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东莞土拍取消了新房限价但流拍仍有可能出现

admin7个月前 (10-06)未命名55

　　2022-03-16 09:55:47

　　3月12日晚，东莞挂牌上线了涵盖道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计8宗地块，出让总面积33.29万㎡，起拍总价达170.83亿元，将于4月19日-20日集中竞价出让。

　　当其他城市为新上土拍地块限价放松而激动的时候，东莞已经悄然取消了新房限价。3月12日晚，东莞挂牌上线了涵盖道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计8宗地块，出让总面积33.29万㎡，起拍总价达170.83亿元，将于4月19日-20日集中竞价出让。与2021年集中供地相比，东莞此次虽然保留了土拍地块总限价，但取消了去年下半年设置的新房销售限价。同时还取消了无偿配建安居房要求，对部分去年挂牌过的地块竞买保证金下调。东莞中原战略发展中心总经理车德锐说：“此次东莞供地新政，是基于当下市场信心不足、复苏缓慢的大环境做出的调整。也是为了达到增信心、稳市场的目的。”乐居新媒体观察，这是二三线城市里对“限价”环节做出蕞大放松的头部个城市。长安地块解开三重枷锁东莞市南端有个长安镇，东邻深圳，南临珠江口，西连虎门镇和滨海湾新区。长安是中国电子信息产业重镇和中国机械五金模具名镇。全国知名的OPPO、vivo、步步高等企业就坐落在这里。13日挂牌上线长安地块，就毗邻vivo全球总部。看起来，这里位置相当好。不过，2021年10月22日，这块地（编号2021WR030）曾因无人竞拍而导致流拍。是东莞2021年唯一一块流拍地块。

　　当时，这块起拍楼面地价22606元/㎡，新房入市限售毛坯41998元/㎡。此次重新挂牌后，不仅取消了“首批蕞高房价毛坯不高于41998元/㎡（毛坯交付标准）”的规定；还取消了无偿配建宗地10%的比例（约21066平方米）的安居房和停车位的要求。就连竞买保证金也从2021年的22亿元，降低到10.1亿元，下降幅度为11.9亿元。起拍价依然是22606元/㎡。起拍总价50.128亿，蕞高限价57.647亿。则封顶楼面价达25970元/㎡。如果竞拍结果达到封顶楼面价，则该地块基本追捧长安镇的此前楼面价地王，现在售项目碧桂园·云悦半山所在用地。当时楼面地价25997元/㎡，此次长安地块略差27元每平米。但2022WR003这块地周边目前还缺乏配套，地理位置上不如处于长安镇中心的碧桂园·云悦半山。整体而言，长安的土地资源供应非常紧张。2014-2021年约8年时间里，长安仅出让了3宗宅地，这也导致了长安一手新房几乎断供的局面。目前新房仅有碧桂园·云悦半山在售，主推208-281㎡大平层产品，毛坯均价约43000-45000元/㎡。周边的二手房如信义怡翠豪园、中惠新城、万豪苑等，大多是老旧小区，楼龄长，配套设施差，价格分化也比较明显，从约2.1万元/㎡到3.2万元/㎡不等。同样取消新房限价的还有2022WR004塘厦地块。该地块也是重新挂牌，取消了“首批蕞高房价毛坯不高于38220元/㎡（毛坯交付标准）”的规定。2021年10月该地块，因无房企竞价，而终止出让。其背后原因是利润太低了。需要无偿配建12477.12㎡安居房+4698㎡9班幼儿园，而周边新房价格才3.2万/㎡，但楼面价已经达到1.9万/㎡，利润空间有限。“流拍仍有可能出现”保证金下调、起拍价大部分下调、销售时不限房价以及部分出让地块取消无偿配建等，大大降低了土拍的门槛。是不是土拍就一定火热呢？“流拍仍有可能出现”这是东莞中原战略发展中心总经理车德锐的分析。他认为，土拍条件放宽，将提高房企拍地积极性，但不同地块的表现，也会有差异。例如常平、横沥、大岭山这些镇街的地块发展潜力不大，像塘厦、长安1.9万/㎡的楼面价，加上片区楼市又遇冷，利润有限的情况下，开发商不一定会拿地，因此流拍仍有可能出现。某央企深圳投拓人员给了乐居新媒体一个非常模糊的回答：“需要做好持久战的准备。”他认为，疫情叠加美元加息的连锁反应，目前市场缺乏信心，需要通过这种形式（取消限价）提振信心，更深层次原因是有关部门承压。但这家top级央企深圳投拓说：“目前该央企不排除会参与拿地，但市场存在系统性风险以及分析长期市场不太乐观，（所以要）做好长久攻坚战准备。”不过，东莞取消限价还是获得了市场的肯定。东莞时代地产负责人表示：降低参拍保证金可以降低拿地门槛，吸引更多企业参与土拍，另一方面，取消无偿配建及取消新房限价可提高房企的开发利润。从土地端提高房企拿地信心，进而促进市场健康稳定发展。东莞2021年土拍“先扬后抑”长安地块是东莞2021年唯一一块流拍的地块。据数据统计，2021年东莞共成交商住地块36宗，出让总面积201.32万㎡，起拍总价623.44亿元。其中有32宗成功出让，3宗终止出让1宗流拍，成交总面积170.81万㎡，成交总金额589.11亿元。

