东莞城市更新工改面临的限制因素是什么？
东莞的工业保护线分为两类，工业红线和工业蓝线。
工业红线是为保障城市产业长远发展而确定的，符合城市规划的工业用地保护线；
工业蓝线是为稳定城市一定时期内工业用地总规模，将未来拟逐步转变功能的现状工业用地择优划定的工业用地过渡线。
这个图层数据来源于《工业保护线》，库思规划云会随着政府的修正进行数据更新。
《东莞市工业保护线专项规划》非常细致地阐述了东莞制定工业保护线的重大意义，描绘了未来的产业发展蓝图，东莞以工业立市，这份规划值得你细细研读。（联系小助获取文件）
另外，在工业保护线的管理方面，东莞市出台了《工业保护线管理办法实施细则》，对工业用地进行具体管控。
工业保护线内的工业用地原则上不得调整为其他非工业用途，如将用地调出工业保护线后用于居住、商业等经营性用途的，应该由政府收储、公开招拍挂，在同等条件下由市土地储备中心优先收储为市储备用地。
比如说，项目位于工业保护线以内，规划为商住用地或者因为某些原因调整为商住用地，就不能采用单一主体挂牌招商的改造方式了，这块的规定会比深圳严格一些。
因此，对于开发主体而言，想要将线内的工业用地通过城市更新开展“工改居商”类项目难度较大。
我们在这里延展一下，工业保护线的一些管控要求。
在用地管控方面，以镇辖区为单位，工业红线内的规划产业用地规模占工业红线总用地规模的比例不低于70%，也就是说，在全镇这个总盘子里，要控制工业红线总用地内的产业用地规模不能少于70%。
同时，在每宗工业保护线内，规划产业用地规模占规划建设用地规模不低于70%。如果对工业保护线内的用地进行调整，那么要保证调整后的工业用地占比不低于原来的数；如果原来工业保护线%的，调整后工业用地占比不低于70%。
还有，就是在具体的项目范围内，涉及近规产业用地的，需要控制产业用地最低占比，按照下面这个公式进行计算。
这个公式的意义其实就是，更新单元在近规的方案中，除去贡献用地外，产业用地占经营性用地的比例，作为项目产业用地占比的最低管控要求。
除了以上这些量化的严控外，东莞的工业保护线还有一些相对灵活的要求，比如说集中生活设施，统一开发主体的多宗工业用地进行整体规划、连片开发，可申请把各地块的生活配套设施集中设置、整体核算，但是有一个宗地和建面总量的管控要求，配套设施占地面积不得超过主体建设用地面积的7%，配套建筑面积不得超过计容建筑面积的30%。
关于能不能出售、出售多少这块，东莞前段时间，刚出台了一个政策征求意见，《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（公开征求意见稿）》，文件对此进行了限定，工业生产用房才可以分割转让，工改M1中的项目配套用房不得分割转让，项目最高可分割转让的面积为工业厂房生产用房总计容面积的70%，特殊情况可以报请市政府提高比例。
具体计算公式如下：工业生产用房可分割转让的计容建筑面积=（工业生产用房总计容建筑面积-不计入分割转让面积）*70%。
和深圳一样，东莞也增设了新型产业用地M0，并陆续出台了《东莞市新型产业用地M0管理暂行办法》、《关于征求东莞市新型产业用地（M0）选址准入一张图意见的函》以及一些关于地价和不动产的细则。
东莞市新型产业用地（M0）选址准入一张图
初步判断能不能做M0，就看「M0准入区域」图层，两个颜色，只要局部位于浅色图斑内便视为符合条件，否则则需要全部位于深色图斑才符合M0准入条件。
另外，《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》当中也有一些M0准入范围要求和布局原则，也可以进行对照查看。
在这里我们延展一下，对于M0的一些管控要求。
在M0总量管控方面，虽然总体是鼓励的，但是在总量上，各园区、镇街工业保护线）总量不超过辖区工业保护线%，工业保护线外不限比例。
市区四个街道、松山湖高新区、滨海湾新区作为新型产业重点发展区域，可适当提高工业保护线）比例。
在用地管控方面，支持新型产业项目统一规划、功能适当混合。可在新型产业用地（M0）基础上配置一定比例商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地。
同时，也可以多个不同功能用途的地块，按照以宗地整体出让，整理办理规划、国土手续。
产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的 50%；配套型住宅（R0） 的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的 20%，限定出售给入驻企业。
不得不说，这块的管控还是非常的弹性的。
关于能否分割问题，对于工改M0是鼓励集中成片、规模开发的，因此在政策的设定上，以规模大小来限定能不能分割。
连片或相邻用地面积 50 亩及以上的，允许规划为可分割 M0；少于50 亩的，优先规划为不可分割M0，仅限企业自用；从严限制新增用地规划为可分割M0。
M0 用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的 49%。
“一事一议”项目，一般是指工业保护线专项规划编制时，按照编制指引原则上需要划入工业保护线的现状工业用地，由于不符合镇街发展诉求需要按项目提请讨论审议的项目。
“一事一议”项目基本不划入工业保护线内，各个镇区在制定工业保护线专项规划的时候，会明确“一事一议”项目的个数和范围、具体改造模式和要求。
遇到工业保护线划定时的“一事一议” 项目，应按各镇人民政府（街道办事处、园区管委会）承诺约定的改造模式和要求实施改造。
一般一事一议的项目，由政府主导进行改造。
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