万江坝新做“水文章”绘水韵新城图景
鸟瞰近期的龙湾滨江片坝新路更新单元，区域内建筑已被拆除平整，首期居商地块周边围起挡板，施工人员各司其职、
万江街道是东莞中心城区重要组成部分，龙湾滨江片坝新路更新单元占地约21万平方米，投资80亿元。
坝新路更新单元的价值提升，得益于东莞“强心”战略——中心城区“一心两轴三片区”规划建设推进，“三片区”核心之一的三江六岸片区，匠心打造做足“水文章”，绘就水美岸线。作为三江六岸的中央活力段与示范段，龙湾片区发展新蓝图逐步兑现、落地，实现了从物理空间改造到社会价值重构的攀升。
一场“旧改热”也在龙湾燃起。2012年，万江龙湾滨江片区城市更新单元在此布局，规划研究范围约3平方公里，是东莞较早启动的大规模连片改造示范片区。
多宗旧改单元构成“3平方公里”的一块块拼图。其中滨江片坝新路更新单元不但将带来大量新房供应，还将提供办公、商业、学校、绿地等配套资源，成为三江六岸片区公共资源的有力补强。时隔不久，产、城、人融合的水韵新城图景将在此地触目可见、触手可感。
“江边长满了野草，亲水台阶破破烂烂，垃圾到处都是，给人荒芜的感觉。”谈及过去的东江龙湾沿线，杨先生说道。
不止是环境问题。在这片工业“锈带”，大量轻钢结构厂房常年遍布，也不乏临街汽修厂等未成规模的业态。除低端产业外，公共服务设施不完善，布局结构混乱，消防、治安等问题突出。
另一边，外部环境变化正悄然发生。
2012年，东莞市委、市政府正式提出“龙湾滨江片区”概念，之后，龙湾滨江片被纳入全市“三旧”改造连片组团式改造试点片区；
2019年，东莞高规格建设“一心两轴三片区”，三江六岸片区作为“一心两轴三片区”重要组成部分，其蕞主要的滨水资源集中于万江，而万江龙湾是城区拥有水资源的核心地块，生态价值加速释放。
与此同时，在建的地铁1号线在此谋划设点，未来将联通广深两地。
周边区位价值重构、潜在土地增值加大，这一切都使得龙湾滨江片坝新路更新变得迫切。
谋定而后动，空间破碎这道难题也必须直面。
“村界划分不规整，比如这一地块，既包括国有土地，也有来自坝头、上坝、胜利等3个社区经济社集体土地。”指着项目东部一块占地2.5万平方米的独立地块，万江街道城市更新中心有关负责人表示，“如果再考虑建筑物，有些厂房是村集体自持的，有些由私人老板建设。”
权属问题的复杂可见一斑。放眼整个万江龙湾滨江片坝新路更新单元，用地总面积约315亩，集体建设用地约276.5亩，涉及坝头经联社、上坝经济社、下坝经济社、胜利经联社、龙湾经济社、官桥滘经联社等6个集体经济组织。国有建设用地约38.5亩，权属主体为股份制企业法人。
土地利用率低、权属复杂等问题交织，瞄准单元升级路上的这些挑战，政企联手破题。
一方面增强政府统筹力度，另一方面支持企业承担旧改任务——答好“有为政府+有效市场”这一“双选题”，成为破题关键。
依托《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》等政策文件，万江街道统筹谋划片区功能定位与公配捆绑实施等规划编制、挂牌要求与实施时序，组织编报项目总体实施方案等。
值得一提的是，街道通过探索对完整地块中零星的插花地、留空地、边角地增补少量建设用地指标，以小指标撬动大面积连片存量土地。“项目‘三地’面积0.4公顷，撬动拆除范围面积20.5公顷，合计总改造面积约21公顷，达到1∶50的杠杆撬动效果。”万江街道城市更新中心有关负责人表示。
万科介入龙湾滨江片区城市更新是在2017年，万科继成功操盘东江之星商业广场后，与万江街道签订龙湾城市更新总体协议，并在之后改造运营龙湾湿地公园。
“我们将原来公园的婚庆主题，调整为乐跑健康主题，取消单一的门票盈利模式，对公众免费开放，并盘活公园内部商业，使得片区公共休闲和商业氛围更加浓厚。”万科龙湾旧改项目经理李绪银介绍。
2022年，万科子公司东莞市万宸房地产有限公司被确认为改造实施主体。
为突破以往“定价征收土地”的局限，街道和企业引导社区集体经济融入城市经济，将建成后的商办楼无偿移交给社区村集体，实现从主要依靠传统物业载体获益向依靠现代城市物业载体转变。
“项目涉及三个社区，我们通过原址还迁，以同样的折算比例折算补偿面积，以实现‘一碗水端平’。”万科有关负责人表示。
针对项目内原企业，在周边片区得到安置外，万科对其作货币补偿。其中两家市后备上市企业，由街道在周边片区提供土地，万科帮助其开发建设新厂房。
当前，项目地块内已拆除平整，首期居商地块已动工，正完善相关建设设计方案、推进道路建设。
来东莞万江龙湾坝新社区天际花园居住7个月有余，杨先生直言“幸福感倍增”——饭后沿湿地公园慢走、周末草坪营地席坐，偶尔用镜头捕捉滨水之美，自然之变。他形容这里的生活“住在公园里，离尘不离城”。
悠然闲适的宜居氛围正在龙湾片区蔓延。行驶在提升工程完工不久的坝新路东段，新铺的沥青路面平整少尘，增设的人行道旁景观左右延伸，自成一道靓丽风景线。
不久的将来，道路路网还将进一步打通，比如市民可以经由坝新路、向水（垂江）通廊直达东江畔。
在教育方面，项目将在万江实验小学的现状基础上进行翻新提升，将其扩建至72班，而总投资3亿元的万江龙湾中学现已动工，预计2025年9月开学迎新生。
项目还在商业板块下好“先手棋”，现已和KUGA宠物社交店、竹隐小舍、天地兴隆咖啡等知名商家签订合同。
放眼未来，区域mall、小资商业、烟火街巷等全龄商业服务于日常消费，遍布在街角、道路、广场、河岸的主题公园和共享空间满足多元社交需求，和谐路滨水绿廊、坝新路拾光街巷等慢行系统将有机聚合住宅、口袋公园等业态……
而环顾整个龙湾片区，种子所地块、坝新苑地块、鳒鱼洲地块等旧改蓄势待发，居住、休闲、文化、商业、办公、交通等要素无缝连接，空间焕新与社会治理实现双提升，方寸之间的资源聚合与整体运营将使得这3平方公里的空间极具“辨识度”。
龙湾片区的发展，还将续写新的故事。
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