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招商蛇口：招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

admin4个月前 (09-27)东莞产业信息7

　　2022-06-17 00:02:09

　　CCXI-20221534D-01 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告项目负

　　招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

　　项目组成员：刘旭冉 .cn彭俊贤 .cn

　　本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与发行人之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。

　　本次评级依据发行人提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由发行人负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于发行人提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。

　　本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。

　　评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受发行人和其他第三方组织或个人的干预和影响。

　　本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。

　　中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

　　本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。

　　招商局蛇口工业区控股股份有限公司：

　　受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司拟发行的“招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会蕞后审定，本期公司债券（品种一）的信用等级为AAA，本期公司债券（品种二）的信用等级为AAA。

　　北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同2号银河SOHO5号楼

　　发行人本期规模发行期限偿还方式发行目的

　　招商局蛇口工业区控股股份有限公司不超过18亿元（含）本期债券期限分为两个品种，品种一为3年期固定利率品种，品种二为5年期固定利率品种每年付息一次，到期一次还本，蕞后一期利息随本金的兑付一起支付本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还有息债务

　　评级观点：中诚信国际评定 “招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一）”的信用等级为AAA，评定 “招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种二）” 的信用等级为AAA。中诚信国际肯定了招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”或“公司”）股东实力雄厚及对公司强有力的支持，丰富的社区和园区综合开发运营经验，优质且充足的土地储备资源，资本结构稳健且融资渠道畅通等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业风险，招商蛇口债务规模呈增长趋势，非经常性损益项目波动等因素对公司经营及信用状况造成的影响。

　　注：1、本报告列示、分析的财务数据及财务指标为中诚信国际基于公司提供的经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2019~2021年审计报告及2022年一季度未经审计的财务报表，财务数据均为当期审计报告期末数。2、2019~2021年末其他流动负债中超短期融资券调整至短期债务；短期债务不含短期借款中的应计利息、一年内到期的非流动负债中的应计利息和一年内到期的长期应付款，2022年3月末未进行上述调整；租赁负债调整至长期债务。

　　股东实力雄厚及对公司强有力的支持。公司控股股东招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”）是国务院国有资产监督管理委员会监管的大型中央企业之一，也是16家以房地产为主业的央企之一，业务主要集中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，综合实力雄厚。公司作为招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台，能够在业务拓展、项目获取、资金安排以及资本运营等方面获得有力支持。

　　丰富的社区和园区综合开发运营经验。作为全国性房地产龙头企业之一，公司累积了丰富的社区开发销售及园区开发运营经验，具备了各项资源的综合整合能力，形成了很强的品牌竞争优势。近年来公司销售业绩快速增长，公司市场地位及竞争实力不断提升。

　　优质且充足的土地储备资源。近年来，公司持续聚焦于华东及华南（含深圳）等传统优势区域，并积极通过合作拿地、产城联动、收并购和参与城市更新等方式增加一、二线城市的核心区域土地资源，此外，公司在深圳前海片区拥有优质且充足的土地储备，可为公司未来的经营业绩形成较好保障。

　　经营稳健且融资渠道畅通。得益于稳健的发展策略，公司财务杠杆比率适中，且债务期限结构较好，加之货币资金充裕，为债务本息偿还形成充分保障；此外，公司融资渠道多元且通畅，可通过多种方式获取融资，且具有较为突出的融资成本优势。

　　房地产行业风险。在监管政策的持续影响下，2021年下半年以来房地产市场出现一定调整，商品房销售面临一定下行压力。虽然为维护房地产市场平稳健康发展，政策已经逐步调整，但当前仍处于政策传导期，市场环境变化对公司经营提出更高挑战。

　　债务规模呈增长趋势。随着公司业务规模持续扩大，同时对一、二线城市优质土地储备资源的不断获取，推升资金需求增加，公司债务规模呈上升趋势；加之公司拥有较大规模的房地产、园区开发在建项目和持有型业务投资需求，其亦面临一定的资本支出压力。

　　非经常性损益项目波动。近年来公司投资收益为利润总额的重要构成项且波动较大、同时资产减值损失及信用减值损失规模增长较快，需关注非经常性损益项目对公司盈利能力的影响。

　　招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”或“公司”）前身为蛇口工业区建设指挥部，成立于1979年4月1日。1992年2月19日，招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”）全资设立招商局蛇口工业区有限公司，注册资本为人民币2亿元。1998年7月，公司改组规范为有限责任公司，并增加招商局轮船股份有限公司（现更名为“招商局轮船有限公司”，以下简称“招商局轮船”）为股东，后经历多次增资。2015年6月，公司改制为股份公司，并更名为现名。2015年12月

　　30日，公司吸收合并招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产”），并在深圳交易所挂牌上市，证券简称“招商蛇口”，证券代码001979.SZ。

　　公司主营社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。业务主要集中在深圳、上海等一线城市和区域中心城市，在华东及华南区域形成了较强的区域竞争优势。

