湾区“工业上楼”记——松湖智谷：上下楼就是产业上下游【第3期】
※全文约8000字，阅读大约需要18分钟
作为东莞头部个“工业上楼”项目，也是大湾区“工业上楼”的样板项目，松湖智谷成功的背后集聚“天时地利人和”。“天时”——享受深圳产业外溢及东莞转型升级的大趋势利好；“地利”——位于核心城市的核心区域享受核心产业加持和核心政策护航；“人和”——高品质产品打造及丰富配套设施带来衍生价值，同时“快半步”经营节奏使得项目踏准发展窗口期。
1.1项目概况——东莞首个“工业上楼”样板项目
松湖智谷位于粤港澳大湾区主轴的中心位置，地处松山湖大道与石大路交汇处，紧邻莞惠城轨寮步站，毗邻松山湖高新区，距离莞深高速600548)石大路出入口0.5公里，10-15分钟车程到达市中心和松山湖，距离深圳机场000089)、广州机场、东莞港、高铁站均1个小时车程以内。项目良好的区位基础和交通环境为后续招商引资打下基础。
松湖智谷项目与松山湖高科技产业园、华为等高新科技企业相邻，定位为——以“科技、金融”为核心驱动、以智能制造为重点的综合性产业园区。同时，松湖智谷也是东莞M0用地首个工业上楼项目，容积率4.5。
“工业上楼”项目一直因高标准、高规格的设计要求导致建设成本投入高，再叠加市场租金定价收益低等问题，使得项目经济效益较差，如果涉及到旧改还需考虑拆赔成本等，将进一步加大此类项目开发资金压力。即使处于产业发展顶尖的深圳，“工业上楼”项目也寥寥可数，而松湖智谷作为东莞头部个“工业上楼”项目却能成为大湾区“工业上楼”的标杆项目，既离不开东莞产业发展大趋势也离不开项目自身产品力的打造。
截止2022年，松湖智谷接受国家级&省部级来访35次，市厅级来访100余次，累计31个省均有代表团体到访过，其中80个地市的市委书记来访，欧美国家来访10次。
1.2项目环境——集约化利用空间和制造业高质量发展的双向需求，催生松湖智谷
“十二五”期间，东莞市战略性新兴产业发展初显成效，但发展中还存在一些突出问题，主要表现在产业链条尚不完善、产业用地紧缺、配套基础设施有待改进、金融服务相对滞后、高新人才吸引力有待增强等问题。其中产业链条尚不完善、产业用地紧缺是两大核心问题，而产业用地紧缺更是长期性、趋势性的问题，2017年东莞土地开发强度已经接近50%，仅次于深圳，远高于广佛中珠等其他大湾区城市。
图：粤港澳大湾区2017年土地开发强度估算
数据来源：《珠三角土地节约集约利用及土地开发强度控制》、亿翰整理
同时，“十三五”期间东莞面临着承接大量深圳制造企业外溢的机遇，需要大量标准化厂房满足其空间需求，这也对东莞的集约化土地利用提出了更高的要求。因此，如何解决土地资源紧缺及产业扩张升级成为东莞政府“十三五”期间的重要课题。
“工业上楼”作为新型产业空间供给模式，能够在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公，从而解决土地利用和产业升级问题。故探索可复制、可推广的“工业上楼”产业空间供应模式和特色产业园区发展模式自然而然成为东莞政府的重要工作，2016年东莞头部个“工业上楼”项目——松湖智谷应运而生。
（2）区级发展环境——紧抓“1+4”联动发展战略，促进寮步镇融入松山湖高新区
2016年，东莞市委、市政府提出了松山湖（生态园）与周边镇街“1+4”联动发展战略，构建资源共享、空间互补、产业集聚的区域统筹联动发展新格局。紧邻松山湖高新区的寮步镇以此为契机规划建设松湖智谷等项目，意在主动加强与松山湖的产业合作，积极对接松山湖创新科研平台的技术科研成果转化和孵化企业的转移，共同构建高新技术产业高端化、战略新兴产业规模化、特色优势产业集群化发展的现代产业体系和新型产业园区。
