东莞的厂房物业改造价值
中美贸易战不可避免地到来，港商台商的循序渐进地有限度撤资，劳动力成本的持续增长，环保督查以及相关政策的日益完善，都早就本身靠三来一补起家的东莞制造业正面临着巨大的发展阻力。危机是两个字组成的，有危就有机，我来分享一下目前东莞在产业升级转型中，存量可观的厂房物业价值。
1、存量相当可观的厂房物业价值。
东莞真的是世界制造业名城，不多说了，大家熟悉的有步步高系的VIVO,OPPO以及松山湖的华为等。当然还有早期以服装著名的虎门，以毛织著称的大朗等等。改革开放的头部第二代人已经慢慢地将产业转往给第三代人接班，但是我们见到更多的是前辈关停企业不做或者青黄不接的情况，这个时候就衍生出大量的使用率不够甚至空置的厂房物业。这些物业其实也是大量机会的发生点。碰巧国家支持全民创业，东莞依然有大量的各行各业的制造业工厂，电商的蓬勃发展，物流的速度每天更新，我们更应该看到东莞厂房物业投资改造用于其他用途的价值。
①我们知道这些物业都是早期的厂房物业，可以总结为三旧中的其中一旧，所以就有往下的“三旧改造”的蒸蒸日上，出现了大量的将厂房改建为创意产业园的企业或者公司，有政府牵头的，有民营的等等，这类型的产房跟地点也是很有关系，但是经历了3-5年的发展，这些厂房就慢慢地被盘活，形成新的公司集群的地方，我们见得比较多的是XXX孵化器，XXX产业基地。这些都是一些早期成功盘活厂房的产业园，形成了产业转型升级的一小步。随着市区租金的进一步上升，停车费的日益昂贵，存在着好一部分需要转换经营场所的公司，再加上每年仍然有稳步增长的小公司或者创业公司，依然会为这些由厂房转型升级变作写字楼类别的产业园带来机遇。但是找这样的厂房物业一定要注意以下几点：
重要的事情说三遍了，位置真的相当重要，高速路口利于物流以及广深两地的互通，地铁口利于往后更好的通勤，停车位是否充足会影响往后更长远的发展。所以位置更应该看到5年后东莞的发展。个人还是建议认真看看东莞未来的地铁线路发展规划，这是一个很重要的参考，同时也应该看看近广州开发区以及近深圳的东莞片区的物业价值，这些物业有一个很大的潜在价值就是可以接纳更多的广州和深圳发展需要的溢出。所以位置应该排在头部位。（供参考对象：虎门电商产业园；中天南城创业产业园；东城中云智慧产业园；东城中天天宝创意产业园等）
因为厂房转型产业园的改造有很多方向可以选择，但是一定要知道自己的定位是什么，以及如何利用好自己的资源优势。例如我本人是一家专门帮别人做开设公司以及财务会计的公司，本身公司企业是找到我帮忙办理营业执照，同时他也需要找地方成立公司，开设办事处，这个时候我就可以利用自己手头的资源优势，将客户引入到自己创立的产业园中开设公司办事处，这样本身就拥有资源优势的投资者就有更短的回本周期以及更好的招商优势。在譬如我是开设电商并经营网点多年的公司，就可以利用手头的资源优势变为诸如电商产业园的厂房升级物业改造。在东莞，我们应该要注意到一个很重要的点：有这么多在经营的工厂，在产业转型升级阶段，是不是应该用网络来帮他们解决一些发展瓶颈的问题呢？例如用亚马逊将本身适销对路的产品卖向全球？而不仅仅只针对竞争日益加剧的国内市场。其实讲得更深一个层次是，消费群体依然在扩大，只是由线下转移到线上，这里就有物流中心或者货物中转站的机遇，也见过厂房转型升级做物流中心的，但是租赁价值就没有写字楼的这么高，不过就相对简单。还在寮步见过一座数据库中心，也是将原先的先锋工厂其中一座厂房改建而成，现在每天在网上发生这么多流量以及数据，往后数据中心也是需要更庞大的用地面积用于建立数据中心，这也是我们值得留意的地方，但是不是每个人都有机会接触到这么好的“租客”。
在东莞这些厂房升级改造如雨后春笋一般蓬勃发展，我们要看到机遇，但同时我们不能误入盲区。容易入的盲区是：将厂房改建为写字楼租出后一了百了。目前很多人的做法是这样，但这样目光就不够长远，而且面对日益剧烈的竞争容易遭到淘汰。像租金，例如今年自己的产业园的租价是35元/平方，三年后涨到40元/平方，但是三年后新成立的改建产业园就容易用低价竞争策略，譬如是37元/平方，抢走自己手头的租客了。在这样的情况下，经营产业园应该好好利用差异化的竞争策略来增加客户的粘性。我认为停车应该是首要的配套，停车位的是否充足应对未来5-8年的发展需求相当重要，大家都可以看看早期发展的创意园都面临停车位不足的情况，但是这样的创意园才成立3年左右，就已经因为停车问题遭到客户的诟病。诟病后就会转移，这不是一个良性循环。厂房升级改造其实就是每个投资者所雕琢的一件商业产品。我们更应该看到往后的工厂产业发展应该是小规模，多品种，更新快，信息化这几个特点。就一栋改造的厂房物业来计，我们应该看到三种不同的组合来增强日后的竞争力。以一栋5层-6层的厂房物业来计算，应该将小型工厂生产+物流配套+电商配套有效地结合出租，效果会更理想。当然不能阻碍投资者租给谁。东莞还会在很长一段时间中担当制造业名城的角色，只是制造的产品由附加值不高的三来一补产品变成附加值相当高的高新科技产品或者服务。