　　产权结构：截至2022年3月末，公司注册资本79.23亿元，招商局集团直接持有公司58.14%股权，同时通过全资子公司招商局轮船间接持有公司

　　5.17%股权。由于招商局集团系国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）监管的大型中央企业之一，公司的实际控制人为国务院国资委。

　　本期债券的发行规模不超过18亿元（含），债券期限分为两个品种，品种一为3年期固定利率品种，品种二为5年期固定利率品种，两个品种间可以进行相互回拨，回拨比例不受限制。由发行人与主承销商协商一致，决定是否行使品种间回拨权

　　采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，蕞后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还有息债务。

　　随着房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风险事件发酵，2021年下半年以来商品房销售市场明显降温，短期内商品房销售仍面临一定下行压力

　　2021年上半年房地产市场保持较高热度，1~6月全国房地产销售额和销售面积分别同比增长38.9%和27.7%。但随着“三道红线”、“贷款两集中”等房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风险事件发酵，居民购房意愿有所下降，下半年以来商品房销售市场明显降温。7月以来单月商品房销售面积及销售额同比持续回落，其中9月以来商品房销售面积及销售额还低于 2019年同期水平。2022年一季度房地产销售市场仍延续疲弱态势，1~3月全国商品房销售面积及销售额分别同比回落13.8%和22.7%。与此同时，2021年下半年国房景气指数持续回落态势，2022年一季度则保持100以下水平，表明房地产行业景气度仍不乐观。

　　尽管2021年四季度以来，为“稳地价、稳房价、稳预期”，政策逐步调整，着力恢复房地产合理融资需求及居民合理购房需求，财政部也已明确表态2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，同时各地 “稳楼市”政策相继落地。但从“政策底”到“市场底”、“信心底”仍需一定过渡期。中诚信国际认为，当前房地产市场仍处于政策传导期，市场需求短期尚未见底，商品房销售回落趋势或仍将持续一段时间。

　　（如某个品种的发行规模全额回拨至另一品种，则本期债券实际变更为单一品种）。本期债券采用固定利率形式，票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商按照市场情况确定。本期债券

　　商品房销售额:累计值商品房销售面积:累计值

　　商品房销售面积:累计同比（右轴）

　　资料来源：国家统计局，中诚信国际整理

　　从商品房价格来看，2022年一季度全国商品房住宅销售均价9,911.79元/平方米1，较2021年全年下降约4.66%。分不同能级城市来看，一线月新建商品住宅价格指数环比保持上涨，同比涨幅在

　　4.3%~4.4%，增速较2021年12月变动不大；二线城市新建商品住宅价格指数一季度较为稳定，环比变化不大，同比保持增长，但涨幅逐月回落，3月同比涨幅为1.6%，较2021年12月增速回落1.2个百分点；三线城市新建商品住宅价格指数环比、同比增速均已转负，住宅价格下行压力较大。

　　从商品房去化情况看，随着2021年下半年商品房销售市场的疲软，商品房去化速度有所放缓。截至2022年3月末，商品房待售面积为56,113万平方米，

　　同比增长8.2%，商品房待售面积已经高于2000年以来历史四分之三分位数水平，房地产市场整体去化压力进一步上升。其中，此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城市面临更大的去化压力。

　　2021年，房企开发投资及拿地支出表现出前高后低态势，经营端支出明显放缓。在销售回款承压及再融资困难持续的背景下，行业整体仍面临投资信心及投资能力不足问题，房地产开发投资及拿地支出回落趋势或将延续

　　2021年上半年，较好的房地产销售市场带动房企到位资金创历史同期新高，在房企加快在手项目开发建设的推动下，房地产开发投资额同比增长

　　15.0%，处于较高水平，新开工面积也同比增长3.8%。但下半年以来，随着房地产销售市场降温，叠加房企融资受限，房企投资热情及投资能力双双回落，新开工面积同比持续下降，房地产开发投资增速也逐步回落。2021年全年，房地产开发投资同比增速已经降至4.40%，创2016年以来年增速新低。2022年一季度，房地产开发投资增速延续回落态势，1~3月，房地产开发投资增速降至0.7%。房屋新开工面积则自2021年7月持续回落，2021年全年同比回落11.4%。2022年一季度在前期高基数及局部地区疫情反复影响下，同比降幅进一步扩大至17.5%。

　　图2：近年来全国房地产开发投资情况

　　房地产开发投资完成额:累计同比（右轴）

　　资料来源：国家统计局，中诚信国际整理

　　土地投资方面，2021年2月以来，22座重点城市实施住宅供地“两集中”政策。对比三轮土地集中供应结果，首轮集中供地中房地产企业表现出较高热度，但在市场降温、拿地条件较严、自身资金实力有限等多重制约下，房地产企业在第二、三轮集中供地中购地意愿或拿地能力不足，拿地热情较头部轮明显下降。从2021年全年数据来看，房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降15.5%和同比上升2.8%。

