厂房爆改主理人品牌扎堆！实探深圳这个非标商业却有落差感
深圳能不能长出非标商业？这是业内和消费者高度关注的问题。
从去年年底开始，一个由深圳旧厂房蜕变而来的非标商业“a Park数字艺术公园”引起了广泛讨论，成为大家观察深圳非标商业的样本之一。
资料显示，a Park位于福田CBD后花园的下梅林，前身为建于1994年的深圳成丰电子有限公司的厂房园区，从设计到项目落地仅用时2年，在去年9月正式对外开放，是一个集艺术、生态、人文于一体的潮流文创公园，拥有创意、商业、办公等多重功能。
近日，赢商网实地走访了a Park，探索这一新晋网红打卡地。
a Park整个园区由7栋单体建筑构成，总建筑面积约6.5万平米，自带非标商业的街区感。根据a Park主体建筑指示牌，G层是漫氧公园，1-2F是红砖小镇，3-6F是发条工厂，7F是美丽营地，商业部分主要集中在漫氧公园和红砖小镇。
//延续厂房基因，空间设计注重自然、开放和个性化
作为存量改造项目，整个a Park项目由JC DESIGN界汐设计建筑、室内一体化设计改造而成。在设计上延续原有的厂房基因，外立面保留了厂房样式和红砖墙面，并继续沿用梅丽路9号“Beautiful 9”的标志性LOGO，内部则是通过开放式建筑形态，打破了传统厂房的封闭感。
在空间设计上，a Park注重自然、开放性和个性化，场内有大量公共座椅，并且保留了高密度的绿植景观，打造公园式的市民交流休憩场所。大部分品牌门店也都设置了外摆区，将室内空间延伸至室外，营造自由、开放的社交氛围。
开放式的前庭广场，是项目和品牌举办市集、展览、live music等活动的主要场地，目前a Park正在举办为期两月的艺术季活动，广场也换上了相应的美陈装置。
“剧院式”的阶梯平台既增加了休憩空间，又利用地势高差与G层自然形成双首层设计形态，形成惬意社交街区氛围感。
红砖小镇打通了原有的二三层，采用复式小镇的形式，给予商家更大的空间展示形象和个性，整个楼层也有较强的街巷感。工作日上午，有许多周边居民聚集在红砖小镇遛娃、社交。
//咖啡、酒馆等主理人品牌占比大，业态品类较为单一
和大而全的MaLL不同，a Park入驻的业态品牌以轻餐饮、服饰、体验类为主，并且推崇主理人商业，从招商入驻到设计运营，主理人可发挥的共创空间很大。
餐饮是项目的主要业态，其中咖啡品牌占据了绝大多数，a Park也因此被称为“咖啡公园”。
漫氧公园聚集了深圳本土精品咖啡品牌Vows coffee、由韩国人创立的咖啡品牌a thing、集咖啡和烘焙于一体的Oxy Bakery&Eatery氧屋、澳式咖啡品牌MateMade、创意咖啡品牌DaB:haus Coffee等，红砖小镇在五一期间还新开了Echo回声黑胶唱片咖啡馆。
除了咖啡品牌外，a Park还有回春调茶、a Foodie:m、飞行计划、Gogo Bread、酉地酒仓、乌河Dark River、魅KTV等特色茶饮、烘焙和餐酒吧品牌。
有两家正餐门店以独栋设计的形式分布在街区，分别是自贡盐帮川菜品牌懒人业余餐厅，湘菜连锁品牌肖三胖。
服饰业态主要分布在红砖小镇，以品牌集合店的形式为主，包括由设计师子钰2018年在意大利佛罗伦萨创办的小众设计师集合店宫治合集；集合了30+设计师品牌的生活方式集合快闪店CHUANMEN。
漫氧公园还有一家潮流户外品牌高山热MOUNTAIN FEVER。该品牌是来源于东莞的原创户外潮牌，此前在深圳万象天地高街开设了该品牌头部家城市快闪体验店。位于a Park的门店，是该品牌目前在深圳的唯一门店。
此外，a Park还引入了国际知名钢琴家郎朗开设的钢琴学校“郎朗音乐世界”。
可以明显看到，a Park每个品牌门店在设计和运营上都不落巢臼，有自己的风格和节奏。赢商网踩盘时间为周二上午，部分店铺尚未营业，但一些咖啡门店依然有不错的人气。
//场内有多处空铺，运营带来落差感
赢商网整体逛下来发现，a Park的商业并不算饱和，漫氧公园有多处围挡，其中有处围挡上有“Canteen by VOWS”品牌信息，其余则是项目官方围挡。
红砖小镇的空置率更高，几乎一半铺位都是空置状态。
比如现在正在举办的宠物摄影展和老物件艺术展，赢商网实地体验后，发现现场展品摆放缺乏设计感，展品的丰富度和可看性不高，造势十足的活动营销与简陋的现场两相对比，带来了较大的落差感。
另外，a Park的整体设计风格为工业风，粗粝的水泥外墙和工业风管线交织的室内设计是项目的亮点，但如果缺少修饰和氛围，和毛坯房相似、过于原始的展现形式反而会降低观赏性，社交平台上也出现了“以工业风为借口，低配改造”、“看到宣传材料挺期待，见到实物后像烂尾项目”等评价。
总体来看，a Park业态品类仍然是呈现了时下主理人品牌扎堆的如茶咖、餐饮门店，潮流服饰、文创体验类品牌相对较少。
“一店一景”门店设计，使每个品牌都有不同的审美和调性，能够吸引寻求新鲜体验感的消费者，多家主理人咖啡品牌聚集，让a Park“咖啡公园”的标签更加凸显。
项目所在的下梅林，是福田极具烟火气的片区，但也正因为处于“生活区”，且不靠近地铁，项目的年轻化内容设定，一定程度上难以触达更大范围的目标群体。周围汇聚了城中村、小区、学校等生活区，项目提供的开放式的场景，倒是成为周边居民溜娃、闲逛的好去处。
非标商业的运营蕞终需要遵循“商业逻辑”，才能走的长远。目前a Park主理人品牌占比接近百分百，主理人品牌小众、极具个性的特点使其难以进一步突破圈层，略显单一的业态品类容易吸引“打卡尝鲜”群体，却无法保证将来闲逛的人群转化为稳定购买力。
目前a Park整体来看还处于一个新生的阶段，品牌虽在这里自由生长，也只能依靠自身去吸引消费者。项目能给到进驻品牌的支持，除了没有中心城区MALL那么高昂的租金压力，可能就是充分的“自由度”。
对于a Park而言，如何让整个园区商业可持续发展，仍是一个漫长的探索过程。
湖南首座地铁上盖商业，雄踞长沙武广商圈核心，
时尚名流网红打卡地和高端餐饮天花板。
本期《#总经理带你逛 》栏目邀请到了
运达商业总经理苏华，带我们体验不一样的星城商业魅力。
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