深度｜东莞“工改工”项目的“横坑模式”
东莞，珠三角城市，2460平方公里土地上设置了32个镇（街道）、597个村（社区），嵌入了超20万家工业企业、超1.2万家规上企业，孕育出了占据全省三分之一的农村集体经济。
为破解城乡区域发展不平衡难题，当前，全省正在实施“百千万工程”。作为全国为数不多的只有镇村没有区县的直筒子市，东莞的镇与镇、村与村之间同样面临贫富差距大、发展不平衡的问题。近日，南方+记者深入一线村走访调研，看东莞村庄如何破解发展难题、痛点，第二站是东莞寮步镇横坑社区。
在东莞市几何中心寮步镇的横坑社区，有这样一个始建于20世纪90年代的老旧村级工业园正如火如荼地改造建设中。走进施工现场，一栋栋产业高楼拔地而起，一个高品质的新型产业承载空间即将呈现崭新外观。
园如其名，这座名为横坑万荣智造产业园项目（下称“万荣项目”）是东莞首批村集体自改的“工改工”项目，改造后预计年产值从原来的1.5亿元提高至20亿元，村集体在地块的年租金收入提升至原来的6倍达7000万元。
如今，万荣项目一期即将验收，招商引企工作也同步进行中。项目还引入镇属企业东莞市寮步实业投资集团有限公司（下称“寮实集团”）作为运营方，进入镇村合作新阶段，实现集体物业提质增效、寮步镇产业升级、东莞经济高质量发展多方共赢。
“进度条”刷新：一期项目即将验收
在横丽湖畔，比邻着七百多年历史的横坑古村，万荣项目园区绿化茂盛，路面平整洁净，工人们正在加紧施工为一期项目验收做准备。
万荣工业区建成于1994年，占地面积约165亩，均为集体土地。由于年代久远，厂房老旧，社区每年都需要定期维修；园区的配套设施也无法满足发展需求，只能承接一些产能低、污染大的低端企业，无法承接优质企业。
显而易见，老旧的万荣无法为横坑带来新的收益。其实，论村集体收入，横坑社区一直是寮步镇30个村（社区）的头等生，老旧的万荣项目也并不会影响横坑社区的集体经济总收入。
然而，深耕横坑社区发展二十余年的社区党委书记钟兆华目光却不止步于此，“不抓住政策机遇去工改工，横坑怎么去进一步发展？”。
经过多次党员大会、居民代表大会研究讨论和外出参观学习，改，已经成为社区干部和居民们的一致共识。
“工改工”成为横坑社区一条破局之路。早在2017年，横坑社区在市、镇两级政府的支持下，对万荣工业区进行连片改造，并提前谋划企业清退问题。在园区内企业租期即将到期时，通过合规的手续和流程进行延续租期，并提前半年通知企业，为企业搬迁预留足够时间，实现“零”成本清退，为项目顺利推进提供了有力保障。
与此同时，东莞市“三旧”改造政策亦迎来新的转变，出台了拓空间、加快村镇工业园改造提升等一系列政策。“我们社区要乘政策东风，紧抓机遇，顺势完成万荣工业区各项规划的调整，推动工改项目落地，促进集体资产的保值增值。”钟兆华坚定地说。
2022年4月，横坑社区正式动工建设万荣项目。项目占地面积165亩，容积率4.0，总投资9亿元，分两期建设，一期7栋厂房于近期可验收交付。项目二期将建造2栋厂房，1栋宿舍楼，1栋公交首末站，1栋停车楼，以及市政道路工程、园林景观绿化工程等公共基础设施，已经动工建设，争取今年年底封顶，2024年7月交付使用。
“创新度”拉满：开启镇村合作新阶段
从2017年的一纸规划到2023年的一期验收。作为东莞首批村集体自改的“工改工”项目，万荣项目一直在创新路上奔驰。
从规划、拆迁到落地，横坑社区在万荣项目改造过程中采用“村集体+产业运营商”模式，在接下来的运营阶段则采用“镇属企业+村集体”合作发展新模式，开启镇村合作新阶段。
村集体在专业技术、招商运营等方面经验不足怎么办？横坑社区与广东中天集团合作，为项目提供城市更新、产业策划定位、园区设计、工程管理、预招商等服务，实现村集体与产业运营商各取所长、优势互补。
为保障万荣项目落地后能够实现高质量发展，引进优质企业，带动寮步镇经济发展，横坑社区与寮实集团进行深度合作，探索镇村合作、利益共享机制，打造以生产、研发为主的现代都市型产业集聚高地。
“为了吸引高科技、高税收、高产值企业落户，我们按照”全镇一盘棋“统筹招商要求，由寮实集团负责园区的招商引企工作，切实把握进度关、质量关。”寮实集团负责人介绍，寮实集团聚焦“科技创新+先进制造”的发展定位，对入驻企业设置一定的门槛进行筛选，引进高新技术企业和具有发展潜力的中小企业。目前新园区的租金对于珠三角的企业是具有吸引力的，同时，对于优质企业或是税收贡献较大的企业，将加大扶持力度，给予入驻优惠。