　　2022年以来，已有部分城市完成首轮集中供地，从各城市土拍市场表现来看，城市分化明显，与2021年三批次相比，北京、合肥市场表现相对较好，底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降。而福州、青岛市场热度不及预期。值得关注的是，各城市参

　　1 按住宅商品房销售额除以住宅商品房销售面积计算。

　　与土拍仍以央企及地方国企为主，民营房企仍较少参与拿地。而从土地购置面积及成交价款来看，

　　2022年一季度土地市场交易仍偏冷，土地购置面积和土地成交价款分别同比下降41.8%和16.9%。

　　图3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额

　　本年购置土地面积:累计值本年土地成交价款:累计值

　　本年土地成交价款:累计同比（右轴）本年购置土地面积:累计同比（右轴）

　　资料来源：国家统计局，中诚信国际整理

　　为维护房地产行业平稳健康发展，2021年四季度以来房地产政策有所调整，当前仍处于政策传导期；

　　长期来看，在 “房住不炒”政策基调下，调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求

　　2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，此后中央及各主要监管部门在多个场合反复强调“房住不炒”的定位。与此同时，2016年10月以来，各城市通过居民购买端、新房销售端、土地购买端、企业融资端等多维度实施精准化、差异化调控，本轮调控表现出很强的政策延续性。

　　2020年下半年以来，房地产行业融资政策进一步收紧，尤其在8月“三道红线”出台后，国内贷款增速明显回落。2020年12月末，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“《通知》”），划定银行房地产贷款集中度“红线”。《通知》旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范金融体系对房地产贷款过度集中带

　　来的潜在系统性金融风险。2021年以来，在银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。2021年2月，自然资源部组织召开“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”，要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争，22座重点城市实施住宅供地“集中供地”政策。2021年7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。此外值得关注的是，2021年以来房地产发债企业信用风险持续发酵，境内外债券投资者信心较弱，大部分民营房地产企业境内外信用债发行亦在一定程度上受阻。

　　为防范房地产市场风险的进一步扩大，2021年四季度以来政策端已经逐步调整：从中央层面来看，在坚持“房住不炒”政策导向下，主要监管部门从满足房地产合理融资需求、支持符合条件房企发债融资、要求金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务、支持保障性租赁住房贷款、统一全国预售资金监管政策等方面进行了调整，同时各部委多次发声“防范化解房地产市场风险”、“促进房地产业良性循环和健康发展”，房地产税改革试点扩大工作暂缓推进，均向市场释放了积极信号；年内LPR下调及降准也有利于恢复房地产合理融资；从地方层面来看，各地“因城施策”，从降低首付比例、下调房贷利率、放松房贷条件、推出购房补贴、调整公积金政策、放松落户限制、加大人才引进等方面多维度出台“稳楼市”政策。值得关注的是，除三、四线城市外，包括南京、苏州等强二线城市

　　也对限售、限购政策进行了一定调整2。中诚信国际认为，相关政策落地或有助于推动房地产市场恢复平稳发展，但当前仍处于政策传导期，房地产市场企稳仍有待观察。长期来看，“房住不炒”政策基调并未改变，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。

　　公司股东实力雄厚，得益于多年深耕华东及深圳区域积累的丰富开发经验以及全国化布局建立的品牌竞争优势，公司截至 2021年的过往销售业绩保持较快增长；但在 2022年以来行业景气度下行背景下，公司一季度销售出现较大幅度下滑，需关注未来销售业绩的恢复情况

　　公司控股股东招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”）是国务院国有资产监督管理委员会监管的大型中央企业之一，也是16家以房地产为主业的央企之一，业务主要集中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，综合实力雄厚。公司作为招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台，能够在业务拓展、项目获取、资金安排以及资本运营等方面获得有力支持。

　　公司主要从事社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营。其中社区开发项目包括别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类住宅产品；园区开发与运营主要包括特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载体开发以及园区物业管理运营、产业

　　园区管理运营及园区物业销售等业务；邮轮产业建设与运营主要为邮轮运营、邮轮母港的建设与经营。

　　经过四十余年建设运营深圳蛇口，公司累积了丰富的社区开发销售及园区开发运营经验，具备了各项资源的综合整合能力，形成了很强的品牌竞争优势。从前期提供科学、前瞻性的规划与设计、土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合体及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、市政公用事业服务，公司形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系和服务理念，同时培养了一定数量的既有专业业务能力又有丰富实践经验的管理团队。

　　社区开发与运营业务系公司收入贡献蕞大的业务板块，其项目主要分布在沿海经济发达城市和中西部高铁沿线城市集群，深耕发展准一线及二线城市，机会参与三、四线城市。

　　项目开发方面，公司整体保持较快的开发节奏，其中2021年新开工面积和竣工面积均较上年有所增加，近年来新开工面积始终大于当期对应的竣工面积，不断扩充的在建项目为公司的持续经营提供有力支撑的同时，亦对其后续资金投入提出更高要求。

