东莞遏制炒作厂房租金 已有一定的效果
以制造业立市的东莞，厂房林立，制造工厂遍地开花。从去年下半年开始，不断有东莞的中小企业主抱怨“东莞的厂房租金又涨了”。就在一个多月前，东莞市政府出台《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》。这份文件被东莞众多企业主看做是为实体经济撑腰，剑指工业厂房二手房东恶意炒作行为，坚定东莞企业主尤其是中小企业主留下来的信心。如今一个月过去了，指导意见实施得如何，能否给中小企业一 颗“定 心丸”，值得再次关注。
从去年下半年开始，就不断有东莞的中小企业主反映，二手房东从本地房东手中以低价整体租来厂房之后，再以高价分租出去;并且又以分摊公共面积的方式，赚取高额的租金差价。厂房租金的上涨不仅增加了中小企业的负担，还引发不少断水断电的纠纷。
南都记者随机走访了长安、厚街、道滘等多个镇街的工业厂区，发现从去年下半年开始，厂房租金普遍上涨，平均涨了50%以上，而临深片区更是涨了一倍以上。以长安、塘厦等为例，厂租价格大多在30元/平方米左右。而松山湖，蕞高已超过35元/平方米。
针对该现象，去年11月9日，南方都市报以《二房东推高园区厂房租金平均上涨50%》为题，报道了东莞中小企业主们的心声。南都记者走访调查发现，自2015年开始，随着深圳客涌入，进入普涨模式的，除了东莞的商品房，还有厂房。一些来自深圳、湖南以及江西等地的中介凭借敏锐的市场洞察力，纷纷进军东莞工业地产，做起了二房东。
针对厂房涨租乱象，去年11月14日举行的2018年东莞非公经济工作会议上，东莞市正式发布了《东莞进一步扶持非公有制经济高质量发展的若干政策》，其中第二十三条就明确提出稳定村(社区)集体工业厂房租赁市场，严厉打击囤积厂房、哄抬租金等违规行为。
东莞的努力还远不止这些，措施也不断。2018年12月4日，东莞市正式出台《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》。作为“非公经济50条”的配套政策，《指导意见》“亮剑”囤积厂房、哄抬租金等违规行为。对违约转租、分租的，依法追究责任，并列入交易平台信用风险警示名单，三年内不得参与全市村(社区)集体工业厂房转租。
其实，在东莞市没有出台相关政策之前，部分镇街(园区)以及基层社区就已经开始对二手房东哄抬厂房租金的行为进行了限制。比如长安厦岗社区以前只要租客提供身份证以及公司等资料，就可以从社区租厂房，但现在要求所有的厂房必须直接出租给实体经济;道滘、石碣等镇规定，承租政府或村(社区)物业的，必须是实体企业，或者某领域具备一定科技含量的企业，未征得同意不得分租和转租，如发现即刻终止合约，收回厂房。
如今东莞市《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》出台已经一个多月，其效果如何，值得关注。尽管，作为农村集体厂房资产的主管部门，东莞市农业局相关负责人表示，效果还不会这么快显现，但该负责人认为“新政策实实在在为非公有制经济撑腰，遏制集体厂房物业交易二手房东现象、为优质重点企业提供集体厂房物业交易‘绿色通道’。”
东莞市农业局相关负责人说，面对镇街分散的、零碎的土地资源、物业资源，以及统筹难度大、投资信息缺失等问题，《指导意见》明确减少企业对二手房东的依赖，甚至可以完全杜绝二手房东的炒作行为。镇街(园区)招商部门要完善工业厂房数据库和信息平台，动态掌握工业厂房利用情况，为招引项目落地提供高效的信息服务和平台支撑。
作为《指导意见》实施后切实的受益者，东莞众多中小企业主更是有亲身的感触。据在东莞厚街西环路上开玩具厂的肖先生说，他们的租赁合同通常都会注明，厂房租金每年按照5%到7%的幅度进行增长，但随着去年下半年的这波涨租潮，二手房东突然大幅涨价，带来很大的经营压力。“二手房东正好跟我在谈合同续签的时候，东莞市出台了规范厂房租赁的政策，给我在谈判的过程中带来了很大的优势。”肖先生说，在政策的规范之下，房东取消了原定的30元一个平方的涨价方案，还是按照原来的约定，每年上涨7%。
同样感觉到些许变化的还有在寮步开电子厂的韩先生。韩先生说，他工厂所在的工业园区目前正在对外招租。“之前喊出来的价格都是每平方25元，要知道这个价格是平均价，还包括不少公摊面积。但在政策出台后，现在对外招租的价格是18元一个平方，这就可以给企业减下不少的负担。”韩先生说，这是发生在他身边蕞为切实的变化。
