工改M0项目潮涌东莞拓宽创新型企业空间载体
工改M0项目将成为东莞产业转型升级的重要载体。
南方财经全媒体见习记者王东 东莞报道 近日，总投资约50亿的东莞首批工改M0项目信鸿·湾区智谷产业园进行现楼发布，目前一期3栋厂房已全部竣工，企业也正在有序进驻。今年，东莞将有更多的M0项目陆续投产。
在产业用地进入存量时代的背景下，东莞于2020年提出了“工改工”三年行动计划，今年是三年行动计划的收官之年。在“工改工”热潮下，滨海湾欧菲光002456）湾区科创中心、厚街力凯新型产业类更新项目、沙田信鸿湾区智谷、虎门北栅社区广深沿线高速北新型产业类更新单元、清溪中建国际米德兰项目……一批批工改M0项目涌现出来，成为东莞产业转型升级的重要载体，按下了东莞产业高质量发展的加速键。
M0用地是在工业用地（M类）中增加的新型产业用地，融合了研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务。作为制造业重镇，“工改工”将成为东莞未来城市更新的常态和主流，M0项目的涌现，将成为东莞产业转型升级与高质量发展的必然与趋势。
业内人士表示，M0用地在配套、分割、设计等方面更为灵活和新颖，为新产业300832）新业态引育提供了新的空间，但与此同时，在监管方面依然存在较大难度。另外，随着M0项目的不断涌现，如何解决物业空置率问题，将考验着各企业的运营能力。
改革开放40多年来，东莞通过“市镇村组”四轮驱动的发展模式，快速完成了城市化与工业化，但也导致了建设用地碎片化蔓延。一组数据显示：全市约423平方千米的工业用地零散分布于超过2万个地块，面积小于75亩的地块占比超90%。
与此同时，东莞土地开发强度不断逼近极限，可用土地资源十分零散，目前的产业用地主要以M1类工业用地为主，现状多为旧厂房，功能落后、利用效率低，现有用地指标很难吸引高品质的产业大项目。
如何应对存量时代“一地难求”之困，充分开拓产业发展空间？近年来，东莞将新型产业综合体的用地、建设和运营纳入到全市一盘棋的统筹规划上来，通过实行M0用地政策对存量土地再开发以实现工业用地转型。
南方财经全媒体记者了解到，与其他工业用地相比，东莞M0用地规定容积率原则上大于3.0,不超过5.0。而在满足城市空间品质、公共服务设施、交通设施和市政设施等承载能力的前提下，由属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）提出申请，经市规划委员会审议和市政府审批后，可适当提高容积率上限。
业内专家认为，M0用地容积率上下限跨度大、上限大大高于传统产业用地，这为新兴产业发展提供弹性，并提升产业发展规模化、集约化程度，此外5.0的上限与商业办公用地形成极差，减少了对商业办公市场的冲击。
驾车行驶在沙田镇西太隆工业区，拔地而起现代厂房项目周围，是一大片建于上世纪八九十年代的低矮老旧厂房、仓库和工棚，二者形成了鲜明的对比。
“西太隆工业区所在的片区是一片老旧工业厂房，以五金加工、家具、纺织为主，容积率是1至1.5，建筑质量差，土地利用效率低下。”据东莞沙田镇政府相关负责人介绍，为进一步拓展优化产业发展空间，沙田镇政府主导该工业园运用利用新型产业用地政策，产业园容积率达到5.0，将空间利用率提升了四五倍。
而信鸿·湾区智谷就是西太隆工业区内的东莞首批工改M0项目之一。信鸿集团常务副总裁胡冰介绍，截至目前，已有30多家企业入驻园区，包括电子信息等多个产业领域，园区集研发办公、人才公寓、商业广场等多种业态，满足大中型企业的超长生产线的单位土地开发强度更大，功能混合利用这也是M0用地备受关注的重要原因。南方财经全媒体记者了解到，东莞允许在M0用地基础上配置一定比例商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地，并且允许多个不同功能地块按一块地整体出让，整体办理规划。