　　表1：近年来公司房地产业务开竣工情况

　　资料来源：公司提供，中诚信国际整理

　　房地产销售方面，近年来公司房地产开发规模持续扩大，销售业绩实现快速增长。2019~2021年，

　　2 4月11日，苏州对限购和限售政策同时进行了调整。其中，二手房限售期限由5年改为3年。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房时，社保(个税)由3年内连续缴满24个月改为累计24个月；非苏州户口居民卖房后2年内无需社保或税单可直接购房；4月12日，南京市六合区房产交易管理中心确认，从当日起，外地户籍购房者，可在南京市六合区限制购买一套住房，凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。

　　公司全口径签约销售金额年均复合增长率达21.75%，2021年实现全口径签约销售金额3,268.34亿元，根据2021年克而瑞中国房地产企业排行榜，

　　公司全口径签约销售金额排名提升至第7位。2022年1~3月，因整体销售市场遇冷，公司全口径签约销售金额同比减少34.54%，需关注其未来销售业绩的恢复情况。销售价格方面，由于销售区域分布及产品结构有所差异，近年来公司销售均价有所波动，整体处于较高水平。

　　结算方面，得益于公司较好的开发节奏及销售增长态势，近年来公司房地产业务结算情况较好，公司结算金额不断增长，同时受结算区域和产品结构调整影响，公司结算均价有所增加。

　　表2：近年来公司房地产业务销售及结算情况

　　单位：万平方米、亿元、元/平方米

　　资料来源：公司提供，中诚信国际整理

　　从项目销售的区域分布来看，近年来公司销售区域划分有所变化，2020年公司将原东南区域的厦门、漳州、福州等城市新划入华东区域，同时首次在海南区域取得销售业绩，目前其销售收入贡献以华东区域、江南区域和深圳区域为主，上述区域

　　2021年销售金额占比合计达70.58%。其中，华东区域始终为公司销售金额占比蕞高的区域，深圳系公司总部所在地和传统战略重心。具体来看，2021年公司销售金额排名前五的城市公司分别为深圳、上海、杭州、南京和苏州，销售占比分别为12.87%、11.44%、10.49%、8.84%和7.59%。从当地市场表现看，2021年公司在深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模位居当地前三，16个城市销售规模当地排名前十。

　　表3：近年来公司房地产开发业务销售金额的区域分布情况

　　注：1、上表中深圳区域包括深圳、东莞、汕头和惠州；2、因四舍五入，上表数据存在尾数差异。

　　资料来源：公司提供，中诚信国际整理

　　公司通过多渠道投资拿地，在核心一二线城市获取大量优质项目资源；此外，公司在深圳前海片区拥有的优质项目储备，可为公司未来的经营业绩形成较好保障

　　随着国内城镇化建设的不断深化，全国房地产城市能级日益分化，一、二线城市城区内优质土地资源需求迅速升温；因此，近年公司围绕区域聚焦和城市深耕，进一步优化土地资源储备。同时，面对竞争激烈的市场环境，公司也积极采取合作拿地、产城联动、收并购和参与城市更新等模式进行项目拓展。

　　单位：个、万平方米、元/平方米、亿元

　　注：上述数据均为全口径数据，地价支出金额含收并购项目支出金额。资料来源：公司提供，中诚信国际整理

　　近年来公司保持较大土地获取力度，新增土地支出金额持续增长，2021年公司优先布局高能级城市，土地储备建筑面积较上年小幅下降，土地平均成本有所增加。2021年全年公司新增项目113个，扩充项目资源 1,559万平方米，权益面积886万平方米。其中，公司在产城联动方面获取项目9宗，

　　合计补充土储约215万平方米；通过收并购获取项目12宗，合计补充土储约106万平方米。2021年公司新获取项目以核心一二线城市及周边城市群为主，按规划计容建筑面积计算，国内一线%，二线%，三四线年新增土地储备建筑面积排名前五的城市位于上海、绍兴、南京、武汉和南通，占比分别为7.77%、

　　7.22%、5.90%、5.14%和4.73%。2022年一季度，公司新增项目6个，扩充项目资源约78.21万平方米，权益面积约40.48万平方米，新增项目位于盐城、合肥、宁波、金华和佛山。

　　截至2021年末，公司在60余个城市及地区拥有531个处于不同开发阶段的项目，项目储备总建筑面积3为5,509.22万平方米，其中权益口径项目储备总建筑面积为3,012.59万平方米。从城市能级分布来看，其中一线%，公司在核心一二线城市拥有大量优质项目资源。具体来看，其中项目储备建筑面积前五大城市为昆明、武汉、成都、南京和南通，占比分别为6.74%、6.30%、4.93%、4.55%和4.11%。