不过，在接受记者采访时，不少中小企业主说，指导意见的出台，从目前来看，有一定的效果，但还没有明显的效果出来。“一来，指导意见主要规范的是村集体的厂房物业，但在东莞还有很多厂房物业属于个人，指导意见对这部分厂房物业就失去了作用，二来，有了指导意见，还需要政府部门去实施，去监督，所以还要看政府部门接下来的贯彻力度。”
从目前来看，有一定的效果，但还没有明显的效果出来。一来，指导意见主要规范的是村集体的厂房物业，但在东莞还有很多厂房物业属于个人，指导意见对这部分厂房物业就失去了作用，二来，有了指导意见，还需要政府部门去实施，去监督，所以还要看政府部门接下来的贯彻力度。
近几年来，长安镇从推行资产交易平台开始就提供了续约政策保障企业持续发展，且续约租金增幅平稳，给予企业租金优惠。接下来，长安镇将贯彻执行市委市政府下发的《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》，结合辖区实际，完善配套政策。
对违约转租分租的单位或个人，长安镇相关职能部门将依法追究其责任，并列入交易平台信用风险警示名单，3年内不得参与全镇村厂房物业承租;涉及安全、消防、环保等问题的，由各监管部门和执法单位依法实施顶格处罚、联合惩戒。
此外，在村(社区)厂房物业租赁合同中，明确禁止转租分租条款并相应约定履约保证金条款，保证金由承租方以现金或银行保函方式向出租单位缴纳。承租人存在违约转租分租情形的，一经核实，立即停止执行合同，全额没收履约保证金，依法收回厂房物业。企业因经营规模收缩等特殊情况，确需转租分租的，租期、租金、转租分租改建方案、转租分租新增租户数量等，必须与业主单位协商一致，草拟补充协议，由业主单位报请批准。
未来，长安还将提高服务效率，动态梳理建立重点企业名录，为重点企业承租、续租工业厂房提供“绿色通道”。允许重点企业在租约期满前1年内提出续约申请，符合有关要求的，按程序审查准予续约。对厂房物业承租或改造后用于综合配套等方面的设施，占地面积不得超过7%，建筑面积不得超过30%。
事实上，横沥镇在这方面早走了一步。为深化横沥镇资源供给侧结构性改革，破除制约经济发展的瓶颈，整合低效闲置的土地、物业等资源，做强做优“资源池”，横沥镇于2017年3月出台了《横沥镇土地物业统筹管理实施意见》，建立了镇土地物业资源数据库。
据横沥镇政府官方数据显示，截至2018年11月，资源数据库已录入全镇土地179宗，共11416亩，厂房1082套，建筑面积共8245950平方米。据初步统计，资源数据库已录入以下资源信息：集体土地120宗(其中镇属集体20宗、村集体100宗)，共10042亩(其中镇属集体2172亩、村集体7870亩);私人土地59宗，共1374亩;集体厂房408套(其中镇属集体97套、村集体311套)，建筑面积共2933264平方米(其中镇属集体888121平方米、村集体2045143平方米);私人厂房674套，建筑面积共5312686平方米。
横沥镇通过挖掘资源，统筹盘活土地物业资源，精准对接项目用地需求，大力开展“三旧”改造，以“工改工”方式改造横沥第二工业区26.6亩旧厂房用地;利用私人手中的闲置土地落实项目，落实用地面积50亩……横沥利用大数据对全镇的土地、物业资源进行一次梳理整合，有效对全镇低效闲置土地、物业等资源进行统筹、整合、盘活，及时充实、更新数据库资源，动态掌握全镇土地物业情况。
这是横沥统筹土地、物业资源，精准对接项目招引落地的创新做法。利用大数据能全方位掌握全镇土地、物业资源情况，及时更新“资源库”，激活资源的利用率，推动土地、物业等要素的公开化、公平化处理，更有利于招商引资，降低企业经营成本，引导租赁市场走向规范化。
维科电池项目就是一个典型的例子，该项目落地前缺乏土地厂房资源承接，横沥根据资源库的土地物业信息，为该项目腾挪出一家低效益企业厂房进行翻新改造，解决了该项目100亩用地，通过旧厂房物业翻新改造大大加速了企业投产，项目一期日产能规模14万只锂电池，年产能规模5000万只锂电池。目前正在规划项目二期厂房的改造方案，今年6月开工建设。
横沥镇希望通过这个创新举措，大大压缩“二手房东”生存空间。利用大数据对物业资源做统筹，既为搭建公开、透明、健康、具有市场导向型的镇街物业平台打下了基础，提供了支撑，也实现了投资信息的对称，为企业提供了真实参考，破除传统买卖市场信息不对称的阻碍，有利于建立一个公平、互利的租赁市场。
