东莞市产业转型升级基地产业用房“转租为售”需要哪些条件？相关管理规定正在征求意见！
原标题：东莞市产业转型升级基地产业用房“转租为售”需要哪些条件？相关管理规定正在征求意见！
产业用房产权分割销售如何办理，未获得预售许可的产业用房怎样才能“转租为售”，企业购买产业用房入驻审批需要什么手续，办理不动产权证后二次转让需要符合哪些条件？东莞市工信局发布《关于进一步明确市产业转型升级基地管理工作有关规定的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》），目前正在向社会大众征求意见。
产业转型升级基地产业用房原则上执行现房销售方式
据介绍，自2013年起，东莞市试行产业转型升级基地政策，通过工业用地建设高标准厂房，为中小企业发展提供自有产权的空间，至今全市共认定了9个产业转型升级基地。《通知》在遵照原有政策管理原则的前提下，延续有关管理，进一步规范产业转型升级基地管理工作，确保制造业空间供给和效益产出。
《通知》指出，在产业用房分割销售方式上，产业转型升级基地产业用房原则上执行现房销售方式，通过“一事一议”经东莞市政府批复同意执行预售的项目，从其批复文件有关规定执行。
在产业用房预售手续办理方面，由产业转型升级基地属地镇人民政府提出项目预售申请，经征求东莞市工业和信息化局、市科技局、市商务局、市自然资源局、市住房和城乡建设局、市不动产登记中心等部门意见后，以“一事一议”方式报市政府申请预售。市住房和城乡建设局在收到市政府同意项目实施预售的批复后，参照《广东省预售管理条例》对项目工程建设进度的要求对产业转型升级基地产业用房核发预售许可证。
《通知》显示，未获市政府同意预售的产业转型升级基地或未取得预售许可证须执行现售的产业用房，须采取“先出租、后出让”的方式，待入驻企业税收贡献达到连续两年平均税收不低于1000元/平方米后，方可对该企业租赁的产业用房“转租为售”；或待基地整体达到连续两年平均税收不低于100万元/亩后，该基地在政策允许可售比例下的产业用房均可“转租为售”。
基地整体或单个企业符合“转租为售”条件后，由属地镇人民政府报市产业转型升级基地管理工作领导小组办公室（简称“市产管办”）提出申请，市产管办组织市住房和城乡建设局、市市场监督管理局、市税务局、市不动产登记中心等部门核定后，批复准予该基地或该企业实施产业用房产权分割销售，市不动产登记中心按批复清单，依申请办理产权登记手续。
企业购买产业用房如何办理入驻审批手续？
《通知》还提出，以租赁方式进驻的企业由产业转型升级基地开发企业自主决定，但须将入驻企业信息每季度集中报属地镇人民政府备案。
而通过购买产业用房入驻基地的企业须按如下要求办理审批。一是须由市产管办负责审批。二是入驻企业基地注册。入驻企业原则上须在基地注册成立独立法人后方可签订产业用房买卖合同，但属于市内注册并计划将原企业迁移至基地的，可先行签订产业用房买卖合同后再落户基地注册。如开发企业擅自与未经属地镇人民政府审定的企业签订产业用房买卖合同，一经发现，属蓄意行为的，由市产管办报市政府取消其基地资格。
另外，企业购买产业用房须办理买卖合同备案；并要严格做好风险提示。购买产业用房的企业最终能否取得不动产权证，须以注册落户并实际进驻开展生产经营活动且税收符合要求为前提。同时，属地镇人民政府要严格把好基地入驻企业准入关，做好招商业态把控。
在产业用房不动产权证办理方面，《通知》要求，必须具备相关条件的企业方可准予核发不动产权证，包括在基地内注册成立独立法人；实际进驻基地开展生产经营活动；税收贡献符合有关考核要求等。
同时，企业办理不动产权证必须以税收贡献为前期条件。属本市企业迁入基地的，其对基地的税收贡献最高按3000元/平方米计入（按其实际购买产业用房建筑面积计算）；市外迁入企业税收贡献计算额度不设上限；基地开发主体及非基地内注册企业不作为税收贡献统计对象。
《通知》显示，不动产权证办理可分为“整体达标、整体办证”“个别达标、个别办证”“分批释放、分批办证”“部分达标、同比办证”等四种办证方式，基地具体适用何种办证方式（可多选），由属地镇人民政府向市产管办提出申请并获批为准。
其中“整体达标、整体办证”为当基地整体达到最近连续两年平均税收不低于100万元/亩，则准予该基地所有可售产业用房申请办理不动产权证；“个别达标、个别办证”为当单家入驻企业税收贡献达到最近连续两年平均税收不低于1000元/平方米后可申请办理不动产权证；“分批释放、分批办证”为将产业转型升级基地可销售产业用房总面积约平均分三批释放销售。首批释放产业用房完成80%面积招商后，第二批产业用房可先行出租；待首批入驻企业连续两年平均税收贡献整体达到税收承诺后，对该批企业购买的产业用房准予办理不动产权证，同时第二批释放的产业用房可转租为售，如此类推；“部分达标、同比办证”则是每年根据产业转型升级基地最近连续两年税收贡献情况，计算一次当期实际可办证面积指标。
上市企业、东莞市总部企业等可获得部分豁免税收考核办证面积指标
另外，《通知》还提出，市企业、拟上市企业、东莞市总部企业，最高可获得1万平方米的豁免税收考核办证面积指标；省级以上“专精特新”企业，最高可获得5000平方米的豁免税收考核办证面积指标。豁免税收考核办证指标，只能在同一基地内使用，不能跨基地使用。
产业转型升级基地通过有实力的企业（指经营时间达10年以上且总资产规模、年营业收入达到一定程度的）进行担保，在基地达到税收要求之前，准予基地最高按50%的可售产业用房核发不动产权证的，需由产业转型升级基地所属镇人民政府以“一事一议”方式报市人民政府审定。
对于通过入驻企业缴纳税收贡献无法达到基地整体税收考核要求的项目，需要通过开发主体补缴税收贡献地方留成部分从而获得项目整体办证资格的，具体由产业转型升级基地所属镇人民政府以“一事一议”方式报市人民政府审定。
另外，《通知》还明确产业用房的抵押权登记条件，对产业转型升级基地的产业用房和配套用房，应允许其办理抵押权登记。
在二次转让方面，《通知》还提出，产业用房分割销售后，自完成转移登记之日起原则上5年内（不含）不得转让过户。期限内因企业注销、清算等因素确需进行转让的或满5年要实行二次转让的，其转让对象必须符合入驻企业准入的相关规定，经所属镇街审批后方可办理转让手续。
另外，值得注意的是，《通知》还提出探索低效项目国企回购。对经营不善难以为继或严重失信的产业转型升级基地，可由市属国有综合产业平台公司按产业转型升级基地《项目供地协议》或《项目投资协议》中“土地及物业回购”的相关条款回购盘活利用等。
文/广州日报·新花城记者：蒋幸端
广州日报•新花城编辑：童丹返回搜狐，查看更多
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