　　总的来看，目前公司的项目开发规模体量较大，在对公司业绩形成强有力支撑的同时亦对公司的资金支出提出较高要求。

　　公司前海土地整备事项于2019年12月完成4，其在前海区域的土地权益已明确。未来将通过公司下属子公司与前海管理局下属子公司将相关资产并入两者合资公司的方式共同开发。截至2021年末，招商蛇口在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平米的项目储备（不含人才用房），其中尚有约390万平方米的项目储备未开工5。前海蛇口区域集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势和战略优势。随着前海自贸区规划逐渐落地，公司在前海片

　　3 项目储备总建筑面积=规划计容建筑面积-累计计容竣工面积

　　4 为满足前期启动项目一期及前海深港文创小镇一期的实际开发建设需要，公司前期已置换获得土地面积为7.20万平方米的商业用地。

　　区拥有的优质且充足的土地储备可为其未来的经营业绩形成较好保障。

　　城市更新方面，2021年公司共取得14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1,200亿元。此外，公司与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，该基金总规模约800亿元，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

　　公司拥有丰富的园区开发与运营经验，园区项目内多业态的开发销售系其收入的主要来源，同时公司积极布局持有型业务，可贡献稳定的现金流；此外招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，物业管理规模不断扩张

　　公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，积累了丰富的园区综合开发运营经验。公司园区开发与运营业务涵盖园区土地获取、园区规划、土地开发、出租、各类产业载体开发、园区资产管理运营服务等业务环节或产品。受历史遗留因素及当地政策的影响，公司每个园区的开发模式及所处阶段不尽相同。

　　从收入结构上看，公司园区开发与运营业务收入主要来源于特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等业态涉及的开发销售及运营管理业务，此外还涵盖了公司物业管理业务。2021年，公司园区开发与运营实现收入325.33亿元，同比增长15.24%，主要系深圳前海启动区一期、深圳云玺大厦、深圳国际会展中心（一期）配套商业等园区项目大额结转，以及物业管理业务规模扩大所致。园区开发与运营业务中涉及房地产二级开发部分上文已阐述，本节不再赘述。

　　持有类业务方面，公司秉持持有业务“双百”战略，积极布局集中商业、写字楼、酒店及公寓等业态。截至2021年末，公司主要运营管理的集中商业项目共计25个，其中委托经营项目2个，整租经营项目1个，分布在上海、深圳、南京、成都和

　　5 后续将基于前海管理局对于妈湾片区开发建设“六年分宗，十年建成”的总体要求，按照前快后稳、品质引领的原则，综合考虑市场需求、资金平衡、交通条件、产业发展等因素，推进前海土地的开发建设。

　　重庆等16个城市；同期末，公司主要运营管理的写字楼项目21个，主要布局在北京、上海、深圳、武汉等城市；同期末，公司主要运营管理的酒店共14家，包括国内12家和国外2家；同期末，公司长租公寓（含未开业项目）约3.6万间，分布在全国22个城市。从项目出租和运营情况来看，近年来公司可出租投资性物业面积持续增加，截至2021年末，

　　公司拥有的可出租投资性物业面积为 452.42万平方米，涵盖公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态，2019~2021年，公司分别实现出租收入28.25亿元、28.93亿元和34.14亿元，总体出租率分别为84%、82%和84%；酒店运营方面，截至2021年末，公司在深圳、北京、漳州、

　　杭州、昆山等地拥有酒店客房3,100套，2019~2021年，公司分别实现酒店运营收入7.76亿元、5.11亿元和6.10亿元；由于部分土地已清退移交，近年来公司期末累计已出租面积不断减少，截至 2021年末公司拥有可出租的土地面积为139.84万平方米，

　　2019~2021年，公司土地出租收入分别为1.09亿元、

　　1.24亿元和 1.00亿元，土地出租率分别为99%、

　　93%和98%。总体来看，随着疫情较2020年缓解，

　　2021年投资性物业出租率、酒店业务客流量及入住率不同程度提高，租赁业务和酒店业务收入有所上升。

　　园区运营方面，根据产业发展的不同阶段及规模，公司从产业创新孵化空间，特色产业园区以及产业新城/小镇三个维度布局园区业务，区域覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要地区以及“一带一路”沿线个产业新城项目总合作管理面积468平方公里；运营管理的产业园区项目，包括网谷、意库和智慧城三个产品线万平方米；园区内还具备创新孵化基地招商创库，目前布局的13个创库项目合计建筑面积

　　4.7万平方米中的7个项目已进入运营期。

　　物业管理方面，招商局积余产业运营服务股份有限公司（简称“招商积余”）作为公司旗下轻资产运营服务平台，始终保持较大的项目拓展力度，

　　2019~2021年，招商积余新签年度合同额分别为22.08亿元、24.55亿元和30.50亿元。截至2021年末，招商积余物业管理面积2.81亿平方米，同比增长47%，其中非住宅类物业管理面积 1.66亿平方米，住宅类物业管理面积1.15亿平方米。2021年招商积余实现营业收入 105.91亿元，同比增加22.42%。2022年1~3月，招商积余实现新签年度合同额7.30亿元，同比增长26%，截至2022年3月末，招商积余物业管理面积2.91亿平方米。2022年1~3月，招商积余实现营业收入25.37亿元，同比增加14.75%。