在东莞市出台《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》之前，道滘镇是东莞为数不多的对厂房出租有严格规定的镇街之一。在道滘设置厂房的刘先生说，他朋友的厂房此前就经历了很长一段时间的难租期。“据我所知，他之前是把厂房交给一个二手房东去招商的，不过一直租不出去。”刘先生表示，导致租不出去的一部分原因在于二手房东将租金抬高了。“不过后来政府规定，改为一手房东直接招租，他的厂房就租出去了。”刘先生口中所提到的“政府规定”，实际上是道滘镇为了防止二手房东涌入炒高厂房租金而出的对策，除了改为一手房东直接招租以外，还规定承租政府或社区物业的，必须是实体企业，或者某领域具备一定科技含量的企业。
南都记者还了解到，目前道滘厂房出租除了要求是实体企业以外，对企业是否带有污染源也有要求。中介方先生表示，一些房东会要求不接受污染行业。
“指导意见和规定实施时间不长，还需要观察一段时间才能够看到更加客观的收效。”道滘镇政府相关负责人说。不过，南都记者从市民刘先生那里得知，近期道滘镇的厂房租金的确有下调，不过调幅不算大，因为原本道滘的厂房租金也不算涨得很高，无论是上涨还是下降，调幅还是在大家接受的范围之内，据刘先生介绍，近期道滘厂房的租金平均是18元每平方米。
“大罗沙一楼厂房1500平方带水电装修，18元/m2”、“九曲一楼厂房1400平方园区管理，18元/m 2”、“原房东独门独院厂房单一层约1350平米，宿舍约650平米，有消防证，16元/m 2”……南都记者通过中介了解到，道滘厂房蕞近的租金在18元/m 2左右，也有一些崭新一些、配套、区位都相对更优越的厂房开出21元/m 2的价格。
随着2017年下半年开始，企业加速转移，东莞临深镇街厂房租金进入普涨模式，而与市区一江之隔的石碣镇厂房租金也普遍开始提价，虽然相对于地理位置更靠近的临深片区来说，租金的价格没有那么高，但不少业主反映涨价幅度普遍在20%-30%左右，价格达到了15元/平方米左右，地理位置好、交通便利的厂房，租金则更高。
周小群在石碣做小型电子器材加工厂已经多年，他说，自己工厂所在的位置位于沙岭工业区，由于开厂时间长，当初签订的合同每个月的厂租不算高，目前在8.5元/平方米，“相比较去年还是上涨了5%。”他说，自己工厂的租金算低的了，周边的租金水平早就涨到了14、15元/平方米左右，而位置好的地方价格则更高。除了厂房租金外，还要给二手房东交垃圾处理费、管理费，如今工厂的利润原本就不算高，一个月下来扣除工资、水电费、杂费、原材料等日常开支，纯利润能达到10%已经算很好了，如果能够直接向一手房东租厂房，租金成本肯定能再降一些。他称，厂房租金如果在市场作用下正常上涨，或者按合同约定上涨，是可以接受的。但二手房东哄抬租金，不仅扰乱租赁市场，也增加了企业成本。
东莞市新政策出台后，石碣镇迅速响应，正在研究规划切合自己实际的工业厂房租赁管理办法，以激励机制引导各村(社区)、镇属企业规范厂房租赁管理，激发村(社区)参与“三旧”改造的积极性。石碣镇规定，承租政府或村(社区)物业的，必须是实体企业，或者某领域具备一定科技含量的企业，未征得同意不得分租和转租，如发现即刻终止合约，收回厂房。石碣镇根据前期摸底了解到，目前全镇平均厂房租金价格在13元/平方米左右，一些交通便利、设备完善的地区在农村资产平台投标已经达到了21元/平方米。石碣镇表示，严格执行全市政策，尽量杜绝二手房东招投标，同时在新招投标的合同中也要求不能进行二次转包。
石碣镇结合实际，大力盘活闲置旧厂房，建设高端产业园区，加快推进镇主导规划开发、镇村组分享成果，通过镇村组统筹招商、统筹用地、合作开发、三级利益分成，统筹村组现有的土地、厂房资源，统一招商、开发，提高产业承载力。探索建立利益共享机制，引导村(社区)发展战略性新兴产业、高新技术产业、先进技术产业、都市农业、现代化服务业。
同时，加快城市更新改造，推进“三旧”改造项目，盘活和整合连片工业用地，为招引优质企业打造更大的载体;推动旧工业区改造升级，利用“工改工”政策加快村厂房转型升级，探索新型运营模式，吸引更多强盛产业进驻;规范工业厂房租赁管理，提高存量厂房资源的集约利用水平和综合产出效益。
其中，华科城·智谷就是在废旧厂房的基础上进行整体升级改造，园区绿化、功能设置、厂区环境大幅改善，吸引了大批高科技企业入驻。引进该项目时，该镇充分考虑到其对整个电子信息产业链的影响作用，在保证总体租金收入平稳的前提下，对科技创新类企业有所倾斜，租金比市场价有10%-15%的优惠幅度。2017年以来，石碣“三旧”改造8000多亩，其中“工改工”3000多亩，2017年以来全镇已办理了6个“三旧”改造项目，2018年建设8个连片改造片区，共约3700亩。
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