房产•博鳌观点金地威新产业研究院院长葛培健：产业地产面临结构性分化四大新机遇影响未来开发运营模式
◎在葛培健看来，顶层战略下，特色化、主题化、专业化的园区将成为高质量发展的首选。新变局下存在新机遇，影响产业地产未来四类开发运营模式。
◎“未来，产业园区的竞争不再是企业之间的竞争，行业的竞争，而是生态的竞争。产业园区由原先的‘空间提供商’‘时间合伙人’，发展成为‘生态耕耘者’。”
每经记者 刘颂辉每经编辑 魏文艺
园区经济是观察中国经济景气度的重要风向标，也是全社会高度关注的主要窗口。经济园区化、园区产业化、产业集群化已成为地方政府推进产业基础高级化、产业链现代化的重要抓手。
那么，在当前的经济背景下，产业地产面临哪些挑战？未来将何去何从？8月8日，在观点机构主办、每日经济新闻等联合主办的2023博鳌房地产论坛期间，金地威新产业研究院院长葛培健接受了《每日经济新闻》记者专访，分享了对于产业地产行业发展的新见解。
金地威新产业研究院院长葛培健 图片来源：观点网
葛培健认为，随着党的二十大提出坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，多地再次重申制造业立市，深圳、广州、天津等地均提出“产业强市”，推进新型工业化建设，上海连续三年推介三批共53个市级特色主题园区。
“未来，产业园区的竞争不再是企业之间的竞争，行业的竞争，而是生态的竞争。产业园区由原先的‘空间提供商’‘时间合伙人’，发展成为‘生态耕耘者’。”
在葛培健看来，顶层战略下，特色化、主题化、专业化的园区将成为高质量发展的首选。新变局下存在新机遇，影响产业地产未来四类开发运营模式。
机遇一是数实融合，园区管理模式面临迭代转型。数实融合被认为是我国弯道超车的发力点，我国已初步构建起先进完备的信息技术产业体系，实现了技术发展与产业应用双轮驱动的发展模式。
机遇二是存量时代，运营模式面临战略转型。企业正从“承接中小企业园区开发建设”到“为区域招商引资+综合运营创造生态，进而促进增量发展”的演变。对园区运营能力更是提出了“产业主题化+产品定制化+管理精细化”的新要求。
机遇三是双碳时代，建造模式面临倒逼转型。产业园区碳排放量高已成为制约双碳目标达成的既成事实。打造低碳园区不仅是企业ESG的体现，更是企业商业模式创新的标志。多样化的运营收入，也是产业园区未来商业模式的组成部分之一。
机遇四是资管时代，商业模式面临创新转型。REITS市场加速扩容，赋予园区运营和资本的属性，产业园基金也成为发力点。
截至今年5月30日，产业园区REITs总市值165亿元，占产权类REITs市值比重50%。产业园区基金成为发力点，通过“资本+资源+资产”实现良性循环。
尽管有着不错前景和机遇，但产业地产行业仍处在弱周期内，面临两大失衡：政府热与市场冷的失衡，供给侧与需求侧的失衡。弱周期逆境中，产业地产面临结构性分化。
葛培健指出，中国的产业园区已进入了“全面内卷时代”，具体体现在三个“端”，即“政府端”“土地端”和“开发端”。
政府端“卷”招商。各地政府纷纷组团外出招商，不光是二三线城市，一线城市也加入了“外出招商”的队伍。今年5月，据新华社报道，部分地方政府为争夺项目加码招商政策，互挖存量企业，“招商内卷”有着抬头之势。超过50%的国家级产业园区发力生物医药产业。
葛培健一针见血地指出，产业同质化的竞争背后是“政策加码”“产业同质化”，对地方政府而言，“短期眼光”明显，对全国产业合理规划、分布、有序竞争而言，是非常不利的。
土地端“卷”增量。珠海全市将在今明两年新增1000万平方米以上标准厂房，深圳将连续5年每年建设不少于2000万平方米工业上楼空间，东莞将在5年时间内建设不少于5000万平方米高品质、低成本、快供给的产业空间，工业用地出让面积年内有望重返10亿平方米以内。土地政策推出超预期的增量空间。
开发端“卷”模式。新的开发主体携新的商业模式入局，而政策对一二级市场的限制越来越严格、叠加传统地产行业下滑趋势，以园区运营和轻资产为代表的三级开发市场已成为兵家必争之地。
“身处弱周期，金地威新将逆势打磨内功，不畏波动，坚守长期而正确的事情。”葛培健表示。
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