不同于一般政府主导的园区开发，东莞松湖智谷没有采取成立国有企业主导园区开发的传统模式，也不是采取简单的“招拍挂”获得短期“土地财政”模式，而是采取政企联合发展模式，将产业发展和税收财政转型放在首要位置。首先在公共基础设施部分，寮步镇政府通过公开招标，以PPP模式将松湖智谷内的道路、绿化、生态公园、河道景观等公共基础设施交由岭南园林股份有限公司负责，项目预算金额5.1亿元；其次政府土地出让价格做了让步，更着眼于长远产业收益；蕞后政府出台新型产业用地（M0）政策帮助项目实现经营收益平衡，松湖智谷工业用房享受50年独立红本产权分割销售，每层蕞多可以分为7个单元独立出证，根据政策要求，M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%，大大降低了松湖智谷的开发资金压力。
松湖智谷项目原为村落地块（上底村、泉塘村、缪边村），地块上主要为宅基地和农田以及少许低端加工厂。更新改造前区域土地利用效率较低，年产值仅2000万/年，年纳税仅200万/年，人才结构以农民、普工为主，人均收入3500元/月。
项目更新后，区域产业得以向高端化转变，重点发展电子信息、智能装备制造、大数据、新材料等产业，截止2021年区域年产值200亿/年，年纳税12-15亿/年，人均收入提升至1.2万/月。
图：更新前与更新中的项目所处区域情况
2.1项目操盘整体逻辑——依托产品高去化的“滚动开发、租售结合”模式
松湖智谷项目整体分为三期开发，其中一期又分为六个地块滚动开发，降低一次性开发的资金压力与潜在风险，同时每个地块开发完，享受49%的分割销售政策利好以及深圳产业外溢带来的高去化率，使得项目整体开发中经营收益动态平衡。
2.项目详细规划与产品情况——工业上楼，“智能厂房”到“智慧办公”灵活切换
2017年松湖智谷被列入广深科技000021)创新走廊24个创新节点的85个创新项目，松湖智谷以再造一座寮步新城的高标准、高起点和高要求进行规划设计，实现产城融合，打造成为智慧新城、产业新城、生态新城、人文新城，建成后将形成1800家高新科技企业聚集生态圈。
①产业发展为先，分期分批开发，降低资金沉淀
项目总规划用地面积1524亩，其中可开发建设用地面积735亩，路网及绿化用地面积789亩，园区总投资预计200亿元，总建筑面积约180万平米，项目共分三期开发。一期为产业发展和创新示范区，即产业发展主体区域，遵循政府产业为先的导向，占地338亩，目前已经交付运营；二期同样为产业用地，主要以商业金融属性为主，占地约220亩，目前尚未动工；三期为配套服务区，以住宅为主，配套公寓、学校、体育设施等，占地约177亩，三期既与一二期形成功能互补，也反哺开发一二期的产业开发商。
松湖智谷一期规模较大，建面共80万平，总计容面积约65万平，投资约30亿元，一期通过6批次建设来缓解前期的投资压力。率先启动的是A区，建设有产业大厦与工业大厦，总建面19.5万方，2017年3月21日开工，2018年10月首批客户投产，2019年5月全区交付；其次是B区，总建面26万方，建设有产业大厦、工业大厦以及超高层总部办公，于2020年8月交付；C区总建面6万方，工业大厦为主，2020年12月交付；D区10.6万方，以工业大厦为主，2021年10月交付；E\F区总建面17万平，工业大厦为主，2022年9月交付。
松湖智谷项目一期产品设计以智能制造“工业上楼”为核心，工业大厦为主导产品,面积约47.6万㎡，占比达66%；研发办公17.3万㎡，占比约24% ；配套约7.5万㎡，占比约10%。
③PPP模式建设生态景观，政企合作减轻企业压力
松湖智谷配套建设了大量生态景观，包括2公里滨水长廊景观带、3大市政公园（滨江公园、城市公园、原生山体公园），绿化总面积达到16万㎡，能够让入园企业充分享受到都市的绿色生态休闲，也为项目招商引资打下一大优势基础。