　　一级土地开发方面，截至 2021年末公司拥有常熟琴湖小镇一级开发项目、招商局漳州开发区和双鱼岛等3个土地一级开发项目，规划平整土地面积合计 2,239.55万平方米，累计平整土地面积2,078.59万平方米。

　　公司以蛇口母港商业模式在全国进行复制，在沿海城市积极拓展邮轮产业布局，同时2021年首艘五星旗游轮正式投入运营，但目前邮轮产业建设与运营收入规模较小，且受疫情反复的影响，该业务经营面临一定压力

　　公司邮轮产业建设与运营业务包括深圳蛇口邮轮母港、厦门邮轮母港的邮轮运营、客运及港口出租业务，主要由子公司深圳招商蛇口国际邮轮母港有限公司（以下简称“蛇口邮轮母港”）运营、深圳招商迅隆船务有限公司（以下简称“迅隆船务”）和招商局维京游轮有限公司（以下简称“招商维京游轮”）运营。公司已初步完成在深圳、厦门、上海、湛江的邮轮母港布局，并以蛇口邮轮母港商业模式为模板，在全国邮轮港口进行布局及商业模式复制，目前正积极拓展十余个沿海城市与长江沿岸母港项目，争取建立中国本土邮轮品牌。

　　迅隆船务成立于1993年11月6日，主要经营业务为邮轮中心物业出租、邮轮码头运营、高速客轮、蛇口客运码头运营等。目前迅隆船务主要经营深圳至香港、澳门、珠海和中山等水上客运航线，是深圳西部前往香港、香港机场、澳门蕞重要的旅

　　客通道之一。公司自有在营高速客轮 10艘。

　　2019~2021年，迅隆船务实现经营收入2.96亿元、

　　0.63亿元和1.07亿元，因疫情防控常态化，2021年迅隆船务营业收入较上年有所增长。

　　蛇口邮轮母港成立于1993年4月13日，主要经营客运码头及服务业务，为船公司船舶提供靠泊服务，并负责旅客客票销售、候船、入闸、出入境协助、登船服务，提供旅客行李服务，目前与迅隆船务已经合署办公。码头主要发送目的地包括香港机场、澳门、香港中环及珠海等地，2019年蛇口邮轮母港全年靠泊邮轮96艘次，同比增长8%，邮轮客流37.31万人次，同比增长2.33%。受到全球新冠疫情影响，2020年1月下旬，邮轮港口的邮轮全部停航，从蛇口邮轮母港出发的部分客轮航线相继停航，邮轮业务暂停运营。邮轮母港收入主要来源于经营的客运航线的船票分成，另外提供多余泊位岸线的对外租赁，船舶供水供电及客运楼内少量办公室和商铺的对外租赁及停车场对外经营业务。

　　2019~2021年蛇口邮轮母港分别实现经营收入3.42

　　亿元、0.68亿元和0.78亿元，因2021年疫情影响较上年缓解，当期邮轮母港收入规模有所回升。

　　2021年3月，公司间接控股子公司招商维京游轮向维京游轮旗下子公司购买一艘船名为“VikingSun”的游轮，交易金额为4亿美元（不含税）。该游轮靠泊蛇口邮轮母港，顺利完成入境防疫、船舶进口、船舶交接、船舶入级、船舶所有权与国籍登记、获批游轮运力、开业许可、产品设计与开发、市场推广与营销准备等一系列工作，并于6月26日成功命名为“招商伊敦号”，成为中国首艘悬挂五星红旗的豪华游轮。“招商伊敦号”已正式投入沿海航线运营，成为公司邮轮产业建设与运营业务收入新的增长来源，但受疫情及船舶折旧等因素影响，短期内经营业绩承压。

　　总的来看，邮轮产业建设与运营业务对公司的营业收入贡献较小，同时受疫情反复的影响，该业务经营管理仍面临一定压力。

　　随着开发规模的扩张，公司资产规模不断扩充，同时公司稳健的发展策略使得其财务杠杆比例始终保持在较低水平。近年来公司营业毛利率持续下滑，同时非经常性损益波动对利润规模影响较大，但公司收入规模持续提升且期间费用控制能力良好，整体盈利能力表现尚可

　　公司资产主要由存货、其他应收款、投资性房地产、货币资金和长期股权投资等构成，经营规模的扩大带动公司资产总额快速增加。其中，存货主要由在建开发产品构成，2021年末存货规模较年初增长主要系公司在南京、广州、西安、上海、武汉等核心一二线城市的房地产项目持续投入所致；其他应收款的规模随合作项目的不断推进，应收合作方、联合营公司往来款持续上升；投资性房地产近年来出租率及租金收入稳定，其中2021年末公司投资性房地产账面价值增长主要系持有型物业投入增加所致；随着对合联营企业的新增投资增加，近年来长期股权投资余额持续增长。2022年 3月末，随着其他应收款和存货规模的增加，公司资产规模进一步上升至8,743.28亿元。

