首推12个千亩大连片单元东莞如何打造镇村工业园改造升级版？
在东莞市道滘镇小河村，东莞首个采用市属企业土地整备模式实施的“工改工”项目，已完成了启动区改造实施主体确认，启动区完成拆除平整并动工；在寮步镇塘唇村松柏大道旁，旧厂房“变身”科技智慧谷，一批高新智造及5G企业入驻，预计年产值将从原来的300万元提高至6.26亿元……
寮步镇光达制造·寮步智慧谷项目推动先进制造“工业上楼”
破立之间，即将进入万亿GDP新赛道的东莞，一场由“工改工”驱动的深刻迭代正在上演。
2020年，东莞吹响了镇村工业园改造的“集结号”。今年，新一轮“升级版”镇村工业园改造乘胜追击，以“头雁计划”领航，首批推出12个千亩产城融合单元，通过政府统筹下的多元市场化机制创新，推动低效用地的二次开发，在全市打造一批千亩连片产城融合示范片区，拓展连片产业空间，优化生态、生活空间。
一场难度极高却能改变东莞发展资源禀赋的攻坚战正在上演。以空间变革推动产业变革与城市品质变革，这是东莞对于制造业******延续的期待，更是这座新一线城市高质量发展的坚实底气。
政府统筹多元主体参与共商共建共享
截至2020年底，中国内地万亿GDP城市已经增至23城。与这些城市相比，即将迈入“万亿俱乐部”的东莞陆地面积仅2460平方公里，面积排名靠后。
先天面积小，但后天开发十分成熟。目前全市建成区面积已达到1194平方公里。一组数据显示：全市约423平方公里的工业用地零散分布于超过2万个地块，面积小于75亩的地块占比超90%。其中，村级工业园占全市工业用地面积的70%，70%的村级工业园在300亩以下，60%的镇拿不出500亩以上的土地承载新增的产业项目。已开发土地的利用，呈现零碎化、低效化的局面。
低效镇村级工业园不仅挤占了大量土地，还产生了高耗能、环保、安全等问题，阻碍了人才和创新要素的引入，既制约美丽乡村建设，也造成了发展的不平衡不充分，迫切需要以改造为突破口，推动存量空间的二次开发，为东莞高质量发展腾挪空间。
早在10年前，东莞已经开始“工改工”的尝试，但多为改造面积几十亩小地块的零敲碎打，无法充分发挥集约用地的优势。2018年之后，东莞力推两三百亩面积的连片改造，但各个项目之间难以进行规划的有效协调，单个项目落不下大配套，不利于形成高质量的配套服务空间，改造开发成果也无法为更多市民共享。
以对历史、当下和未来负责的担当和勇气，东莞主动施压、自我挑战，继2020年启动镇村工业园改造三年行动计划后，今年进一步以“头雁计划”领航，坚持“连片改造、主攻产业”的总方向，通过大连片、大统筹、大平衡、大投资，引领镇村工业园改造由单宗旧厂改造转向大片区综合改造。
近日，东莞首批推出12个千亩产城融合改造单元，总规划面积1.8万亩，整备产业用地6500多亩，预计总投资2700亿元。其中，今年将完成9个单元的首期拆除工作，累计拆除平整面积约1304亩。
塘厦石潭埔社区东南面的老旧厂房已大部分被拆除
由于改造体量大、用地政策突破难、改造意愿难统一、利益难平衡等，千亩以上的连片改造是旧改项目里蕞难啃的“硬骨头”。东莞如何破局？
东莞市自然资源局负责人介绍，在这一轮连片改造的实践中，东莞贯彻落实中央与自然资源部提出的“继续推动城乡存量建设用地开发利用，完善政府引导市场参与的城镇低效用地再开发政策体系”的要求，同时结合城市自身市场主体众多、土地权属复杂等实际情况，坚持政府统筹下的多元主体市场化运作的机制创新，政府、市场“双轮驱动”，政府制定政策与标准，主抓规划统筹、资源统筹、实施统筹，统筹整合片区更新、存量、新增土地资源，系统优化生产、生活、生态空间布局，实施居商与产业联动，因地施策采取政府主导、市属国企土地整备、单一主体挂牌招商、村集体自改等多元化改造模式路径，引入大型企业与产业基金参与，建立起政府与村（社区）集体、市场主体共商、共建、共享的创新机制，实现了多方利益共享和合作共赢。