　　通过表格，我们可以发现东莞土拍市场2021年上半年经历了平均溢价率超过30%的高热状态之后，但是到了8月份土拍市场开始明显降温，不仅底价成交成为主流，甚至出现流拍地块。这一点除了市场大环境，还有东莞土拍政策的改变息息相关。据公开资料显示，8月2日发布的“莞八条”政策明确，将实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式。接着，9月9日发布的《关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知》提及将严查买地资金，同一竞买人及同一集团成员企业，不得同时报名竞买同一宗宅地。随后土拍市场急速降温，不仅溢价率下滑，还陆续出现宅地流拍现象。2021下半年新房、二手房成交低迷“莞八条”以后，不仅是土地市场，新房及二手房迅速陷入低迷。据数据统计，受市场信心不足影响，今年2月东莞新房网签仅851套，同比去年减少约50.5%，环比减少约53.03%。不仅是交易量，新房价格也在下跌：东莞2022年2月份均价约23055元/㎡，环比下跌15.2%。

　　往前看，2021年12月新房成交面积56.18万平米，同比去年89.56万平米，降低了37%。11月更是23.6万平米跟71.14万，降低66.9%的差距。实际上，2020年6月到12月新房成交除了10月因黄金周略低于70万平米，其他都在70万平米以上。但2021年6月迄今没有一个月超过60万平米，除6月和12月外都在40万平米以下。与之对应的是，一批新房打折出售。近日，寮步的光大松湖云台推出特惠房。从3.26万/㎡降到2.56万/㎡左右，单价优惠幅度约7000元/㎡，总价优惠幅度在80万左右，相当于打了78折。另外据置业顾问表示，除了这些特价房，其他房源也有特价，具体需要到项目上详谈。

　　新房降价，二手房方面则更加严重。自从2021年10月份东莞出台二手房指导价后，二手房成交量就出现断崖式下滑，直到现在依然没有恢复迹象。2022年2月东莞二手房网签405套，同比下降48.79%，环比下降73.16%。目前二手房成交量连续5个月跌破1000套。相比其他城市成都提高限价、太原无政策而言，作为非重点二线城市东莞此次政策出台还算比较迅速。现在属于上半年土拍高峰期，在房企资金一定的情况下，东莞本次适时调整、取消土拍限价来吸引房企关注也在情理之中。通过整体来看，东莞此次土拍政策放松，可以看作是贯彻“因城施策”，落实中央“支持合理性住房需求释放”的指导意见。鉴于东莞当前市场行情，新房降价都不好卖、二手房成交疲软，此时取消新房销售限价，更多是为东莞首批集中供地吹点“暖风”。截至乐居新媒体发稿时，有业内认为预计央企会拿2022WR003长安地块，并预测利润有10-12%。主要原因是总价太高，民营企业没有钱。