怎么割？怎么售？一文教你破解莞深厂房销售困局
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原标题：怎么割？怎么售？一文教你破解莞深厂房销售困局
M1、M0等工业厂房分割转让有利于减轻开发商现金流压力，同时能为制造业企业提供产业空间保障，从而助力产业转型升级。本文整合《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则》(2021年10月25日）以及《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（2020年1月20日）等多份莞深两地的厂房销售政策，系统阐述莞深两地工业厂房的分割转让规定。
随着“粤港澳大湾区”和“社会主义先行示范区”双区概念的提出，深圳迎来了产业升级发展新机遇。而在东莞“十四五”规划纲要中，东莞明确提出要投入3540.81亿元来发展包括新一代信息技术、高端装备在内的战略型性新兴产业的发展，构建现代产业体系，最终实现建成东莞“工业强市”的目标。
在此背景下莞深两市的产业发展需要大量供给高品质产业空间。因此为了给实体企业提供稳定的厂房资源，同时规范工业厂房转让市场，莞深两地分别出台了相关分割转让政策。而本文也将从政策适用范围、分割转让条件、受让主体门槛三大方面深入解读莞深两地对工业厂房分割转让的制度限制及实施措施。
东莞M1分割转让政策用于规范国有用地面积在15亩以上，容积率3.0以上且取得方式为出让的“工改M1”项目工业生产用房的分割及分割转让不动产登记。“工改M2”或“工改W”的改造项目同样适用M1相关产业用房分割转让政策。
而东莞M0分割转让则依据《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》相关规定，“工改M0”、已出让土地转M0的，须向市国土部门申请办理土地使用条件变更手续以办理分割转让程序。
深圳分割转让政策明确规定深圳市行政区域内取得合法产权的工业楼宇及其配套用房的转让都适用于2020年更新的工业楼宇管理办法。
（1）M1厂房：“工改M1”项目的工业生产用房可按幢、层等固定界限为基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于500平方米。同时细则规定层是产权分割最小单位，不能再进行分割。
（2）M0厂房：产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。基本单元是指依据《不动产登记暂行条例》《房屋登记办法》规定，有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋。
（1）M1厂房：M1厂房最高可分割转让的计容建筑面积不得超过M1用房总计容建筑面积的70%。其公式为：M1用房可分割转让的计容建筑面积=（M1用房总计容建筑面积-不计入分割转让面积）*70%。同时“工改M1”项目配套用房、已经二次转让的M1用房不得分割转让。
（2）M0厂房：M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%。
（1）M1厂房：需要办理产权分割的“工改M1”项目应当在城市更新改造方案或者“1+N”总体实施方案中提出明确申请。
（2）M0厂房：可分割M0项目的部分产业用房在达到土地出让合同中约定条件后允许分拆进行不动产登记、销售、转让。
（1）M1厂房：深圳分割转让政策规定可以分割转让的工业楼宇及配套用房，可按栋、层、套（间）等不动产单元进行不动产登记。套（间）依据经批准生效的建筑设计文件确定。厂房单套套内建筑面积不得小于1000平方米。
（2）M0厂房：与M1用房类似，深圳市M0用房也按栋、层、套（间）等不动产单元进行不动产登记，其单套套内建筑面积不得小于300平方米。
（1）拆除重建类城市更新出让的工业用地或混合用地转让
《管理办法》提出，通过拆除重建类城市更新出让的工业用地或混合用地，项目实施主体可选择“工业楼宇全部或部分分割转让且配套用房分割转让比例不限制”、“整体转让”以及“不得转让”三种方式之一对其工业楼宇及配套用房转让进行明确约定。
（2）独立工业配套宿舍用地上建筑构筑物、附着物转让
《管理办法》提出独立工业配套宿舍用地上建筑物、构筑物、附着物的转让应按照以下三个规定进行明确约定：
（1）城市更新单元开发建设用地范围内的工业楼宇全部或者部分分割转让的，可分割转让的比例不受限制；
（2）城市更新单元开发建设用地范围内的所有工业楼宇不得转让的，不得转让；
（3）除前述两种情形外，可选择整体转让或者不得转让。
深莞两地厂房分割转让政策的共同点在于，两者都明确规定分割转让的工业厂房都按栋、层、套（间）等单元进行划定。也对可分割转让的计容建筑面积做出了限制。不同点在于深圳分割转让政策对于工业厂房的分割转让面积没有提出限制要求即补缴地价可全数销售，而东莞分割转让政策则明确对最高分割转让比例做出了限制。
工业生产用房产权转移的受让方须为以下类型的企业：
（1）在莞登记注册的规模以上工业企业；
（2）在莞登记注册的近三年产生工业投资纳统数据的工业企业；
（3）经依法注册登记且为转让方或已入驻规上工业企业的产业链合作伙伴企业。
因向政府贡献、征地、拆迁补偿，或者市属企业、镇街（园区）、村（社区）置换（购置）而取得“工改M1”项目工业生产用房的，不受工业生产用房受让方主体资格限制，且无须经镇街（园区）工信部门审查，但二次转让应符合相关规定。
业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。其中，一级工业区块线内工业楼宇的受让人还应符合本市工业区块线管理规定的有关要求。
（2）工业配套宿舍受让人准入规定
工业配套宿舍的受让人应是经依法注册登记且在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇不动产权证书的企业。其中，持有厂房的，其建筑面积不得低于1000平方米；持有研发用房的，其建筑面积不得低于300平方米。
符合规定的受让人，其持有的工业配套宿舍的建筑面积不得超过该企业在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。
属于下列情形之一的，工业楼宇或工业配套宿舍的受让人不适用于上两条规定：
（1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得工业楼宇或者工业配套宿舍所有权的；
（2）因继承、受遗赠取得工业楼宇或者工业配套宿舍所有权的；
（3）因共有分割由原共有权人取得工业楼宇或者工业配套宿舍所有权的；
（4）用于回迁安置的工业楼宇或者工业配套宿舍登记至回迁户名下的；
（5）政府及其指定部门或者人才住房专营机构购买工业楼宇或者工业配套宿舍的；
（6）2014年8月8日前已转让或者已预售给企业以外的受让人，且用地批准文件或者土地使用权出让合同未约定受让人资格条件的工业配套宿舍进行再转让的；
（7）2014年8月8日前经房改部门批准被纳入房改范围的工业配套宿舍进行转让的。
对比两地政策，可以看到东莞分割转让政策基于配套宿舍、配套商业等产业配套不可转让的政策要求，仅对产业用房的受让人做出各项准入限制。而深圳分政策区分工业厂房和配套宿舍的转让相关规定，于不同层面对深圳工改工项目物业受让人门槛做出了更多规定。
莞深两地近年来陆续出台体系化的工业厂房分割转让政策，一方面为工业厂房的产权分割转让做出了制度规范，盘活了两地厂房资源，为工业企业生产建设及技术升级提供了物理空间。另一方面，无论是作为“工改工先行者”的深圳，还是“厚积薄发后发制人”的追赶者东莞。一系列针对不同物业类型的分割转让政策从各个方面都加强了对于开发主体的限制，并提高了购买厂房企业的门槛。而随着工业地价提高，实体经济不景气而导致的工改项目去化趋缓以及政府对工业类项目“公寓化”打击力度的增强，开发主体的转型升级已迫在眉睫。
综上所述，两地的开发主体在今后都要加快自我调整，加强产业运营能力，从而方能在工改浪潮中越走越远。返回搜狐，查看更多
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