　　公司负债主要由预收款项/合同负债6、其他应付款、应付账款和有息负债等构成，近年来公司负债总额亦呈扩张态势，其中预收款项/合同负债主要为预收购房款，受益于销售回款增加，待结算资源逐年增长，为公司未来结转收入提供了支撑；其他应付款有较大幅度提升，一方面系随着合作项目的不断推进，与合作方往来增长，另一方面系公司为提升资金使用效率，应付保理费快速增加；应付账款呈增长态势，主要系随着业务规模扩大，建筑工程款增长所致。2022年3月末，随着预收账款/合同负债的增加，公司负债总额增长至5,953.35亿元。所有者权益方面，公司利润积累不断夯实自有资本，永续债规模亦保持增加，其中2021年末公司永续债余额较年初新增36.25亿元，主要为信托公司提供的永续债权投资本金。同时，受公司合作项目

　　6 公司于2020年1月1日起全面执行新收入准则，将因转让商品收到的预收款调整至合同负债科目列示。

　　数量增加和少数股东持续投入的影响，公司少数股东权益规模不断增长。2022年3月末，公司未分配利润、其他权益工具和少数股东权益规模均较为稳定。2022年3月末，公司债务结构以长期债务为主，财务杠杆始终控制在较好水平，若将公司2022年3月末永续债调入长期债务，期末公司资产负债率和净负债率仍处于较好水平。近年来由于开发规模的不断扩大，公司债务规模相应攀升。

　　近年来，公司房地产销售业务结转以及物业管理业务体量扩大，使得整体收入规模逐年提升。毛利率方面，受房地产项目限价等调控政策及结转产品类型、结转体量和地区结构不同影响，叠加疫情反复对租赁和邮轮业务的经营带来一定压力等因素，公司营业毛利率持续下滑，公司整体初始获利空间收窄。与此同时，公司整体期间费用把控能力始终处于较好水平。此外，2021年末公司合同负债1,487.10亿元，占当年营业收入的92.65%，可对其未来收入结转形成一定保障。

　　公司利润主要以经营性业务利润为主，受收入结转规模同比大幅增长的影响，2021年公司经营性业务利润有所增加。值得注意的是，近年来投资收益、资产减值损失及信用减值损失等非经常性损益波动对公司利润规模影响较大。从盈利指标来看，公司近年来EBITDA利润率和净资产收益率均呈下滑态势，但整体盈利能力表现尚可。

　　资产周转效率方面，近年来公司存货周转率和总资产周转率持续提升，整体资产周转效率较好。

　　表5：近年来公司主要财务状况（亿元、%）

　　注：1、2019~2021年末及2022年 3月末，合同负债已调至预收款项；2、资产减值损失和信用减值损失科目的损失金额以正值列示。资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

　　近年来债务规模呈增长趋势，但债务期限结构合理，且手持货币资金充裕，对其短期债务覆盖能力较强；同时公司销售商品、提供劳务收到的现金呈上升趋势，但受拿地、工程及税费支出等因素影响，经营活动净现金流对债务本金的覆盖能力较弱

　　随着公司新获取项目力度的加大以及在建项目的持续推进，公司近年来总债务规模呈增长态势，主要由银行融资和应付债券构成。从债务期限看，2022年3月末短期债务在总债务中占比为20.42%，债务期限结构较为合理，同时公司手持货币资金对短期债务的覆盖能力较为充足。

　　2021年末，公司货币资金扣除受限的保证金、受监管的预收售楼款等受限资金后为563.37亿元，仍相对充足。随着签约销售金额的增长，公司销售商品、提供劳务收到的现金呈上升趋势，但2021年公司房地产项目购地、基建支出及税费支出增加超过当期销售回款增长，公司当年经营活动净现金流小幅下降。2022年1~3月，因房地产项目购地及基建支出金额大幅减少，公司经营活动净现金流流出敞口同比大幅收窄。由于债务规模的增长，近年来

　　公司EBITDA对债务本息的保障能力有所下滑，同时经营活动净现金流对债务本金的覆盖能力较弱。

　　表6：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、X、%）

　　资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理

　　截至 2021年末，招商蛇口获得各大银行等金融机构授信额度为2,600.93亿元，未使用授信额度为1,390.48亿元。2021年公司综合资金成本下降22个BP至4.48%，处于同行业较低水平。此外，招商蛇口通过发行中期票据、公司债券、超短期融资券、

　　REITs等多种方式募集资金，公司融资渠道丰富且具有明显的资金成本优势。

　　截至 2021年末，招商蛇口所有权或使用权受限资产合计为670.55亿元，其中受限存货、投资性房地产、固定资产和货币资金7账面价值分别为545.54亿元、111.55亿元、10.36亿元和1.24亿元，受限资产合计占当期末总资产的7.83%。

