在电商冲击下东莞公寓变身新型社区商铺
南城西平商道8号由公寓住宅变身为微商综合体项目。
公寓内的电商办公室。图/广州日报记者石忠情
在电商冲击下 东莞公寓变身新型社区商铺
京东、阿里巴巴等将电商带到东莞，将带来500亿元的贸易额。而为了适应电商而形成的新型社区商铺也在东莞出现，房地产商们为吸引微商、电商打造出新产品，日前，东莞西平有楼盘打出“微商上楼”口号，率先进行新型社区商铺的尝试，由于租金比普通写字楼、商铺要便宜，因此也受到了不少电商、微商经营者的青睐。
现象：有跨境电商主动进驻社区商铺
为获得更大利润，时常有公寓变身为写字楼，不过，在互联网时代，近期有公寓变身新型社区商铺。位于西平的商道8号原本规划是公寓住宅，但是，在电商行业迅猛发展的背景下，该楼盘改造成社区商业集成的微商综合体项目，创造新的户型提供给进行网络销售的业主们，业主可以在楼上办公、居住并通过网络销售商品。该项目的负责人告诉记者，目前该楼盘招商很好，有不少微商企业购买，甚至有大型的跨境电商主动要求进驻。“我们对进来的企业也进行挑选，只有同一类型的才允许进驻，为此甚至劝退了许多企业。”9月初，该项目还组织了东莞的微商们集体到浙江考察，学习如何经营这种新型的商业模式。
记者了解到，在开发商的规划中，除了微商、电商企业外，这里还设有楼上咖啡厅、书吧、西餐厅甚至便利店等。
瑞峰置业总经理陈强对这种新型商铺的前景很看好，他认为在互联网的冲击下，人们的消费习惯也在改变，而这种社区定制的服务消费模式，可以直接配送到家，配送到店，适应了时代的需求，目前仅西平就有50万消费人口，足够这些新型社区商铺生存。
探秘：社区商铺实际上是产业园模式管理
记者在现场看到，这些新型社区商铺户型由公寓改造而成，一套办公室内的几个房间用玻璃门间隔开来，中间摆着电脑办公，而旁边的置物架上则摆放着皮包等各种销售商品，有的甚至留了一个小房间作为休息室。
现场销售人员告诉记者，与普通的办公楼和商铺相比，这种模式还提供前台、会议室、金融甚至汽车服务，与产业园模式相似。“产业园的企业以创业型企业为主，而这种新型社区商铺则是以服务社区的商业为主。”一名业内人士告诉记者，除了进驻的企业类型不同，实际上其他方式是一样的。
据了解，目前东莞不少产业园除互联网创业企业外，也引进咖啡厅、餐厅等休闲生活的店铺，不过，以电商、微商为主体的产业园极为少见。但是，随着电商行业在东莞的蓬勃发展，这种模式也将逐渐在东莞盛行，前天，京东、阿里巴巴旗下菜鸟网络引入500家下游企业进驻，11个电商项目也将落户麻涌，包括安博华南O2O产业城项目、民生电商（麻涌）现代物流金融产业园项目等，各个电商产业园将陆续出现。
原因：公寓不好卖 变身后更受青睐
今年楼市火热，但是公寓市场却遭到冷遇。一名业内人士介绍，在股市火的时候，投资客们不愿意投资小公寓，而等到股市受挫，投资客们更是低价抛售小公寓。据东莞中原地产统计数据显示，2015年上半年东莞公寓成交2842套，环比大幅下降24.43%，除掉非正常交易的项目的特殊原因，上半年东莞公寓实际成交2108套，环比降幅约44%。大部分公寓月均销售不到10套。数据显示，截至今年8月，公寓库存为54.05万平方米，库存消化周期接近20个月。
在库存量大，竞争压力大，市场又不被看好的时候，不少公寓产品变身其他户型，寻找新的自救方法。其中，蕞常见的是公寓变身写字楼，但是目前东莞写字楼市场饱和，没有附加价值的写字楼产品吸引力大减。
少数公寓则变身为新型社区商铺，通过增值服务来吸引购房者。一名投资客告诉记者，“投资这种价格较低的新型商铺模式的回报率比商铺高。”
除了增加的服务优势外，租金低是许多微商、电商企业选择这种新型社区商铺的主要原因。
与普通的写字楼相比，位于中心地段的写字楼目前的月租金是60~90元/平方米，而新型社区商铺的月租金是50元/平方米左右，同时，由于这种新型社区商铺物业收费按照公寓住宅计算，物业管理费也可以省下100元/月。一名业内人士告诉记者，目前东莞不少镇区都在出台政策补贴产业园业主租金，如一个月补贴30~40元/平方米左右，这样算下来租客需要的租金就更少了，而这种新型社区商铺也将在受惠之列。
与商铺相比，新型社区商铺的优势更加明显，瑞峰置业市场研究部李玲玲给记者算了一笔账，如果与位于同样区域的商铺相比，同样是90平方米的商铺，新型社区商铺的月租金约为4500元，而底层商铺的租金可能高达1万~2万元，租金的差距非常大。
东莞也曾经出现过将商铺开到写字楼里的现象，记者了解到，在南城部分写字楼曾经有淘宝网店等为节约成本，将店开在写字楼里，不过由于人流量少，开店起到的促销作用不明显而纷纷以失败告终。
曾小姐就曾经在南城中环财富广场楼上开过服装店，她告诉记者，写字楼人流太少，只有少数人会进店来看，大部分的销售还是要通过网上来进行，由于起不到提升销售的作用，蕞后曾小姐只好关门大吉。
一名不愿意透露姓名的业内人士认为，新型社区商铺更适合电商企业，这种在楼上的商铺模式缺乏底层商铺实体店直接展示的优势，许多产品推销还是要通过网上进行，虽然通过互联网、物流运送带来了方便、快捷，但是缺点也很明显，产品直观宣传受到局限，需要寻找新的方式来突破。
此外，该人士认为，由于目前产业园模式遍地开花，无论是普通的产业园还是这种新型社区商铺模式，都还是一种尝试，未来能否成功还需要时间的检验，也有一定的风险。
前景：传统商业模式转型 去店面化或成趋势
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲告诉记者，传统商业模式遭遇电商的冲击。如今，商业模式、企业经营模式已经被新崛起的互联网碎片化切割，互联网模式在三大要素上迅速发展起来——降低成本、提升效率、聚合便利，使得商业去店面化、直接工厂直销，线上定制服务、消费。她认为，传统商业模式转型，去店面化或将成为未来的趋势。
李玲玲表示，传统商业模式主要依赖信息不对称赚取中间差价，但是互联网的出现导致中间商没有生存空间，传统的商铺需要依托店面人流做生意，但是互联网移动端的发展，使得社区O2O商业的消费人群和消费行为更多依托社交平台。店面成本的集约、社交平台人流的壮大、移动端辐射区域的拓宽，会使得更多休闲消费业态，如咖啡吧、书吧、美容吧等商家上楼经营，而随着电子商务的发展和创业热潮，也将会出现更多创客、微商、电商、服务型及平台型企业集聚。她认为，这种新模式的出现为东莞商铺格局带来新思路，也对传统商铺造成较大的冲击，这将推动东莞商铺营销和操盘思路的转型和求变。
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