例如这栋5层的物业，就可以将一楼适当地腾出空间租给物流或者快递公司用于产品的快速运输，产品通才能财通。2-3层就可以适当地租给一些小型的工厂或者实验室，这里得注意一下，应该配套优惠的租金租给这些小型的工厂或者实验室，他们有很大的潜在效益，其中有一定的人流量就会为未来的一些配套带来更好的价值。4-5层就可以间成小型的办公室用于初创公司的孵化或者电商公司的用途。还是那句话，实业兴邦，在工厂不好做的年代，我们只能继续用科技改造来获取进步，来获取更高的附加值，而不应将其当做是包袱。看看香港和深圳就是蕞好的例子，香港早就是制造业空心化的国际都会，而深圳接纳了很多香港的制造业转移并从中获得基础资金用于制造业的升级转型从而在2018年年底成功用GDP超越香港。当然GDP不能说明一切问题，但是我们更应该看到像大疆，中兴，华为，华大基因，顺丰速运，腾讯等等的公司，他们都是科技和制造业相结合的趋势产物，有制造业更能为日后的发展创造更好的基础，因为说到底，全球各地都在拉动消费，消费的产品是实实在在的产品而不是虚拟产品，这些产品只是结合了新时代给与的网络使命。
说到差异化竞争，还可以说一点就是，当很多人用厂房物业用于升级做写字楼的时候我们是不是应该停下来看看其他一些不一样的升级改造方式？例如教育城，例如自动化设备中心，例如艺术中心等。有差异化的竞争更能在小众的市场获得自己立足之地，也能快速抢占这个小众市场的市场份额再变成更大的市场。
投资做厂房升级改造我们都可以看到投资者收益有以下几个渠道：
B：通过国家或者地区政府的产业园认证获得的津贴，
很多时候我们都会忽略附加值的收益。例如一个改造的物业成功进驻了200人，这200人同样是需要衣食住行，我们更应该从这200人的衣食住行中获得更好的物业附加值。例如提供健康食品或者更好的食堂，每天不同班次的前往广州或者深圳的发车，用于本身租客的业务发展，又或者是不是可以提供班车供上下班使用。再者是不是园区内也能提供好的便利店或者天台开发为运动场所等等。现在一般水平的配套已经不能满足绝大部分人的要求，从定制服务中找到潜在的附加值都很值得我们探讨。也不要小看这些附加值，当每天都发生演变成不可或缺的一种服务，这些服务的附加值将会是一笔可观的稳定收益。当然，附加值远远不止我所描述的方面，如果租客是制造业的，我们更应该考虑配套其上下游来获取更好的附加值，说一个例子，例如一家制作电池的工厂原先有一个上芯的工序需要人手5个人，但是你通过联合自动化的工厂为其解决了这个用人太多的工序，蕞后成功将原先需要用到5个人的工序减少成一个人，这样机器就能卖，成功做了上游。而这类型的产品不是单单服务这一个企业，是整个行业，这样的附加值就相当可观了。
⑤本身在营工厂但产能以及厂房面积过剩的情况。
身边也有很多本地朋友的父辈都是做工厂发家致富的，早期的年代都是传统的人多，大规模，大生产，大数量的模式来达到边际成本的控制以及边际效益的增加。但是随着消费的升级，消费人群的年轻化，都变成小规模，小数量，款式多，更新快的新模式了。这就造成了产业规模缩小，厂房面积也腾空了大部分，但是也面临仍然有订单，但是物业利用率以及价值远低于以往水平的情况。这个时候我们不妨将我们本身仍在经营的工厂产品进行有效的拆分。在厚街就见过比较多的皮具工厂以及床上用品工厂直接在工厂开设工厂店，但是这类型适合开设工厂店的工厂对于原先本身是制造成品的工厂比较有好处。将腾空的地方用于制作成品的展厅以及店铺供客人直接前往工厂消费产品的客户进行购买，这样的卖点更是省掉中间商等很多环节，也有现成的厂房供客人参观，一来可以直接对接终端的消费者，二来也可以将一部分客人转变成工厂的客户。这样的模式在东莞厚街比较多，大家都可以有时间去参观一下，这样的模式蕞早是在日本开始推行的。如今如果能再结合一些适用于儿童学习并且动手制作的课程，那会更受欢迎。在厚街这种模式称为工业旅游，但是比较粗放的，有很大的改造空间。还有第二种做法，就是将腾出的厂房空间用于自己产业的上下游合作发展。比如本身我的客户是做手袋的，我本人是做手袋五金的，但是因为很多原因五金的产量远远没有以往的多，但是我知道我的客户是除了买我的五金，他们还需要包装材料，例如包装盒之类的，这个时候我就可以找到优质有潜力一点的包装盒供应商利用租金优势和客户优势招商引资把他们引进来，这样我就可以给我这个客户提供多一样产品包装盒，这样我们可以看到客户还是那个，虽然他在你这里拿的五金少了，但是通过给客户提供新的供应产品包装盒，他在我这里下达订单的数量多了，品类增加了一个，但是我就成功地将这个客户的潜在价值进行深挖。同时我工厂的腾空面积又有了新的发展用途，有本身的租金收入，也有作为一个间接供应商获得的差价收入，一举两得。
先说到这里吧，有时间再跟大家更新一下，还有独栋出租房，停车场等。
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