厂房扎堆、大片田地！麻涌新盘还想卖到26万
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原标题：厂房扎堆、大片田地！麻涌新盘还想卖到2.6万......
麻涌这个偏远镇街，上周拍出的楼面价到了1.4万/平，再次让片区打了鸡血，让开发商信心满满。
而近期两个楼盘，珑远印象翠珑湾和南太珑玺也要陆续面世，引起了不少刚需客的关注。
笔者上周重点考察了珑远印象翠珑湾，这盘已经开放了营销中心和样板房，目前建设进度只完成了八分之一，有些还只是建了几层，而首推将是3、4栋。
备案价和开盘时间未定，价格上据中介说想卖25000-26000/平，算麻涌的住宅价格新高了！
户型只有三种，都是纯正的刚需户型，实地看了样板房之后，对它印象只有一个字：小！
虽说是TOD盘，主打一站广州、三站西平，但目前交通方面一般般，轨道或在建设或在规划，还有较长时间才能落实，遥遥无期啊！
那该项目没有亮点地方吗？也有，下面一起来看该项目的优与缺吧！
珑远印象翠珑湾位于水乡新城中心，在麻涌大道与水乡大道交汇处附近。
水乡片区蕞大的区位优势是临广，而该项目定位是双站口TOD盘，离未来的麻涌大道站（规划中）只有500米左右，或将一站广州。
不过麻涌大道站属于地铁1号线二期规划，开通时间还早着呢。
项目不远处有平安信息科技港、5G信息岛等产业集群，将对附近的经济与需求起到带动作用。
总结：临广区位还算可以，后期轨道1号线建设完成，将真正成为广州、城区购买力的外溢地，但需要等待很长时间。
项目位于麻涌交通主干道，目前新区中部的路网不算很便利，例如进入水乡大道或者佛莞城轨麻涌站就得绕过西部干道麻涌立交，很是费时。
离得蕞近的公交站是位于项目营销中心门口的大步工业区站，是附近唯一的一个，另一个公交站在一公里外。
项目的卖点是轨道交通，不过主要的两条轨道还在建设中或规划中，像莞佛城轨麻涌站，地铁R1线二期工程麻涌大道站。
水乡蕞大的区位优势是临广，而这两条线路接通广州以及东莞市区，但距离完全投入使用还需耐心等上个三五年，所以，应该明白该项目打的是未来的交通便利，现在还不太行。
另外，一点交通安全小提示，该项目出门就是主干道，妥妥的危险路段。
总结：虽说是TOD项目，一站到广州、三站到西平，但是是未来的一个便利。
目前来说该项目的交通还不是很有优势，公交只有一个站点，主要还是靠自驾，路段存在安全性问题。
项目户型少、槽点多；开发商想卖25000/平
珑远印象翠珑湾占地72439.97㎡，总建面为246554.16㎡，容积率为2.5，总户数2408户，不过停车位只有1811个，未来车位紧缺是个大问题。
该项目包括4栋办公楼、13栋高层洋房。住宅户型只有三种，95平的三房、113平以及143平的四房，另外34-55平的LOFT。
据销售介绍，此次首推的是3栋、4栋，该楼盘的楼层在23-26层之间。
该项目的三个户型都看了一遍，一直萦绕在脑海的头部感觉就是：空间小！不是这里小就是那里窄。
我们首先来看95㎡的，此户型为三房两厅两卫，竖厅式，动静分明以及隐私性不错。
走进门便是厨房，有意思的是该厨房还连接着一个生活小阳台，厨房为长式，两边区分功能区，但没有多余空间放置其它厨房小电器。
一个景观阳台对着客厅，采光性不错，但两个阳台的位置无法产生对流，夏天还是别想着吹自然风了。
卫生间干湿分明，不过淋浴区感觉有点小，活动受限。
来到蕞为关心的卧室！95平的三房，说实话，空间小是正常的，只不过想不明白，为啥把次卧好好的飘窗缩小了。
