东莞产业地产即将迎来大变局
“这是蕞好的时代，这是蕞坏的时代。”
对于产业地产而言，我们可以借用狄更斯老人家的这句话。
一场变局即将开启，在大疫三年之后的东莞。
立春已过，春寒未散，料峭的空气中，似乎还带着一丝元宵焰火味道的暖风，产业地产的人似乎有乍暖还寒的感觉。据《广州日报》报道，2月10日上午，东莞召开经济高质量发展“2+2”政策新闻发布会，东莞市发展和改革局总经济师邵勇表示，东莞正在研究制定5年内建设形成5000万平方米高品质、低成本、快供给的产业空间的具体工作方案。
“5年内建设不低于5000万㎡低成本产业空间”，目的是服务制造业，关键词是“低成本”。
据悉，东莞计划2023年启动1000万平方米优质产业空间建设，其后每年启动1000万平方米。通过打造一批高标准、配套全的优质产业空间，着力化解产业空间零碎化、陈旧化与优质企业规模化、高端化发展间的矛盾，促进产城融合发展，进而达到为企业提供稳定健康经营发展空间，为全市制造业发展提供坚实支撑的发展目的。
邵勇表示，发挥国企引领作用和各类市场主体的积极性，以“成本+微利”为导向统筹推进优质产业空间的建设。政府统筹建设的优质产业空间，将以“成本+微利”的价格，以可售可租、租售结合等方式，精准支持和匹配优质成长型企业发展需求。
也就是说，无论是国企还是各类市场主体，想参与“低成本”空间的建设，就必须讲政治、做贡献、少赚点。
会上提到，将优选市场动力强、企业需求大的区域率先落地，重点在市四大平台、七大战略性新兴产业基地、南部九镇和政府主导的连片“工改工”区域先行启动，拿出一批区位条件好、周边配套完善的“靓地”率先实施。在此基础上，每年形成具体工作方案压茬推进实施。
何谓“市四大平台”？滨海湾新区、松山湖高新区、水乡功能区、银瓶创新区！
“七大战略性新兴产业基地”具体是什么？松山湖生物医药产业基地、东部智能制造产业基地、东莞新材料产业基地、东莞数字经济融合发展产业基地、东莞水乡新能源产业基地、临深新一代电子信息产业基地、银瓶高端装备产业基地。
南部九镇具体是：虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪共9镇。
据了解，此次计划镇村低效工业园改造不低于50%，也就是2500万㎡。看来这次品质提升，村镇是主力军。题外线年底，东莞村集体资产超过2000亿，净资产超过1700亿元。
东莞将建立“三审一签”审批快速机制和“一项目一方案”支持机制，给予优质产业空间项目快速落地蕞大力度的支持，实现产业空间“快供给”，以蕞大的力度、蕞快的速度满足优质企业对产业空间的需求。
据笔者统计，截至2022年底，东莞在建及在售的产业园区项目接近50个，总建面有2000万平方米，主要是民营产业园区。按照规划，东莞2023年将启动1000万平方米优质产业空间建设。
也就是说，整个2023年将有3000万平方米的产业空间供应市场，假设企业平均需求产业空间为3000平方米/家，那么2023年需要招引10000家企业才能全部消化掉，招商压力非一般大！
2023年，随着国资背景的产业园区强势崛起，东莞产业地产注定有一场腥风血雨的内卷之战！政府或者国资主导的园区，面临的是周边城市的抢占企业之战，对内的话政策和补贴肯定会好于民营产业园区，例如低成本空间；而民营产业园区，受限于前期拿地的各类政策，如果想强行加入“抢企大战”以消化库存，势必需要“大出血”才行了，或者只能选择“躺平”！
可能到年底，由于空间一再受挤压，会有许多中小产业园区被抛售或出局！加之东莞产业地产政策一贯的不确定性，东莞众多大大小小的平台型民企，又将何去何从？
毕竟，接下来几年，还有以村镇工业园改造、政府主导连片“工改”为主的4000万平方米的产业空间将面世！
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