“那是因为，这几家企业至今未与该公司就厂租、电费等事宜进行洽谈协商，该公司也未收到相关款项，因此采取了这些举措。”
此外，新业主方的负责人曾先生还提及，荣轩食品是在抵押期间将厂房出租给创富公司的，根据他项权利证，荣轩公司无权将厂房租给他人，所以荣轩公司与创富公司以及创富公司与23家企业的租赁合同均属无效，不受法律保护。
本案的焦点在于抵押期间是不是可以出租，出租合同是否有效。对此，湖南人和律师事务所律师黄红兵认为，房产或者厂房在抵押给银行期间，只要不涉及到过户等交易，是可以出租的，所以即便是有他项权证，出租也是合法的。所以只要荣轩公司与创富公司不是签订的有意的租赁合同，法院通常都会支持他们的合同是有效的，那么创富公司与23家企业的转租合同当然也是有效的。根据买卖不破租赁的原则，所以尽管工业园换了业主，新业主还必须得坚持此前的两份合同。
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