“M0政策是一个产城融合生态的体现 ，不单只是产业、工业用房，还有配套办公、商业、人才公寓，是体现人文与产业共生共荣的理念，更优于当前M1政策。”京东都市智能产业项目负责人表示，M0可以实现地块内的“一揽子”配套，将研发生产、总部经济、商业办公甚至住宅等集成在一起，大大提高了土地利用效率。
M0是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济等转型升级需要而提出的城市用地分类，既能够为打造一批高品质的新兴产业孵化器、加速器提供空间保障，也顺应了高端产业空间综合体的市场需求，在东莞，M0正成为东莞新兴产业发展的助推器。
滨海湾新区交椅湾板块的建筑工地上，机械臂上下挥舞，马达声此起彼伏，紫光芯云产业城、欧菲光电影像产业、正中创新综合体等一批重大项目正加足马力开工建设。未来，这里将打造成各类高新技术产业集聚区，推动滨海湾新区建设成为战略性新兴产业研发基地。
时间回溯到2019年，紫光集团、欧菲光集团、正中集团纷纷重仓M0新型产业用地，累计占地565275.8平方米。这正是东莞利用新思维来实现带动产业升级跨越，将“产”与“城”进一步融合的缩影。
“以产业创新研发需求为导向，M0用地在控制性指标制定过程中，创造性地将新型产业用地和标准地的各项指标进行了有机融合，实现项目用地精准匹配，形成集成式创新效应，有效促进产业创新要素集聚，助力打造创新成果转化高地。”欧菲影像产业项目负责人表示。
从空间维度来看，M0产业综合体具有高度集约的产业载体和高价值配套业态的特征，这主要体现在M0用地企业主动引入产业平台，既通过平台的影响力集聚同行业，同类型创新创业企业的集聚，又通过平台的专业性为入驻企业提供高标准服务。
以塘厦东益新能源汽车产业项目为例，该项目目前引入了比亚迪002594），广州亚美科技等东莞、深圳和广州区域内汽车及上下游相关龙头企业，初步构建了产业全链生态。“M0产业综合体以去地产化模式，注重产业生态链的搭建，将相关配套服务企业、产业链上下游企业汇聚在一起，形成产业集群，能为企业打造有利的运营环境。”该项目负责人说。
M0用地以地价低、配套全、可分割的方式，在加快推动高新技术产业发展方面拥有着先天优势，近年来，东莞密集推出M0用地，力图在战略性新兴产业培育上快人一步，占据先发优势。
南方财经全媒体记者梳理发现，截止到2021年底，东莞已推出工改M0项目38宗，包括31宗产城融合类和7宗新型产业类项目。
M0用地成为城市更新的“香饽饽”，但火热的背后仍有隐忧。M0用地的可分割转让和允许建设配套设施的优势，却使得其有了钻漏洞的可能性，如何防止产业用地房地产化成了业界讨论的焦点。
事实上，为了让新型产业用地政策落地实处，各地政府对土地采取实行“全生命周期管理”，对于产能设立一定的门槛，开发前签订投资产出协议，并定期进行考核，对于没有完成协议规定的内容，政府可通过经济、法律等手段进行处置，以保证新型产业用地的投入产出符合要求。
以东莞的M0用地为例，企业获得土地前，需与政府签署《项目履约监督协议》，协议内容包括但不限于项目的投产时间、投资强度、产业导向、节能环保、产出强度、财政贡献强度、违约责任等相关条款。
除此之外，2020年出台的《关于完善东莞市新型产业用地M0项目管理的补充规定》着重强调，每年可分割的新增用地M0项目和可分割的已出让土地转M0项目供地总规模不超过500亩。
虽然政府对M0用地管理趋向严格，但M0政策履约监管难度依然很大。业内人士认为，由于M0项目的分割与产业特性，造成入驻的企业数量众多，行业类别复杂，造成后续项目建成投产后的履约监管难以执行，项目效益无法准确落实，工业用地的价值大打折扣。
而对于企业而言，监管收紧将对研发类企业产生不利影响。“研发类企业或成长类企业处于资本积累期，本身获取资源的能力较弱，过多限制会造成企业畏难心理，不利于孵化、培育成长性。”业内人士表示，对于工改M0项目的监管，政府部门如何在放得开和管得住中寻找平衡，显得尤为重要。
(作者：南方财经全媒体见习记者王东 编辑：于长洹）
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