松湖智谷的生态景观等基础设施投资不菲，共5.1亿元，由政府直接投资，采取PPP模式引进岭南园林股份有限公司进行开发打造。政府投资建设生态配套促进了项目产城融合发展，也为极大地分担了项目投资商的资金压力，侧面反映了寮步镇政府在项目打造上的支持。
④兼顾深圳外溢产业需求及东莞自身产业升级
松湖智谷的产业定位兼顾了深圳外溢产业对空间的需求以及东莞自身的战略性新兴产业升级诉求。
“十三五”期间，由于生产成本逐渐升高，深圳的产业开始向外部转移。据不完全统计，2016-2022年间深圳外溢产业中超过40%被东莞承接，包括华为、蓝思科技300433)、大疆、康佳、顺丰、欧菲光002456)等一批行业巨头以及其上下游企业。
从产业承接情况来看，至2022年东莞优先承接深圳的产业方向包括电子信息、汽车、化工、生产线服务业、智能制造装备、节能环保产业等，而松湖智谷所在的松山湖区域主要承接的产业方向是电子信息、科研创新等产业资源。对于松湖智谷而言，电子信息、科研创新等深圳外溢产业资源是重点招商对象。
图：2016-2021年广东省内承接深圳市重点制造业企业局部迁移按市分布情况
数据来源：《深圳市制造业迁移全景报告》
其次，基于东莞自身产业升级的考虑。
“十三五”期间，东莞针对战略性新兴产业制定了“1+2+4”发展战略，即做大做强新一代信息技术产业、加快发展高端装备制造及新能源汽车优势产业、积极培育生物技术、节能环保、新材料、增材制造等潜力产业。其中新一代信息技术、高端装备制造、新能源汽车是东莞“十三五”期间重点发展的三大战略性新兴产业。
从结构上看，松山湖区域是战略性新兴产业发展主体区域之一，重点发展产业类型包括新一代信息技术、高端装备制造、生物技术、新能源、新材料，并将重点打造工业机器人300024)产业基地、移动互联网产业群、云计算产业群。
因此在东莞“十三五”战略性新兴产业发展规划中，新一代信息技术、高端装备制造是松山湖区域的两大核心产业。
基于以上，松湖智谷定位以智能制造和电子信息为核心产业，围绕核心产业及产业生态链，引进综合产业配套，实现“产学研展销”全产业链，构筑“生产、研发、试制中试、检测、营销、展示、办公”等全产业链功能。
①高标准“工业上楼”设计——多种“办公+厂房”组合，满足不同企业需求
松湖智谷针对不同企业的“办公+生产”需求，创新研究了多种“办公+厂房”空间组合产品，包括传统组合形式、并联组合形式、退台式组合形式，其中每种形式又有多种组合方式，能够满足满足不同企业的需求，实现“智能厂房”到“智慧办公”灵活切换。
图：“办公+厂房”组合形式b——并联式厂房
图：“办公+厂房”组合形式c——退台式厂房
图：“办公+厂房”组合形式d——并联式厂房
②高标准“工业上楼”设计——创新工业大厦设计，解决“工业上楼”核心痛点
松湖智谷的工业大厦以智能制造产业用房为主导，从产品设计上着力解决了层高、承重、隔振、吊装、物流等问题，满足“工业上楼”的需求。
松湖智谷的工业大厦产品楼层为9-18层，产品首层层高6-8米，标准层高4.5-6米、承重750-1500kg/㎡(一楼1000-1500kg/㎡，楼上750-1000kg/㎡)，柱间距8.4*8.4米，局部10.5*8.4，每栋配备电梯共6台，并设置了吊装平台、卸货平台、大型货物中转平台、物流中转仓库等，满足智能制造企业的“工业上楼”。
③高标准“工业上楼”设计——灵活分割，蕞低500㎡，满足不同面积段的需求
松湖智谷享受50年独立红本产权分割销售政策，分割销售到套。工业大厦单层面积2200-4400㎡，每层蕞多7个单元独立出证，蕞小单元500㎡，可灵活组合分割，覆盖500-4400㎡，满足不同企业不同面积需求。
图：A区1栋工业大厦标准层平面图
图：D区1栋工业大厦标准层平面图