在水乡洪梅镇，3467亩河西项目被纳入水乡管委会统筹合作开发核心单元，通过政府大统筹，项目实施居商与产业联动，以居商收益反哺产业，平衡了20亿元的连片改造成本，在不增加市财政负担的基础上，还为政府整备了1480亩土地作为产业规划用地。
在临深片区的塘厦镇，深圳宏发集团旗下的东莞市宏润产城投资有限公司作为石潭埔科技产业新城项目的开发主体，摘牌仅7个月就完成要约收购签约，成为全市首宗完成拆迁补偿工作的产城融合连片更新项目。
同位于塘厦镇的林村项目，引入中科院半导体所旗下的广东中科先进半导体创新研究院，设立投资基金，构建三大半导体产业生态圈，打造中科先进科创产业园。
多方主体参与的“大会战”格局正在形成，东莞以机制创新一子落，激活了连片改造满盘棋。
此外，东莞还搭建了《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》等一系列高质量的政策体系，通过与村集体共享土地收益，降低用房贡献、公配负担，允许与“工改居商”地块捆绑实施平衡连片“工改工”改造成本等举措，推动连片改造“想改、能改、快改”。
这是一场突破城市发展上限的“逆天改命”之战，东莞的镇村工业园连片改造在逢山开路、遇水搭桥的改革创新探索中强势推进。
位于寮步镇的光达制造·寮步智慧谷项目，正在建设中的三期6公顷“工改工”地块工地上一片忙碌，一栋栋高层厂房拔地而起。不远处的项目一、二期，一批崭新整洁的新型高层厂房矗立，在已入驻的先进制造企业车间里，机器在高楼中安静地飞速运转，窗外是一片爬满绿植的空中花园。
该项目占地总面积约11万平方米，总建筑面积约33万平方米，高新智造及5G企业进驻，打造智能制造产业示范基地。三期地块在改造前，是一片建于上世纪90年代的旧厂房，进驻的都是“小散乱弱”企业。寮步智慧谷运营经理邱远辉介绍，项目通过“工改工”统筹整合土地资源，重新设计层高和承重，推动先进制造“工业上楼”，年产值将从300万元提高到6.26亿元。
自“工改工”三年行动计划正式实施以来，东莞累计完成“工改工”拆除整理任务面积约1.66万亩。截至今年10月，全市已完成供地项目205宗、约6984亩，各类“工改工”项目累计已投入资金约300亿元。
这些新增空间为新产业的勃发提供了强化支撑。今年开始，东莞在全市统筹60平方公里土地，建设七大战略性新兴产业基地。今年5月举行的东莞市战略性新兴产业项目签约仪式上，一批投资总额达1483亿元的项目签约，涵盖新一代信息技术、高端装备、智能制造、新材料、新能源、生物医药、数字经济等领域。
未来，12个“头雁计划”千亩产城融合单元将整备产业用地6500多亩，建成产业用房1500多万平方米，以全市七大战略性新兴产业基地为重心，围绕广深港澳科技创新走廊、松山湖科学城、水乡功能区、南部临深各镇等核心区域推进改造，推动产业集聚，为更多千亿、万亿级产业托住高质量发展的底盘。
走进热气腾腾的水乡功能区，洪梅镇河西项目与道滘镇小河项目是东莞数字经济融合发展产业基地、新能源产业基地的重要组成部分，这两大市级战略性新兴产业基地总面积2.4万亩，承载着引领水乡高质量发展的重任。随着今年以来各个重大项目的投资落地，一座“数字科技产业新城”即将拔地而起。
毗邻深圳的塘厦镇，石潭埔科技产业新城项目一期位于临深新一代电子信息产业基地，也是东莞市首批规划布局建设七大战略性新兴产业基地。整个基地规划面积超过2万亩，塘厦镇统筹首期4200亩土地，引进了瑞勤、兆驰、理士等重大产业项目19宗，计划投资416亿元，预计年产值超过千亿元。这些“突破”，意味着将再造一个“新塘厦”。
