日前，虎门北栅社区一宗旧改，以3.79亿余元成功拿地。

　　这是一宗“工改居”项目，位于黄村市场正对面，住宅占地面积33845㎡，容积率2.5，计容建筑面积8.3万余㎡。

　　旧改完成后，北栅社区的南坊分社获得的物业补偿，仅商品房就超过2.4万㎡，市场价值超过7亿元。

　　5月18日，市自然资源局官网发布《1GB00732地块土地出让合同信息公示》，该公示内容显示：虎门北栅社区一宗二类居住用地（R2），以37946.7403万元成功出让。

　　这是一宗旧改地块，占地面积33484.88㎡（约合50.2亩），容积率2.5，计容建筑面积约83712㎡。

　　地块的建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑物限高80米。

　　这宗旧改，北栅社区南坊分社可以获得的物业补偿，包括商品房24323.59㎡，以及首层商铺1280.18㎡。

　　如果仅扣除上述两项物业补偿，这宗旧改地块的楼面地价，约合6530元/㎡。

　　值得注意的是，上述楼面地价，没有考虑过渡期租金等补偿，且还要无偿为政府完成一些配套设施的修建，包括河道改道、新建道路（416㎡）、公共绿地（5114㎡）、防护绿地（1493㎡）及幼儿园等。

　　不过，即使考虑上述因素，这宗旧改的楼面地价也高不到哪里去，还是极具市场竞争力的。

　　这是一宗村企合作类旧改，去年10月已经完成了所有旧改法定程序，此次通过协议方式摘地后，随时都可以动工建设了。

　　地块出让合同显示，这宗地块必须在2024年6月6日之前动，建设工期为3年。

　　目前，这宗地块之上的厂房已经全部拆除，地面也已清理干净，甚至部分地面有动工迹象。

　　很显然，这宗地块距离开工建设不会太远了，毕竟多等一年要多付一年的过渡期厂房租金等。

　　而早在2021年，这宗旧改项目已经备案，取名为滨海一品，项目总投资16.2亿元。

　　天眼查显示，这宗地块的开发商——东莞市中物实业投资发展有限公司，背后关联的房企是东方伟业，而东方伟业还是虎门地标广场等项目的开发商。

　　值得一提的是，该楼盘还将配建一所幼儿园，占地不少于3600㎡，办学规模为12个班，由开发商同步建好后无偿移交给虎门政府。

　　旧改推进到目前这一步，剩下的时间，就是坐等“收成”了。

　　根据此前发布的补偿方案，这宗旧改，北栅社区可以获得现金补偿约为7000万元。现在地块已经成交，估计不久之后即可收到这笔款项。

　　其余收益，皆归北栅社区下面的南坊分社，具体包括：

　　——回迁住宅物业补偿，建筑面积约24323.59㎡；

　　——首层商业物业补偿，建筑面积约1280.18㎡；

　　上面的这些补偿中，仅2.43万余㎡的住宅物业，按虎门现有新建住宅的备案均价计算（基本不低于3万元/㎡），市场价值便超过7亿元了。

　　商铺大概率将留在分社，不会分到个人，而这些住宅很可能分给村民。

　　南坊分社目前股东约910人，人均可分管26.7㎡，市场价值超过80万元。

　　北栅的这片厂房，自1997年开始使用，占地面积，建筑面积41794㎡，容积率1.03，年产值578万元。

　　这宗旧改的总占地面积，其实是40508㎡（约合60.7亩），只不过包含一些绿地和道路等，可以用来建设住宅小区的只有约33485㎡（约合50.2亩）。

　　北栅社区于2010年左右，启动了这宗旧改，并于2013年11月，与开发商中物实业签订合作协议。

　　清租之后直至补修物业交付期间，这些厂房在过渡期间的租金补偿，也是归南坊分社所有。

　　值得一提的是，滨海一品项目的隔壁，北栅社区还有另一宗旧改在推进，那就是龙光玖悦府项目。

　　而玖悦府地块的拆除工作，比滨海一品更早，只不过由于开发商龙光的爆雷的原因，目前反而没见动静。

　　不过，玖悦府项目仍在推进中，其“1+N”方案于去年10月获批，正式走完了所有旧改程序，只待拿地后即可开工建设。

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