图：F区1栋工业大厦标准层平面图
图：F区2栋工业大厦标准层平面图
④高标准“工业上楼”设计——产品设计前瞻性，潜在升级转型的空间
松湖智谷的工业大厦采用的是全玻璃幕墙，工业大厦里每300㎡都做了洗手间的管道预埋,预留了未来改写字楼功能的工程条件，小成本改造就可以实现从厂房到办公空间的转变，为项目未来升级转型做空间基础。
⑤提供完善的配套——打造产业大厦、总部大厦，构筑产业全生态链
松湖智谷的产业大厦能够满足部分企业研发、试制/中试、检测、营销、产品展示、物资流通及存储、管理办公等个性化需求，与工业大厦形成生态产业链聚集格局。
产业大厦采用国际化的空中垂直绿化、全玻璃幕墙空间设计，楼层首层层高6米，标准层高4.2-4.5米，标准层面积1200-2200 ㎡；采用双层中空LOW-E玻璃，隔音隔热，降低入驻企业办公成本；每栋配置6台高速电梯（客梯+消防梯）。
另外，为了满足企业全生态总部办公需求，松湖智谷于一期B区建设超高层企业总部大厦，重点引进服务于智能制造产业的科技、金融、研发、设计、贸易等生产性服务业总部企业，集研发设计、展销体验、贸易销售、金融服务于一体，加速产业规模效应成形。总部大厦建筑总高度达150米，建筑总共34层、标准层高4.2米，配备10部高速电梯，同样采用双层中空LOW-E玻璃设计。
⑥提供完善的配套——打造休闲、娱乐、消费、居住等综合一体化配套服务
松湖智谷围绕企业和员工的需求，提供共享餐厅、共享会议室、一站式服务中心、政务服务中心、人才公寓、园区接驳巴士、生态公园等基础公共配套以及配套商业街、商业综合体等商业配套，并联合打造高新技术成果转化孵化基地、国际智能产业交易博览中心、香市技谷人才实训基地等创业配套设施，为园区企业提供办公生产、创业孵化、休闲娱乐、生活消费、员工居住等一体化配套，提高对企业及高层次人才的吸引力。
运营模式上，园区实行“土地集约化、工厂楼宇化、产业集群化、服务公地化、工作智能化和生活都市化”的“六化”运营模式。通过专业化的运营团队构建“12+N”的运营服务体系，包括生产性服务、产业链服务、金融服务、人才服务、产学研转化、智慧园区服务、品牌建设服务、商家联盟、政务平台服务、公共服务、高端定制服务、科技创业服务等，一站式为企业提供全生命周期精准服务。
图：松湖智谷三大体系&“12+N”服务
松湖智谷的“12+N”运营体系从三个维度向园区企业提供服务，促进园区服务链、产业链、资源链的整合，为园区的科技服务业生态环境创造更好的市场氛围。
1）生产性维度：主要为企业提供全生命周期的精准服务，具体包括智慧工厂建设服务、工业大数据服务、机器换人综合解决方案、工业设计服务、产学研转化服务、生产设备在线监测维护、金融服务（投融资、企业上市）、智慧园区服务（企业IT,智慧办公）、政府服务+科技创业服务等。
2）产业链维度：智能供需对接服务（通过制定数据标准、引入评价模型、优化搜索引擎，整合上下游服务链）、产品展示推广服务（通过产品展示中心为企业搭建对外营销界面）、统一采购服务平台（收集企业采购需求，通过集中采购降低成本）。
3）品牌建设维度：通过提供定制化的会展服务、样品市调、市场开拓、广告推广等服务，为企业进行市场宣传推广。
活动招商：通过打造永不落幕的智能产业交易博览会、举办《中国产业转型升级暨产业集约化（工业上楼）创新发展论坛》等活动，将园区从产业转型升级基地，提升为智能产业集聚平台，开幕开辟产业招商新战场。
以商招商：通过企业交流的形式，共享上下游产业链延伸情况，一方面对园区服务成效进行提升改善，另一方面，通过奖励和补贴等形式，鼓励在园企业调动自身资源，发挥口碑影响，推动园区招商引资。
政策招商：松湖智谷获首批“东莞市重点招商园区（低成本空间）”称号，通过释放4万平方米作为低成本空间场地，将面向高成长性项目、高新技术企业，给予入园企业租赁场地免租18-24个月不等的扶持政策，全力响应政府给予的政策支持，降低优质企业进驻门槛，培育产业发展。