位于松山湖科学城与深圳光明科学城交汇处的黄江大冚村，依托两大科学城的原始创新辐射，酝酿启动面积达1665亩的连片改造，重点打造以“人工智能+”为核心的科技创新高地。目前，项目已成功引进世界500强——央企航天科工下属企业航天电器以及施罗德机器人、晶华新材集团等企业入驻。
黄江大冚村的人工智能小镇项目效果图
面对都市圈城市群之间联系的不断增强，东莞通过连片改造拓展产业空间，进一步加强了与广州、深圳两大中心城市的产业互融。不少广深优质企业已开始抢滩，在12月9日举行的东莞市镇村工业园改造现场会上，投资总金额60亿元的产业项目集中签约。
腾挪空间的魄力加上坚守制造业的定力，蕞终激发了新动能的活力。今年前三季度，全市规模以上工业增加值3585亿元，同比增长11.3%；固定资产投资同比增长10.7%。其中工业投资同比增长27.1%。
新动能的崛起，让东莞经济的脚步跃动着“进”和“新”的力量——今年前三季度，全市工业机器人产品产量增长88.2%，生物药品制品制造、其他电子设备制造、计算机整机制造增加值同比分别增长109.9%、141.1%和249.5%。
放眼其他国内“万亿俱乐部”的“标兵”，从“产业”中跳到“城市”上来，从“城市”入手，再对“产业”下手，为人们勾勒出以城市升级引领产业转型的发展路线。
“城市化的‘上半场’是用廉价的要素吸引企业，企业吸引就业和人才；‘下半场’的逻辑是，优质的城市生活和公共服务吸引人才，人才吸引企业，企业创造繁荣。”中国城市规划设计研究院原院长李晓江分析。
以往“村村点火”“有地就建厂房”的发展模式使得东莞乡村缺乏规划，建设品质不高。如今随着对于城市发展的认知不断升级，东莞前所未有地意识到“优城市”的重要性。这也决定了东莞镇村工业园改造的意义不仅仅是一场土地变革，还是一场生态环境变革与乡村发展变革。
“头雁计划”将结合新发展理念，协调布局、系统优化城市的生态、生产与生活空间。首批12个千亩产城融合单元共将建设中小学20所，打通拓宽道路80多处，增加公园绿地1400亩，实施生态修复400亩。连片改造犹如一根红线，将产业升级、生态文明建设、乡村振兴、城乡协调串联起来。
深莞两市联手治污，让茅洲河这条母亲河重新焕发绿色魅力，茅洲河畔的长安镇新民社区1400余亩的大型产城融合改造项目被提上日程，项目将通过清退低端制塑、五金工厂，推进人民涌流域环境综合整治及茅洲河沿线城市品质升级。
长安新民项目茅洲河沿线城市品质升级效果图
在厚街镇黑山片区，昔日废弃的采石场将被打造成白石山城市极限运动主题公园，在其环抱下，一座7194亩的“厚山生态产业园”将从中孕育而生，打造“城市更新+土地整备+生态修复”的创新样本。
在华阳湖国家湿地公园南侧，麻涌镇麻一村连片改造项目将清退片区内“三高一低”的老旧工业区和污染项目，建设集住、商、产、办、旅等为一体的大型综合性社区，进一步夯实华阳湖治理的成效。
这是一次城市功能新格局的再造——
石潭埔项目将与规划中的塘厦人才公园毗邻衔接，作为镇政府重点打造的市政工程项目，人才公园以鲤鱼塘水库为依托打造“700米滨水活力走廊”，并建设4公里的绿道，为企业人才与社区居民提供休闲餐饮、精品商业、滨湖休憩等高品质公共空间。
这还是一次乡村振兴新格局的再造——
改造项目建成后，除了返还村集体的厂房物业带来经济收入提升之外，新产业带来的人才入驻也将给乡村带来新风貌。
小河村委书记卢志明算了一笔账，在小河连片“工改工”项目中，村小组集体可以一次性获得1.5万平方米工业厂房、7000平方米市场物业补偿以及3200万元的现金补偿，年租金收入将在原来的280万元的基础上翻两番。
除了“真金白银”的收入，高端企业带来的人才流入效应，也让卢志明十分期待，“乡风文明会进一步提升，村民公寓的物业收入、从事服务业的发展机会都更多了。这些就好比为村民培育了一只会下蛋的‘母鸡’。”他形象地说。
