正扬科技IPO：近五成房产为集体土地或涉及违建
6月28日，广东正扬传感科技股份有限公司（简称“正扬科技”）发布首次公开发行股票并在主板上市招股说明书（申报稿）。
公司创立于2004年，是一家集研发、生产、销售、服务为一体的全球化汽车零部件供应商。主营业务产品广泛应用于道路车辆及其动力系统、非道路移动机械、船舶等领域。
截至2022年12月31日，公司固定资产原值为64,006.07万元，净值为40,623.34万元，包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、办公设备及其他等。
截至本招股说明书签署日，公司拥有的上述房产权属清晰，不存在纠纷或潜在纠纷。
但在其用于生产经营的租赁房屋中，存在多项租赁集体土地及其地上建筑物的情形，且部分房产存在未取得产权证书、实际用途与规划用途不符等瑕疵。
上表中第1项租赁房产未取得产权证书，其所属土地系位于东莞市黄江镇鸡啼岗村东环三街的集体土地，且土地规划用途为商业金融用地，存在实际用途与规划用途不符的情形。此外，该项房产原系发行人自鸡啼岗集体经济组织受让集体土地后出资建造，未办理流转手续及报建手续。
为厘清该土地、房产权属，公司于2023年5月与东莞市黄江镇鸡啼岗股份经济联合社协商，并经履行集体决策程序，确认其权属及相关权利、义务和责任均归属于村集体，公司继续向村集体租赁使用，该租赁行为符合相关规定。鉴于该房产原系公司出资建造，且未取得建设工程规划许可证和建筑施工许可证，相关房产不属于合法建筑，公司作为建设主体存在被相关部门处罚的风险。
由于上述情形系历史遗留原因导致，且经公司与村集体确认，已明确由公司向村集体租赁上述土地及房产，相关权利、义务和责任均归属于村集体，同时，公司已取得相关政府部门证明，该等土地及地上建筑物未来五年未被纳入拆迁计划，正扬科技可按现状使用上述土地上的建筑物，综上，公司的该项房产租赁不构成重大违法违规。
上表中第3-15项房屋出租方未提供不动产权证书，亦未办理报建手续，不属于合法建筑；其中第6-15所属土地均为集体土地，第6-14项房屋所属土地的规划为居住用地或商业用地，存在实际用途与规划用途不符的情形。
上述房产出租方未提供合规的关于集体土地出让、转让或出租的法律手续，涉及违建的行政处罚责任主体为建设单位，公司作为承租方承租方并非处罚对象，但存在无法继续租赁该等房产的风险。
上表中第16项房屋出租方未提供该房屋的不动产权证书。经核查，该房产系出租方购买所得，且未办理权属证书。
上述表格中第17项房屋系深圳市中铭顺合商业管理有限公司向苏长鹏租赁该房屋并经许可转租与发行人。苏长鹏未提供该房产的不动产权证书，经核查，该房产系苏长鹏购买所得。
公司上述租赁房产均未办理租赁备案，但并不影响合同的效力，目前发行人仍在继续租赁使用上述房产。
截至本招股说明书签署日，上述租赁的相关瑕疵房产占公司自有及租赁房产总面积的49.35%。尽管如此，但正扬科技表示，上述房产租赁对其持续经营不构成重大不利影响，原因是相关租赁房产不存在权属纠纷，公司也已取得政府部门的不拆迁证明，可继续按现状租赁使用。此外，公司已制定下一步解决措施，包括已完成在东莞的厂房建设，并已将位于瑕疵租赁房产的箱体及尿素箱总成等部分产线陆续搬迁至该厂房中。
此外，公司已取得募投项目土地，规划建设房产面积预计为186,894.40平方米，未来可进行包含上述租赁房产中产线的完整搬迁，待完成后将完全消除上述瑕疵对发行人的影响。
据披露，本次募集资金扣除发行费用后，将按照轻重缓急投资于以下项目，其中搬迁、技改及信息化升级项目拟投入募集资金5.5亿元。
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