2019年东莞土地出让公告出炉!南城、万江等多宗热土即将入市
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近日，东莞自然资源局发布了《东莞市建设用地使用权公开出让预告东土地交易（预告）[2019]1号》公告文件。从公开文件来看，2019年东莞约有7宗住宅、商业用地公开出让，加上已经正式挂牌的南城商业地和万江的住宅用地，今年一共有9宗、约有31万㎡的土地入市，涉及主城区、松湖、水乡、滨海等热门片区。
今年以来，除了厚街出让了3宗商业用地外，东莞住宅用地一度断供。3月份后，市自然资源局公布今年的推地预告，近期入市的9宗土地，仅为2018年总周成交土地宗数的1/3，虽然有望暂时缓解土地市场紧缺的局面，长期来说，土地仍是供不应求。
从出让镇街来看，主城区的万江、南城共有3宗、松湖片区寮步、石排各1宗，水乡片区望牛墩有1宗、中堂镇有2宗，以及滨海新区沙田镇有1宗。
南城9万m²“巨无霸”地块卷土重来
去年，南城雅园一宗占地9万㎡的商住用地由于无人竞价而惨遭流拍。时隔5个月，这宗地块赫然出现在今年的推地名单之中。
据当时的出让条件看，雅园地块总计容建筑面积约为36.2万㎡，是当时出让面积较大、建筑面积较大、容积率较高的商住用地。
此外，据公开资料显示，若竞得雅园地块，竞得人需要无偿配建16万㎡商业写字楼以及永久自持5万㎡的商业面积。
非自持部分的地块面积所建物业住宅只占3成，即住宅建筑面积只有4.5万㎡；7成都是商业，即商业建筑面积为10.5万㎡，竞拍条件十分苛刻。
面对这宗命途多舛的地块，合富分析师李兴旺说道：除非这次放宽这宗土地的拍地条件，否则开发商不敢轻易去冒险拿地。
在经过20余年的连续开发之后，主城区的土地开发强度已经接近50%的开发极限，如今东莞中心城区可供开发的土地面积已经捉襟见肘。2015年至今，东莞主城区仅仅成交了5宗商住用地和3宗商业用地。
截止目前，只有南城袁屋边商业用地以及万江石美商住用地已在东莞市公共资源交易中心挂牌出让。
从公开资料来看，南城袁屋边商业用地将于4月10日公开出让。其土地占地面积7686㎡，较大容积率为7，总建筑面积约5.4万㎡。地块起拍价格约3.2亿，折合楼面地价6100元/㎡。
万江石美地块是继南城雅园地块以来，城区又一宗热门商住地块。据资料看，万江地块占地面积约2.5万㎡，总建筑面积约8.9万㎡。地块起拍价格约8.2亿，折合楼面地价9151元/㎡；较高限价14.5亿，较高楼面价约为16730元/㎡。土地资源紧缺的城区，每次拍地都能引起众多房企的争抢，据悉，中南置业、绿城、金地、雅居乐、先进、中梁、融创、万科、碧桂园、保利等大品牌开发商都实际考察过地块以及周边配套。
2018年三季度后，东莞土地市场多以底价成交为主，伴有少数地块流拍，今年，东莞推出这9宗地块，命运将会如何？
优房超·瑞城搜总经理李玲玲分析道，从2018年下半年开始，东莞土地溢价率普遍走低，除了少数新进的国资背景企业获取高价地以外，更多的房企选择抓住机会进行底价合作拿地。随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，各大房企谨慎拿地、理性竞拍是大势所趋。
“另一方面，2019年政府土地收入金预算为288亿元，少于2018年368亿元，体现出政府供地意愿较低，土地竞拍条件依旧严苛，不过，湾区规划出台下的东莞土地市场仍是热土，不少开发商表示将继续深耕东莞市场。对于一些非常优质的商住地块，依然能引来众多品牌房企争抢，但多以抱团联合开发为主，故预计东莞这9宗土地多以低价成交为主。”李玲玲补充道。
克而瑞研究中心也认为，由于房企对拿地的态度更为理性、谨慎，不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧，2019年土地整体价格预计将持续走稳。
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