双方签订了《土地使用权转让协议书》

　　不能看到现在房价地价涨了就想拿回去

　　东莞第三人民法院樟木头法庭作出判决：

　　法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条头部款的规定，农村宅基地使用权应当由具有农村集体经济组织成员资格的村民享有。

　　由于被告并不具备田美社区集体经济组织成员资格，因此双方签订的《土地使用权转让协议书》应属无效。

　　但是，原告诉请被告返还宅基地使用权及腾退房屋，法院不予支持。

　　法院经审理查明，2007年4月30日，李女士和薛先生夫妇签订了一份《土地使用权转让协议书》，将位于东莞市黄江镇田美社区一块宅基地使用面积101平方米以283000元的价格转让给薛先生夫妇。李女士已经收取了转让款。建筑为合法建筑，薛先生夫妇出资兴建了6层约720平方米的房屋，并一直居住使用至今。庭审中双方均确认案涉土地及地上建筑物并没有涉及拆迁改造。

　　法院认为，双方纠纷涉及农村宅基地转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条头部款的规定，农村宅基地使用权应当由具有农村集体经济组织成员资格的村民享有。虽然原告与被告在2007年4月30日签订了《土地使用权转让协议书》，就转让位于东莞市黄江镇田美社区一块宅基地使用权达成真实一致的意思表示，并且已经实际履行了各自的义务，但是这并不代表被告已取得田美社区集体经济组织成员资格，由于被告并不具备田美社区集体经济组织成员资格，因此双方签订的《土地使用权转让协议书》应属无效。但是，原告诉请被告返还宅基地使用权及腾退房屋，法院不予支持。

　　法院认为，按照法律规定，合同无效后法律效果需要一并处理，但在农村宅基地买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。目前案涉房屋不涉及拆迁，其所在区域没有明确的区位补偿价，并且土地房屋的价值增幅较大，无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估。

　　案涉宅基地买卖行为发生在2007年，双方均已履行完毕各自的义务，被告已经出资依法在案涉土地上建造了6层的房屋，并一直居住至今。而原告在2021年之前从未主张过案涉土地及房屋的权利，现因其他原因违背自己自愿签订的协议，不认可出售案涉宅基地使用权的行为。

　　目前虽法律上确认《土地使用权转让协议书》无效，但原告的行为不符合诚实守信、公平合理的原则。因此，对于原告要求返还宅基地使用权及腾退房屋的诉讼请求，不予支持。法院蕞后给出判决，确认协议无效，驳回原告的其他诉讼请求，受理费由原告负担。

　　如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状。

　　1、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

　　2、同一集体经济组织内部成员转让；

　　3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

　　4、转让行为征得当地集体组织同意；

　　5、宅基地使用权不得单独转让，地随房走。

　　4、受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

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