东莞焕新①｜政企村联动旧改重磅工改M0项目一路提速
进入6月，东莞市东城街道桑园社区第三工业区城市更新项目桩基工程完成过半。眼下，土方车来回穿梭、打桩机咚咚作响、挖土机挥动“手臂”……近百名工人开足马力，挖基坑、运土石，奔着7月全面进入主体结构施工的节点目标加快推进。
作为项目开发主体，中集产城旗下控股公司东莞中集创新产业园发展有限公司（下称“东莞产城”）副总经理孙波对项目未来发展满怀期待。“目前已落地15家企业，我们将依托桑园的工业发展底蕴，引进国际先进的设计理念，将其打造为大湾区数字产业示范基地。”孙波表示。
顺应产业提档升级的发展大趋势，应运而生的东城桑园社区第三工业区城市更新项目，是东莞市中心城区头部个单一主体挂牌招商工改M0项目，也是全市九大拓空间试点项目之一、市工改M0政策试点项目，打响了拓空间、聚资源、塑格局的“头炮”。当前，东莞正全力以赴推动城市更新空间革命，打造高品质城市发展空间，一个产业空间更新换代、城市功能配套升级、政府规划管控有力、市场主体热情参与的城市更新“新局”正呼之欲出。
如果没有城市更新，东城街道桑园社区党委书记袁庆泉很难想象，原来粗放的生产方式还能“撑”多久。
“谁能想到，几年前这里厂房漏水、过道狭窄、环境脏乱。”望着项目现场如火如荼的建设场景，即将拔地而起的是一栋栋智造工厂、企业总部、研发大厦、人才房及商业配套，这让袁庆泉“有些不敢想象”。
东城位于东莞中心城区，是全市经济重镇，近年来立足于先进制造业持续发力。地处东城街道北部的桑园工业区第三工业区，是桑园社区蕞早的工业区。自1992年建立、1994启用以来，二十多年来，工业区“迎来送往”，一批批塑胶玩具、造纸、印刷、手袋生产等领域的低端低效企业在此聚集、转移。近几年来，工业区的厂房大多闲置、道路狭窄、建筑杂乱陈旧。“配套设施不完善、进步空间受限，难以适应区域现代产业发展的需求。”袁庆泉说。
在前往其他城市工业园区“取经”后，桑园社区及东城街道坚定了城市更新的道路。但是，“谁来改”“如何改”“改什么”，仍然困惑着大家。
2018年，东莞市新型产业用地（M0）管理办法出台，在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），将研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地纳入工业用地范畴，将M0用地作为全市“工改工”、连片“三旧”改造的政策推进器，为破解传统工业区功能单一、配套不完善和“工改工”市场动力不足等问题打开了一个突破口。
2019年，东莞市开始推进“拓空间”战略，东城街道顺势启动这一片区改造工作。2021年12月，央企中集产城旗下控股公司东莞市集智产业园发展有限公司通过单一主体挂牌招商获取该项目要约收购资格；2022年7月，该公司完成全部要约收购，成为开发主体。
以“中集国际数科城”的“新名号”，定位为产业总部基地、数字经济产业园区，东城桑园社区第三工业区城市更新项目改造单元面积231亩，投资27亿元，可经营用地8.2万平方米，计容建面约45万平方米。
桑园社区周边生活配套较为缺乏，为了更好地留住高端人才、平衡园区改造成本，立足于生产、生活、生态空间的全方位拓展优化，该片区的改造方向被定为工改M0（新型产业用地）+C2（商业办公）+R0（配套型住宅），聚焦智能制造、新一代信息技术等领域，规划智造工厂、企业总部、研发大厦、配套人才房及商业配套等产品，打造集产、城、人、商、住为一体的24小时产业生态社区，未来将实现入驻企业至少350家，带动就业上万人，实现年产值每亩1200万元、税收每亩100万元。
产业焕新“向上”，村民生活“向美”。据测算，项目改造前的1900万元/年的集体收入将在改造后增加至3600万元/年，集体物业资产价值及运营收益将得到大幅提升。
站在高质量发展的“新风口”，昔日旧工业园正迎来华丽转身。
企业与城共进、收益未来可期的背后，是东莞全周期、全链条“管家式”服务。
作为东莞市九大拓空间试点项目之一、东莞工改M0政策试点项目，由于缺乏改革先例，桑园社区第三工业区城市更新项目的推进好比“吃螃蟹”，遇到了不少“拦路虎”。集体M0开发资质、集体回迁部分的供地方式、产业用房分割销售比例的计算方式、车位配比要求等问题逐渐浮出水面。
东莞各级政府职能部门组织多轮研讨、多番协调，一系列改革与服务为项目送来了“及时雨”。
首先，项目采用了单一主体挂牌招商改造模式，使得整个交易环节的公开性和透明度大大增加，市场主体参与的积极性增强了。
接下来，审批改革的提速也让企业获得感满满。孙波介绍，东莞2022年实施“三旧改造”并联审批改革后，将土规调整、前期研究（单元规划）等并联审批，建立市镇同步审查、跨部门提级协调、提前介入技术审查等机制，使得报批问题得到快速、高效、妥善的解决，大大缩短了行政审批时限，“从立项到完成一级土地整备实现供地、动工，项目一路加速推进，我们企业资金成本支出大大减少了，参与改造的动力也更足了！”
在这一过程中，政府、企业、村集体多方携手，共商共赢。
政府始终发挥着规划管控主导作用。在多方利益平衡中，东城街道以市场价格提前垫资统租桑园集体物业，促进项目拆迁，并积极协调解决公有资产回迁问题，保障公有资产保值增值，同时协助村集体与其他权益人沟通协调拆迁及清租工作，历经多次谈判协商，蕞后促成了项目摘牌动工。
为保证集体收益及园区运营质量，东城街道鼓励集体持有高品质回迁物业，并将集体回迁物业委托中集运营管理。
“目前进展总体顺利，我们希望能为东城高质量发展开个好局，助推周边社区、工业区加快升级改造。”东城街道人大工委主任邹顺高说。
接下来，东城街道还将对片区超过4500亩的存量工业用地进行统筹规划，在未来三到五年内，推进桑园、温塘片区的更新改造及转型升级，将片区建设成为高品质、低成本、快供给的现代化产业园区。
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