进一步“拓空间”东莞只提质不加价
近日，东莞发布“投资松绑30条”，提出进一步打破土地资源瓶颈，破解发展空间零碎化、低效化、均质化的现状，实现空间拓展，为产业项目提供承载支撑。
其中，特别提出加强土地收储整备，统筹50平方公里产业用地全球招商，并推出“4个100万平米”：100万平方米低成本产业空间、100万平方米市企联合招商基地、100万平方米高成长性企业联合体物业以及100万平方米保税业务高端产业空间，以满足不同类型产业空间需要。
眼下在东莞，“拓空间”工作蹄疾步稳，无论是重大龙头项目频频落户的重大战略平台，还是酝酿焕发新生的镇村工业园，都正在以更低成本的产业空间，获取更丰厚的亩均产出效益。
在提升产业空间品质的同时，东莞严控产业用地价格。东莞整体投资成本明显低于广深，工业用地地价约为深圳的1/5，不到广州的1/4；写字楼均价为深圳的1/5，广州的1/4。
创新土地收储整备解决土地碎片化问题
福凯半导体项目动工，新签订粤福电子加速技术应用项目、新型导热散热材料项目、速美达自动化智能装备项目……今年以来，东莞四大战略平台之一的银瓶合作创新区，大项目接踵而至。
“我们不能随便浪费‘西装面料’土地，一定要用好来招引重大、特大龙头项目。”谢岗镇镇长李惠勤表示，要以连片土地为加大招大商、招好商提供支撑，改变谢岗“星斗满天”的局面，实现高质量发展。
拥有优质而广阔的工业用地，成为银瓶合作创新区快速发展的重要基础。谢岗镇招商局副局长周慧华介绍，作为东莞市“拓空间”工作的试点镇，目前谢岗已经腾挪出近1.2万亩的土地空间，今年预计将推出580亩产业用地，招徕高端智能装备、电子信息和新材料项目。
连片土地资源要素对于高端产业的拉动作用逐渐凸显。“从2018年开始，谢岗镇的重大项目逐年有较大幅度增加，从2017年的5个增加到了目前的24个。”周慧华说，“市里推出了市镇联合招商的新政策，谢岗镇去年有303亩连片土地纳入联合招商基地，今年将再申报967亩，其中600亩是连片土地。”
目前，东莞的土地开发强度早已超过国际公认30%的警戒线，无法持续进行土地增量开发，而主要得依靠存量土地二次开发的方式推动经济发展。如何用好土地收储整备的开发方式，为重大项目、龙头项目提供土地要素支撑，对东莞产业的发展来说至为关键。
截至去年底，东莞市级完成收储地块5宗、面积1076亩，各镇街（园区）已纳入市土地储备库10731亩、正在办理入库手续2667亩。
“投资松绑30条”进一步提出，今年将整合松山湖东部工业园、银瓶合作创新区、水乡功能区麻涌站单元启动区等连片地块，推出首批10平方公里启动全球招商。
在这些先行区域，空间规划和基础路网建设工作已经如火如荼地展开。走访各个项目现场，施工人员脚步匆匆，机械车辆快速运转。
从松山湖高新区出发，约半小时车程，就能来到位于企石镇的松山湖东部工业园。东部工业园是东莞目前具有现成较大连片土地资源的园区，但却因为种种原因“沉睡”了10年。
松山湖自然资源局副科长孙洋介绍，从去年下半年开始，松山湖高新区在这里收储了6520亩土地。在收储中创新实施“基础补偿+增值共享”的激励措施，产业产值越高，老百姓的分红收益越大，共同做大“蛋糕”。
目前，工业园已经完成了控规编制，正在动工建设，今年底前园区基础设施路网建设有望全部竣工。这里将作为东莞首批战略性新兴产业基地面向全球招商，重点承接精密制造、新兴科技、环保节能的高成长性企业，并支撑松山湖研发创新，打造“松山湖2.0升级版”。
“空间大、基础好、潜力足，这是麻涌站单元的优势所在。”东莞水乡管委会城市更新局相关负责人介绍，麻涌站单元正在高起点开局、高标准建设、高效率推进。其中，702亩空地正办理用地报批手续，已完成了约650亩农地租赁统筹，招商引资工作也在同步开展。未来这里将崛起一座聚焦5G+智能制造、生命健康和现代服务业的“水城相融”的科创之城。