在改造中，东莞还为乡村守住文脉、留住乡愁。大朗镇大井头项目以旧村改造支撑旧厂改造，推动片区转型的同时，还将重点保护活化村里的大宗祠、宏育学校、诚士书室、12座家祠等明清时期古建筑。
新动能在集聚，新格局在构建，新征程就在脚下。镇村工业园改造的机器轰鸣声中，东莞立足当前、着眼长远，布局落子间，大湾区科技创新与先进制造强市的星辰大海愈加辽阔。
在广深高速与莞惠城轨的十字交汇处附近，一条贯穿5栋楼外立面的“通信光带”即将随着这座工业园的建起，点缀在粤港澳大湾区大动脉的“不眠路”旁，加快推动道滘镇产业转型，阔步迈向新业态的未来。
这是位于广深港澳科技创新走廊节点的道滘小河单元项目（以下简称“小河项目”）蕞新确定的终版设计图，代表着5G线性、连贯的特征。一座总投资112亿元、近千亩连片改造下的“5G+工业互联网”园区已被清晰勾勒出。
道滘镇小河项目启动区改造后效果图
在东莞镇村工业园改造提升的背景下，小河项目由市属国有独资企业东实集团与道滘镇政府共同成立的东莞市旗胜投资发展有限公司实施土地整备开发与改造，成为东莞首个采用市属国企土地整备模式实施的“工改工”项目。
在创新的市属企业土地整备模式下，项目具备以下四大方面的特征：一是多元化参与主体，镇（街）、村组集体、土地权益人、城市更新基金中一方或多方共同成立市属国有资本控股项目公司，有利于充分调动各方的积极性。二是国有资本控股，国有资本股权比例占项目公司股权超过三分之一，国有资本为头部大股东且通过股东协议、公司章程、董事会决议或者其他协议安排对项目公司形成实际支配，确保国企在土地整备中的控制权。三是无需走公开招采前期服务商流程，前期工作和不动产权益收购工作可并联开展，项目推进效率高。四是多方利益平衡，采用市场化的拆迁补偿标准，能够使村集体、权益人的合法权益得到充分保障。
东实集团城市更新业务相关负责人表示，作为市属国有独资企业，东实集团在参与镇村工业园改造中具备三大方面的优势：政策方面，按照市政府下发《东莞市城市更新市属企业土地整备开发操作规范（试行）》(东府［2021］677号)文件精神，东实集团可并联开展前期工作和拆迁补偿工作，能够极大地提高镇村工业园改造的工作效率。且采用市场化运作，能够充分保障村集体和权益人的合法权益。目标导向方面，东实集团作为市属国企，秉承国企责任担当，更注重工改工和产城融合项目的长期综合效益，而非短期的收益平衡。按照市、镇产业发展工作部署，东实集团注重产业的培育，注重龙头企业和产业链招商，保障工业园区的良性发展，同时注重生活配套服务，打造“职住一体”的生态园区。保障方面，近年来东实集团通过市场化引进各类专业人才，组建了一支集策划、开发、招商、运营为一体，“懂政策、强执行”的专业化团队，能够有效加快推进项目进度。
自启动以来，小河项目一路跑出落地加速度。今年2月，项目完成控规批后公告；3月，占地150亩的启动区率先拆除平整；9月，首期启动区完成单一主体挂牌招商交易；11月，项目启动区正式开工建设；整体一期工程预计2023年12月底建设完成。
根据当地石墨烯新材料等产业基础，结合东实集团5G产业资源，园区确定以新一代信息技术、新材料、高端装备制造为主导产业。“目前意向入驻企业逾200家，我们正在筛选当中。”东实集团招商部门负责人介绍，企业接踵而来，除了良好的区位条件，也与东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割的政策红利密切相关，“有了厂房的产权后，企业将来有上市需要的话，可以进行二次融资。”
全面建成后，小河项目预计产生66亿元年产值、2亿元税收，创造约1万个就业岗位，为水乡及东莞其他改造项目作出示范。
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