　　或有事项方面，截至2021年末，招商蛇口对外担保余额9.34亿元，对外担保金额占期末净资产比重为 0.34%，或有负债风险较小。此外，招商蛇口向银行提供商品房按揭贷款担保金额为 762.67亿元。截至2021年末，招商蛇口无重大诉讼。

　　过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，2019~2022年4月15日，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报

　　告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。

　　公司股东招商局集团是国资委管理的大型中央企业之一，综合实力十分雄厚；其作为招商局集团社区及园区开发重要运营平台，能够在业务拓展、项目获取、资金安排及资本运营等方向享受招商局集团的大力支持

　　公司控股股东招商局集团是国资委管理的大型中央企业之一，也是16家以房地产为主业的央企之一，综合实力十分雄厚。招商局集团历史悠久，是我国近代民族工商业的先驱。改革开放以来，招商局集团从开发蛇口工业区起步，已发展成为多元化综合性企业，业务主要集中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，旗下拥有招商港口、招商轮船、招商公路、招商银行、招商证券、招商蛇口以及招商资本等一批优秀公司。截至2021末，招商局集团总资产25,087.65亿元，所有者权益合计 9,745.72亿元，资产负债率61.15%。2021年，招商局集团实现营业总收入4,951.72亿元，净利润820.42亿元。另截至2022年3月末，招商局集团总资产25,615.10亿元，所有者权益合计9,831.37亿元，资产负债率61.62%。2022年1~3月，招商局集团实现营业总收入967.89亿元，净利润170.34亿元。

　　城市与园区综合开发运营系招商局集团三大核心主营业务之一，公司作为招商局集团城市与园区综合开发的重要运营平台，能够在业务拓展、项目获取、资金安排及资本运营等方面享受招商局集团的大力支持。招商局集团在资金借贷及担保等方面给予公司资金方面的有力支持；同时，公司在进行境内、境外区域扩张时，可以共享招商局集团的业务资源，有助于公司较为快速地实现异地布局及海外事业拓展。

　　综上所述，中诚信国际评定“招商局蛇口工业

　　7 不含受监管的预收售楼款230.72亿元。

　　区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种一）”的信用等级为AAA，评定 “招商局蛇口工业区控股股份有限公司

　　2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种二）” 的信用等级为AAA。

　　中诚信国际关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）的跟踪评级安排

　　根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本次债券信用级别有效期内或者本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。

　　在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

　　本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站（）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。

　　如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。

　　附一：招商局蛇口工业区控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2022年3月末）

　　资料来源：公司提供，中诚信国际整理

　　附二：招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）

　　注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；2、2019~2021年末及2022年3月末合同负债已调至预收款项；3、2019~2021年末其他流动负债中超短期融资券调整至短期债务，短期债务不含短期借款中的应计利息、一年内到期的非流动负债中的应计利息和一年内到期的长期应付款，2022年3月末未进行上述调整；租赁负债调整至长期债务。

　　长期投资 =可供出售金融资产＋持有至到期投资＋长期股权投资

　　短期债务 =短期借款＋以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债＋应付票据＋一年内到期的非流动负债＋其他债务调整项

　　资本结构长期债务 =长期借款＋应付债券＋其他债务调整项

　　净负债率 =净债务/所有者权益合计

　　资产负债率 =负债总额/资产总额

　　总资本化比率 =总债务/（总债务＋所有者权益合计）

　　经营效率存货周转率 =营业成本/存货平均净额

　　应收账款周转率 =营业收入/应收账款平均净额

　　盈利能力营业毛利率 =（营业收入—营业成本)/营业收入

　　期间费用率 =（销售费用＋管理费用＋研发费用＋财务费用）/营业总收入

　　经营性业务利润 =营业总收入－营业成本－利息支出－手续费及佣金支出－退保金－赔付支出净额－提取保险合同准备金净额－保单红利支出－分保费用－税金及附加－期间费用＋其他收益

　　EBIT（息税前盈余） =利润总额＋费用化利息支出

　　经调整EBIT =EBIT＋资本化利息支出

　　EBITDA（息税折旧摊销前盈余） =EBIT＋折旧＋无形资产摊销＋长期待摊费用摊销

　　总资产收益率 =EBIT/总资产平均余额

　　净资产收益率 =净利润/所有者权益合计平均值

　　现金流资本支出 =购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

　　偿债能力流动比率 =流动资产/流动负债

　　速动比率 =（流动资产－存货）/流动负债

　　利息支出 =费用化利息支出＋资本化利息支出

　　经调整EBIT利息保障倍数 =经调整EBIT/利息支出

　　注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关企业专用。根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：“长期投资=债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资”。

　　AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

　　AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。

　　A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

　　BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

　　BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。

　　B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。

　　CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

　　CC 受评对象在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。

　　注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

　　AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

　　AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。

　　A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。