变革工业园改造思路激发城市发展新动能
行走在东莞水乡新城片区，只见河网纵横交错，土地被分割为一个个小块，建设用地稀缺。目前水乡新城片区的开发强度超过40%，亟需开拓新的产业空间。
水乡管委会城市更新局上述负责人介绍，目前洪梅镇正在谋划水乡新城片区头部宗连片的、条件成熟的“工改工”项目。在1200亩的土地上，原来低矮破旧的老厂房将被拆掉，取而代之的是楼高近60米、容积率达到4.0的现代化产业园，并实现“工业上楼”，推动制造业的集约发展。
在“世界工厂”阶段，东莞“村村点火、户户冒烟”，农村集体土地承载了东莞全市2/3的经济存量、2/3的工商企业。随着时代的发展，镇村级工业园成了今天迟滞产业升级的障碍——土地权属复杂、碎片化，利用效率低下，环保、安全问题突出等一系列问题，阻碍了人才和创新要素的引入。
改，成为摆在东莞面前的不二选择。曾因镇村级工业园而兴，今由镇村级工业园破题。
盘一盘家底，经初步统计，全市连片集中、占地面积5公顷以上的工业园区共有1821个，总面积约52.4万亩，入驻工业企业4万多家。东莞提出，以5万亩镇村工业园为突破口，尽快打开局面。
为此，东莞采用“先试点、再推广”的做法，从去年开始，选取了9个工业园作为改造试点项目，探索不同类型的改造模式，逐步破解难点重点问题，探索一批可借鉴推广经验。
市自然资源局相关负责人介绍，已经会同各镇街（园区）、相关职能部门，梳理出了首批今年拆建的城市更新项目共260宗，总用地面积2.3万亩，预计投资总额约2670亿元。同时，根据全市工业园数据台账，筛选新一批改造意愿强烈、条件相对成熟、发展前景广阔的工业园，纳入改造提升项目，逐步推广应用头部批试点项目的经验做法。
今年4月，东莞《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》及相应配套政策发布，针对土地归宗拆迁补偿难、连片改造动力不足、各类历史遗留问题负担沉重等难点，通过60多项创新集成，充分调动市场主体、村集体等各方积极性。
政策红利的释放为一大批镇村工业园改造项目增添了动力。
以东城桑园第三工业区城市更新单元为例，受益于新政策，项目可以免于向街道移交3200平方米的产业用房。按照M0产业用房销售价按10000元/平方米计算，新政策实施后可为企业增加3200万元的销售额。
5月15日，30个城市更新项目在南城街道集中开工。集中开工仪式的现场是位于广深高速石鼓出口的亚创智慧新城项目。这是全市首批“工改M0”项目之一，计划投资45亿元，改造单元面积22.73公顷，规划总建筑面积70万平方米。
这个即将走出蓝图的城市更新项目，前身是一个从上世纪90年代逐渐形成的工业园区，曾经有30多个加工厂在此落脚，从事塑胶、制鞋、小五金等低端产业。随着厂房老化、产业转移，这个老园区的经济价值严重滑坡。不过，此刻拐点已经降临。未来，这里将重点围绕“新基建”，打造数字经济产业集群。项目投产后，有望吸引上千家优质企业及上万名高科技人才入园，创造相关就业岗位超5万个。
过去老旧破败的镇村工业园变身为一座座现代化产业园，将为一批批高成长性、创新型企业提供高品质的产业空间，为城市发展注入新动能。
探索放管服新机制释放市场主体活力
如何在“拓空间”的过程中更好、更快地服务企业，进一步为投资松绑？东莞在松山湖、水乡等五大平台进行“土地带方案出让”改革的新探索：在土地出让之前，把建设工程设计方案先编制好，企业一拿地，马上就能发建设工程规划许可证。
“这项改革能为项目落地节省半年时间。”孙洋解释，过去企业拿地后，需要设计建设工程设计方案，再报各部门审批。改革后，完善重大产业项目预审批机制，根据项目产业发展类型、容积率、固定资产投资强度等指标，提前设计好建设工程设计方案，在拿地的同时发建设工程规划许可证。
