住宅市场挥别“黄金时代”莞开发商转攻产业地产
调查：东莞产业地产仍处于起步阶段
至于产业地产在东莞的发展程度，“就跟2004、2005年住宅市场在东莞的发展程度一样，处于起步的阶段。”位于松山湖的东莞互联网产业园的项目总经理林毓群告诉记者。
车德锐也认为，此前东莞一些开发商打造产业园，主要是政府出于产业转型升级的需要，给出政策支持，一些企业看到政府政策倾斜的优势，于是趁势而上，主要目的可能也是为了融资、避税，这并不是房地产发展趋势所致。而目前一些地产巨头转攻产业地产，这才意味着市场开始起了变化。
林毓群还告诉记者，目前松山湖在建的产业园有20多个，“挑战还是比较大的，东莞不像广州、深圳，广、深产业园的发展已经很成熟，而东莞目前还没有这种氛围。”他认为，做产业园不能太急躁，要把更多的成本放在后期的运营上，吸引企业入驻。
在东莞，打造产业园是有市场基础的，东莞的旧厂房相当多，开发商可以寻找新模式，对其重新包装后再推出市场，这在一定程度上也是符合东莞转型升级的需要。比如万科的969文创园，其前身是上世纪90年代南城蕞大的台资鞋厂；中天地产打造的工农8号，原身是上世纪70年代存放农业生产工具和土特产的中转仓库。有业内人士认为，开发商承租这些旧厂房，改头换面后再重新招租，由于是三旧改造项目，政策上还有扶持，因此可以说是一个不错的利润增长点。
不过，如今产业园的诞生如雨后春笋，如何才能从中突围呢？林毓群认为，做产业园一定要有清晰明确的定位，“要有针对性，同时，要有整合行业资源的能力。”
业内人士认为，除了定位精准，产业园也需要一套成熟的可复制的运营模式。“比如天安数码城，当初进来东莞的时候很多业内人士都不看好，但它有一套很成熟的运营模式，现在看来它是成功的，是有市场基础的。打造产业园很考验开发商的招商、运营能力，如果没有成熟的行业资源与运营模式，贸然转型很冒险。”该人士表示。
车德锐也认为，打造产业园一定要符合现在的产业趋势，其核心商业模式应该是体验式、创意型的。同时，也要做专业市场，把辐射范围扩大，不要只定位于当地。
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