据悉，万荣项目是市镇村企之间建立良好的利益共享机制的样本。首先，土地和厂房权属均保留集体所有，社区对收益有一个清晰的预估和公平合理的分配方案；其次，市镇两级提供财政补助，降低了社区自改压力，项目改造后又能通过税收反哺回报市镇两级；此外，在寮实集团的运营下，不会看中眼前收益，而是看好项目改造完成后的运营管理收益，实现园区的高质量发展。
寮步镇党委书记赵智佳对寮实集团的发展寄予厚望，她指出，寮实集团要深度参与寮步镇城市品质提升和产业拓空间，推动镇村集体经济多元发展。
寮实集团负责人表示，万荣项目是寮步镇第一个村级‘工改工’的项目，通过打造镇村合作的典范，形成可复制的样板，在后续推动村内土地改造升级才有可视化的成功案例，让更多的村社区积极参与，主动配合。
“招大商”蓄势：高科技企业首批入驻
筑巢引凤。高标准、现代化的现代产业厂房已经建好，又何愁招不来大商。
近日，东莞市声学产业创新创业综合体、东莞电声产业基地运营主体中科声学（东莞）科技有限公司（以下称“中科声学”）与寮实集团达成合作意向，计划入驻横坑万荣智造产业园，首期规划使用两栋办公楼。
俯瞰横坑万荣智造产业园宛若一个大拇指，园区外临近莞深高速、环城路、莞樟路，地处主城区与松山湖黄金走廊，地理位置优越。园区内配套设施完善，厂房设计满足“工业上楼”需求。
走进厂房内部，首层7.8米的超高层高搭配入户大厅，标准层设置最大3360平方米的先进制造智慧厂房，厂房内设置11米宽的大柱距，方便设备摆放和生产调度，楼板负荷达1000千-3500千克每平方米，满足企业个性化需求。此外，每栋厂房均建有6台电梯，其中两台5吨货梯，两台3吨货梯，两台客梯，满足货物上楼需求，方便及时。园区内有1700多个停车位，每栋厂房的货运入口和办公入口都用独立的两边布置、货办分离，满足各类型货车的卸货要求。
如此优势也正是中科声学看好。据中科声学副总经理袁瑒介绍，东莞市声学产业创新创业综合体（下称“综合体”）是东莞市首个创新综合体项目，综合体以松山湖声学孵化中心为核心，推动孵化成熟的硬科技项目以及产业化为主的项目到凤岗镇和寮步镇设立生产基地，形成“一中心、两基地”的全链条科技成果转化路径，打造声学产业研发、设计、生产协作网络生态圈。作为综合体的运营单位，中科声学得到中国声学学会、中国科学院声学所与东莞市科技局相关领导专家的共同指导和支持，专注促进大湾区电声产业发展和科技成果转化。
袁瑒表示，寮步镇聚集“科技创新+先进制造”的发展定位，构建制造业当家的现代化产业体系，在东莞声学产业布局以及在寮实集团的双重促进下，综合体寮步基地入驻万荣智造产业园是有基础、有想法、有意愿的一次合作。
袁瑒介绍，万荣智造产业园主要承接松山湖和广深地区的声学产业项目，进驻以声学为主题的企业，中科声学为其提供技术支撑和产业赋能，例如成果转化、技术改造升级等，前期洽谈的储备项目将于十月份后陆续进驻。
据寮实集团有关负责招商人士介绍，目前已有近10家企业有意向入驻，抢企业就是抢时间，镇村合作模式能够更便捷提供给入驻企业用地空间。
据了解，为配合万荣智造产业园的招商运营工作，寮步镇于2023年8月31日出台《寮步镇招商引资奖励暂行办法》，该办法包括每年设立1000万元专项资金，以及实施多种方式奖励引荐人。同时，为加快声学所进驻万荣智造产业园，东莞市科学技术局拟出台《东莞市声学产业创新创业综合体项目入驻管理及扶持办法》，目前该办法正以征求意见稿形式向社会公开征求意见。
目前，寮步镇土地开发程度已有75%，产业空间供不应求，政府没有可以主导的空间去引进优质企业，为了解决这一痛点，寮步镇以万荣智造产业园为镇村合作的起点，更好地统筹寮步镇的土地资源助力企业落地。
“寮步镇拥有30个村社区，还有广阔的天地可以使用，接下来，寮实集团将深度参与镇村合作，推动工业园改造，为招大商筑凤引巢。”寮实集团负责人说。
产业空间是产业发展的基础。据戴德梁行最新数据，东莞土地开发强度已高达54%，远超30%的国际警戒线。向存量要空间，“横坑模式”就是典型的让低效零散出租的集体用地蝶变为高标准现代化的村镇工业集聚区。
村集体自改、前期引入产业运营商、后期招商开启镇村合作，走在前列的横坑社区为东莞“拓空间”提供了一个鲜活的样本，也是东莞落实“百千万工程”的生动实践。
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