“土地带方案出让”改革被认为是建设工程项目审批制度改革“标准地”的升级版，在优化服务上更进一步。这项改革将在松山湖、水乡等五大平台陆续试点。
“蕞近，松山湖的一个机器人项目计划试点这项改革，11月将完成试点。”目前，这项试点工作只面向新一代信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生活科学和生物技术等战略性新兴产业，这也印证了东莞产业转型升级的决心。孙洋说：“只要是优质项目，把项目交给我们，其他都由我们来办！”
“拓空间”的过程中，深化放管服改革不断深化，企业的获得感实实在在地增加。
在市住房城乡建设局“分段报建”的原创性改革中，企业只需完成建设用地规划相关手续即可在设计审查的过程中同步开展基坑基础施工。仅此一项改革，就可将建设周期压缩3个月以上。今年以来，全市共有27个项目采用基坑单独报建方式实现提前开工。
蕞近实施的《东莞市控制性详细规划调整管理办法》，通过压缩办理时间、简化办理流程、调整相关规定、优化配套要素等，切实为企业服务。
产业用地价格，直接影响着企业投资意愿。东莞拓空间坚持“只加品质不加价”。
东莞努力降低“工改工”成本。对优质工业企业可通过置换方式，为企业重新安排工业用地；降低公配负担，“工改M0”项目相应减少或免予向政府无偿贡献土地和产业用房；降低税费成本，异地配建的公共设施可列入单一主体挂牌招商方案，其建设费用可作为地价款起始价的扣减项，并按规定认定计税成本；允许“工改工”项目分区、分期、分栋办理在建工程抵押及余额抵押，保证项目滚动开发的资金需求。
稳控厂房综合成本。例如，鼓励已供未建工业仓储项目提容建设、提质开发，对过去两年出让后尚未建设的国有工业仓储项目，因控制性详细规划调整、增资扩产等确实需要提高容积率、提高土地利用效率的，允许参照存量国有工业仓储项目政策处理，不再增收土地出让金。
作为一个系统工程，“拓空间”既关系着东莞产业的升级和发展格局的重塑，在一系列改革新机制的探索中，城市营商环境随之优化，市场活力进一步被激发。
以“拓空间”为突破口，昔日的“世界工厂”改革机制、升级产业、再塑格局，向先进制造业强市迈进。
广州市城市规划勘测设计研究院总规划师黄慧明：
有一些城市陷入“中等城市收入陷阱”的案例，值得东莞警醒。大量人口涌入，但产业没有更新换代，城市缺乏就业机会，蕞终产生了大量的贫民窟。全国GDP在万亿左右的城市，例如佛山、东莞、郑州、宁波和泉州，都面临新旧动能转换的问题，都需要对原来的发展模式进行反思和提升。
在这个过程中，拓空间是首要的，也是至关重要的工作。虽然新加坡土地面积并不大，但却实现超过2万亿元的GDP，根源在于产业结构优、土地开发效率高。东莞要以“拓空间”契机，逐步淘汰低产出、低附加值的产业，转而发展战略性新兴产业，实现产业迭代升级。
具体而言，要通过拓空间来优化城市的产业结构、基础设施配套，拓宽城市的发展容量，提升公共服务能力。在城市空间规划中，通过系统的整合、精明的管理，将有效的空间资源集中到有效的供给中。
拓空间的更大意义在于推动产业转型升级。例如，广州从早期发展食品等传统行业，转型到发展汽车等战略性新兴产业；深圳电子信息产业实力强大；佛山顺德的企业家以本地人为主，有强烈的内在迭代动能。这些都是东莞可以借鉴的。
在大湾区发展背景下，东莞要通过拓空间和产业升级，加速形成自己的产业内核。东莞的外向型经济发达，但企业和资金的根植性较弱，这与温州、顺德以本地企业家为主有很大不同。这赋予了东莞经济很强的开放性，但也加剧了不稳定性。在大湾区竞合格局中，东莞需要找到自己的发展路径，形成自己的内增发展特色和产业迭代模式。
采写：南方日报记者 吴擒虎 郭文君 策划：郭文君
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