目前松湖智谷工业大厦、产业大厦售价8500元/㎡，甲级写字楼售价12000元/㎡。租金方面厂房租金22-28元/平/月，甲级写字楼15元/平/月，目前项目整体招商率超过70%。
截止2023年2月，松湖智谷签约进驻企业521家，其中智能装备制造占40%，大数据信息占35%，新材料占18%，其他7%。从企业规模看，规模以上企业（含母公司）317家，行业龙头企业47家，国家高新企业（含母公司）274家，倍增计划企业26家，超5000万企业（含母公司）83家，华为/苹果/oppo/小米等供应商企业64家，新材料实验室39家。截止2021年，入住企业中70%来自深圳、2%来自广州、24%为东莞本土企业，但从2022-2023年蕞新数据来看，深圳企业占比下滑至50%，东莞本土企业占比上升至40%，反映了东莞本土企业的快速发展。
截止2021年底，松湖智谷产值63.8亿，税收突破4.75亿，2022年产值接近百亿，预计2024年产值突破200亿，极大提升区域产业效益。
（1）天时——深圳产业外溢及东莞产业升级的大趋势
松湖智谷于2016年拿地，2017年开工建设，项目开发销售阶段正是深圳产业大量外溢以及东莞大力支持本土产业升级转型的时期，松湖智谷享受了东莞政策支持及深圳产业支撑的大趋势利好。
据不完全统计，2016-2022年间深圳外溢产业中超过40%被东莞承接，承接的产业又多集中在松山湖区域。
（2）地利——“政企合作”，前中后期政策护航
松湖智谷位置优越，位于寮步镇，紧邻松山湖与华为基地，是深圳产业外溢的核心圈层，能够覆盖深圳外溢出的核心产业客群。
同时，寮步镇政府也给予大量政策支持。如前期寮步镇政府投入5.8亿元整合了6个村集体分散土地、5万多平方米低效旧厂房，异地迁移安置一个自然村置换2.6万平方米，腾挪区域空间进行连片统筹开发；然后政府再投资5.1亿建设基础设施配套及大量生态景观；中期政府给予快速建设绿色通道、分割销售等政策支持；后期政府给予政策招商支持，如给予优质入园企业租赁场地免租18-24个月不等的扶持政策等等。
（3）人和——高品质产品打造，“快半步”竞争理念
产品匹配产业需求。松湖智谷针对不同企业的“办公+生产”需求，创新研究了多种“办公+厂房”空间组合产品，满足不同行业、不同企业的管理需求。同时，项目可灵活组合分割，覆盖500-4400㎡，满足多种面积需求。松湖智谷的工业大厦采用的是全玻璃幕墙，工业大厦里每300㎡都做了洗手间的管道预埋,预留了未来改写字楼功能的工程条件。在东莞核心区域的优质厂房项目，未来可能转型为优质商办项目，这进一步加强了对于投资性需求的吸引。
项目配套带来衍生价值。项目建设大量共享餐厅、一站式服务中心、政务服务中心、人才公寓、园区接驳巴士、生态公园、商业综合体等公共基础配套以及高新技术成果转化孵化基地、国际智能产业交易博览中心、香市技谷人才实训基地等创业配套设施，优质完善的工作环境对企业工作体验、品牌形象、招聘用工等也都有很大的帮助。
“快半步”经营节奏助力松湖智谷踏准发展窗口期。松湖智谷作为东莞首个工业上楼项目，并于2016年获取地块，2017年初正式开工建设。2016年之前东莞本土产业升级力度不足，深圳产业外溢未达高峰，此阶段东莞做了很多M0项目但成效均一般，“工业上楼”项目更是无人敢做。而松湖智谷于2017年入市，享受了较为成熟的政策支持和深圳产业外溢支撑，同时又避开了后续相对激烈的市场竞争环境，再以高品质的产品设计及丰富的配套设施强化差异化竞争力。
注：本文节选自《产城中国2-复盘园区》
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