安博也开始分拆物流仓储项目发REITs
“中国的投资故事就是世界的增长故事。”
2024年年末，安博全球副董事长沈达理曾在2024金融街论坛年会上表露继续加大对中国物流地产投资的意向，“中国在经济和物流基础设施之间缺口非常大，存在翻一番的好机会”。
为抢占更多行业波动下的机遇，安博近年及其重视国内珠三角区域的布局，接连落地东莞、佛山、广州、惠州等项目。7月初，华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金正式获深交所受理。
据了解，该项目底层资产包括广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，分别由项目公司广州速诚仓储有限公司、安博诚置仓储（东莞）有限公司和东莞安博盈顺仓储有限公司持有，合计建筑面积34.96万平方米，总估值达到22.49亿元。
三宗底层资产的运营历史最早可追溯至2010年。
彼时，广州开发区项目一期开始运营，后于2011年年底，项目二期也正式开门运营，目前项目已运营超10年；东莞石排项目一期于2014年4月开始运营，二期于2016年7月开始运营，三期于2017年3月开始运营，项目已运营超过8年；东莞洪梅项目运营年份最短，2017年5月正式运营，运营超过7年。
该基金的出租率在长达14年运营时间内存在波动，尽管东莞石排项目、东莞洪梅项目2022年-2024年的期末出租率均达到100%，但广州开发区项目期末出租率则分别为99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%，并直接拉低了三宗底层资产的期末出租率，从99.9%降至97.1%。广州开发区项目期末出租率较前一期末有所下滑，主要原因为部分仓储单元因租约正常到期出现短期空置。
租约到期背后，广州开发区项目还间接影响了华夏安博仓储物流REIT底层资产的净利润。
产城园区评论对比招募说明书数据得知，于2022-2024年，项目的净利润发生的波动较为剧烈，原本2023年其净利润顺利从1735.41万元上升至2234.73万元，但紧接着2024年净利润大幅度下滑至431.92万元，EBITDA也从2023年的1.23亿元降至1.09亿元。
这一数据下降的直接原因源于广州开发区项目于该年计提1544.14万元资产减值损失，叠加项目进行特别纳税调整、补缴所得税款1.294.25万元。而资产减值损失是导致EBITDA相较2024年下降的主要原因。
进一步来讲，项目的资产减值损失来源于广州速诚仓储冲抵其他非流动资产科目中的部分直线法摊销余额，若将该项资产减值损失还原后，2024年调整后EBITDA可达到1.25亿元，与2023年数据基本相当。
另值得关注的问题是，目前广州开发区项目的租户A持续欠缴租金，其所租赁面积占比达13%；还有一家租户C在考虑提前退租，以上问题直接关系到广州开发区项目的未来的出租率数据。
华夏安博仓储物流REIT底层资产历史期及预测期三宗项目平均出租率
鉴于租户A持续欠缴租金，预测合并利润表、预测可供分配金额计算表和预测合并现金流量表中假设租户A自2025年1月1日至4月29日的营业收入和现金流入均为0；而由于租户C假设于2025年4月30日提前退租，以及部分租约集中到期，因此，华夏安博仓储物流REIT假设项目2025年的出租率为75%，较上一年下滑18.5个百分点。
再加上广州市未来三年预计将有19个项目新增入市；东莞市预计未来三年将有8个项目新增入市。随着未来华夏安博仓储物流REIT底层资产所在城市的新项目增加，未来租金水平调降的风险或将增加，进一步影响项目租金收入的稳定性。
从招募说明书进行分析，华夏安博仓储物流REIT底层资产最显著的特点是租户结构集中，这既有利亦有弊。
截至2024年12月31日，基础设施项目存在4个年度租金收入占比超过10%的租户，其中，包括菜鸟、京东等主力租户，以上租户均为项目大部分现金流的提供方，为华夏安博仓储物流REIT底层资产所带来的租金及管理费收入占基础设施项目比例分别为16.49%、14.89%、13.85%与7.53%，合计达到52.75%。
截至2024年底，这4家租户的租赁面积占比分别为16.63%、12.59%、15.05%、20.43%，合计为64.71%。由此可见，项目的租户结构相对而言较为集中。
“基金存续期内，若重要现金流提供方退租、出现经营情况陷入困境或拒绝约等情形，可能会对基础设施项目的现金流产生较大不利影响。”据华夏安博仓储物流REIT在招募说明书中的表述，其已经意识到租户过高集中度给项目带来的隐藏风险。
截至2024年12月31日，广州开发区项目共签约租户7个；东莞石排项目共签约租户4个；东莞洪梅项目共签约租户3个。目前来看，大多数租户呈现平稳态势，项目运营较为稳定。
据悉，广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目于2025年内租约到期的租户中，已完成续租或已明确表达续租意向的租赁面积占比约85.98%。
但从2022年至2024年的实际续租数据来看，2022年，项目续租率水平较高，2023年及2024年项目续租率有所下降，最重要的原因在于物流仓储行业的租户集中度较高，个别租户退租对续租率影响较大。
其中，2022年东莞洪梅项目续租率为0，该年无原租户续租，不过，截至2022年末该项目出租率已回升至100%，来到2024年末东莞洪梅项目续租率又变为0，主要由于其中一位租户租赁面积于2024年9月正常到期，到期面积后由其他租户承接。
与之不同的是，广州开发区项目2024年的续租率仅有48.4%，源于部分租户租约在2024年3月末到期后空置，尚未有新租户签约所致。“目前已有租户在与公司商谈相关租赁事宜，若顺利有望在2025年2季度开始租赁。”
截至2024年年底，项目2025年底前到期的租约面积合计为11.57万平方米，占该时点基础设施项目合计已租赁面积的比例为33.18%，超过三分之一。但据华夏安博仓储物流REIT披露，截至2025年6月15日，99.40%的面积已完成续租，或已在和意向租户谈判。
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