总得来说，95㎡的户型亮点在与厨房与客厅相隔开，烹饪的声音不会影响到别人，而且小阳台的设计有利于通风，不会闷热。
但缺点也是很明显的，室内无法产生对流、卫生间活动受限，飘窗小等等。
考虑到篇幅原因，113㎡和143㎡的四房户型将放在一起讲。
在笔者的印象中，100㎡以上的户型，虽不算大平层，但也不算小了。可这次印象珑远的大户型给人的印象就是各功能区小。
首先也还是厨房，不过这次不是亮点，而是槽点。
“这个厨房怎么突出一块？”发起这个疑问的是前来看房的置业者。
咋一看，这个厨房还挺大，可是那个突出的角就是让人很难受。
销售的说法是玄关造成，可以放个冰箱就解决了。但他似乎没注意放了冰箱，冰箱也会突出来，空间瞬间变小了。
客厅方面，空间都还好，且这两个户型的双阳台都实现了对流，值得一提的是143平的大阳台还连接到了一个次卧。
上面忘了说，这几种户型的阳台设施都有一个缺点，防护栏多缝！家里有小孩的调皮起来可能会有被卡住的风险。
在卧室上，同样的问题，房间体现不出大户型的优势，主卧放了个衣柜就没啥空间了，整体狭窄且飘窗不大。
同去看房有一组一家三口的，看到卧室说了一句太小了就转身走了。
另外，有个小细节，小编注意到开发商应该是放置较小一号的家具在卧室，有显得样板间十分宽敞的作用，不过好像效果不明显。
价格上，现在备案价还没下来，据销售说想卖25000-26000左右。
但笔者预计在2万开头，目前处于横盘期，“房住不炒”的概念很强，暴涨不可能。而且该项目的利好在未来，现阶段交通以及商业配套都不行，周边也都是田地和高压线万开头，且从现场的看房客以麻涌本地刚需为主来看，价格太高，不利好刚需，本地市场不好掌握。
总结：该项目体量不小但户型少，可选择性也少且从样板房来看，槽点也不少。
价格方面还没确定，不过目前麻涌还处于价格洼地且新房备案价卡得严，预计不会太高。
珑远印象翠珑湾处于新中心区的中部，麻涌镇的发展重点，但目前阶段的相关配套不太理想。
商业配套方面，项目相临主干道，附近多为厂房以及田地，没有太多的店铺，主要还是依托于大步村和麻涌文化广场的相关商业配套。
而麻涌文化广场商圈还要更远处，那里有嘉荣购物广场，麻涌文化广场等。星河城市广场、创客坊等地也要3公里左右。
教育方面，2公里范围内有两所幼儿园：碧水湾幼儿园、大步幼儿园；3公里内有3所中小学：东莞市麻涌中学、麻一小学等；还有嘉荣外国语学校距离2公里左右，预计今年9月份招生。
医疗方面，主要有水乡中心医院，属于东莞五大区域中心医院之一，距离该项目大约3公里左右；其它2公里内也有社区卫生服务站。
周边环境方面，位于麻涌主大道、水乡大道分支，车流量大，面临噪音影响，旁边有铁塔和高压电线，无整改计划，居住多多少少会受影响。
该项目很多东西都是在规划，都是在画未来的饼。
此次实地踩盘，笔者也看了麻涌很多新盘，对麻涌镇也有一定的了解，下面说说对珑远印象翠珑湾的一点个人看法：
1）投资方面，麻涌处于价格洼地，新房价刚2字开头，而现在整体处于横盘期，价格占据优势。
项目附近未来多条轨道规划建设，离站口不到1公里，双站口TOD盘，未来涨幅空间还是有，但是地铁通车还要七八年以上，时间太长了。
2）自住方面，目前可能比较适合本地刚需客。
小区内部将有很多完善配套，至于户型的优与缺，笔者已经说得很明白了，这点就看个人了。
而外部配套以及周边环境，属实不太理想，现阶段居住舒适度会受影响。一句话，该项目主打的都在未来，画将来的饼。
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