东莞楼市隐忧：新房亏本卖土地遭疯抢
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原标题：东莞楼市隐忧：新房亏本卖 土地遭疯抢
5月17日，融创推出位于东莞黄江镇公园首府的洋房产品，东莞市发改局官网显示，该楼盘8号住宅楼135套住宅产品进行价格备案调整，从2018年11月份首次备案时的3.20万元/平方米，调整至2.52万元/平方米，下调约0.67万元/平方米，下调幅度约20.1%。
这个项目拿地高达19.5亿元，折合楼面价约2.04万元/平方米，融创于2016年9月以溢价率689%拿下。2018年9月，融创推出该项目一期公寓产品，销售均价约为2.40万元/平方米。
按照拿地时的楼面价格成本，融创公园首府如以备案均价2.52万元/平方米出售，必然导致亏损状况。公开数据显示，融创公园首府所在的黄江镇，近半年来洋房产品的网签价格为1.89万元/平方米，很显然融创项目售价依然处于高位。
黄江镇、凤岗镇以及松山湖片区，是东莞与深圳接壤的片区，价格相比较于其他片区要高，且半数以上的购房者为深圳客户。
随着调控持续深入，尽管东莞房价依然处于历史新高，但购房者的入市热情开始减弱。合富研究院统计数据显示，今年4月份东莞全市一手住宅合计成交3947套，成交套数环比微跌4%，同比则上涨了21%；4月份一手住宅成交均价为1.90万元/平方米，环比持平，同比上涨了13%。
数据依然较为稳定，但在一线市场中，价格下调成为主流，“五一”假期后十多个楼盘开始“割肉”促销。乐有家研究中心数据显示，2017年在东莞买房的人中有57.3%都来自深圳，直到2018年，深圳购房客占比仍为41.5%，2019年这一数据继续下降。
退潮的客户需求，与集中上市的供应，打破了供需平衡关系。东莞中原战略研究中心不完全统计显示，5月东莞楼市将有超23个项目蓄势待发，推货量合计超3000套。因此新开、加推楼盘如想“大步快跑”，合理定价成为关键。
如果新房是“面包”，土地是“面粉”，东莞楼市受调控政策影响，面包有点不好卖，但所有的地产商仍然在抢面粉，重复着当年融创的路径。融创2016年进入东莞，当年连续拿下三宗地块，几乎都是高溢价“地王”。
仅在5月，东莞已成功出让5宗商住土地，并几乎均被“提前锁定”。截止到5月21日，2019年东莞已合计出让商住土地9宗，合计建筑面积约为93.74万平方米，成交出让价约为98.21亿元。东莞市2019年度国有建设用地供应计划显示，全年计划供应商服、住宅用地合计300.75万平方米，共14宗商服用地和51宗住宅用地。
东莞土地市场升温现象显著，而二级市场却不容乐观，普遍低于市场预期的打折处理，或许是东莞楼市的一场隐形“泡沫”。早在2007年，东莞楼市就曾诞生了多宗高价地块，但真正能盈利的屈指可数，蕞终导致这些高价地被转让或亏本打折出售，甚至出现多年后仍然在售的现象。
又譬如2016年7月，碧桂园拍下的莞城区运河东地块，一年后为碧桂园东江月正式开盘，楼面地价1.26万元/平方米，入市销售均价为2.26万元/平方米，但在当时销售情况显露成交均价低于预期，并蕞终在保本线上徘徊出售。 如今，东莞土拍狂热下显露的市场下行现实，也在一定程度上透露着一些讯息——“深圳客户正在退潮，本地购房者难以支撑房价”。以往东莞房价快速上涨的背后，都难免有不少因素在于深圳客户的投资购买驱动，而若深圳客户退去，东莞楼市开始变为本地市场时，这类市场高价地面临着亏本出售的局面。
公开数据显示，近年来东莞房地产市场总成交量也在逐步呈现下降态势。2017年东莞住宅成交49803套，同比下滑37%；2018年东莞住宅成交44429套，同比继续下滑28%。截止目前，东莞2019年头部季度住宅共成交8096套，相较去年一季度成交的8986套，同比下滑0.09%。
“限购”、“限外”、“限贷”政策影响下，高价地开发商难以设置高定价赚取利润，只能勉强依靠区域的均价水平来进行定价回本，这也在一定程度上造成了如今东莞房价趋于平稳，短时间内难以有所浮动。
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