广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定（荔府征房〔2017〕2号）
因康王路下穿流花湖隧道（流花湖以北段）建设需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的有关规定，广州市荔湾区人民政府决定征收广州市荔湾区东风路-广园西路、站前路地段的国有土地上房屋，用以建设康王路下穿流花湖隧道工程及拆迁安置房项目，具体如下：
一、征收范围：按广州市规划局核发的《建设用地规划许可证》（穗规地证〔2015〕24号、穗规地证〔2015〕91）附图红线）。
环市西路：黑山七街#1、#2、#3、#4、#6、#7、#8；黑山八街#2、#3、#4、#5、#6、#7、#13、#14、#15、#16、#17、留香宇宙鞋业服装城（部分）。
站前路：#93-99、#66（国祥大厦）、#68（西溪大厦）、#88（湛江大厦）部分。
上述范围内的房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。如有遗漏，以本项目用地规划红线为准。
三、征收实施单位：广州市荔湾区人民政府站前街道办事处
四、征收补偿方案：（详见附件2）。
五、房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
六、被征收房屋所有权人不明确或达不成协议的处理办法：由广州市荔湾区人民政府按照征收补偿方案规定的标准作出补偿决定。被征收房屋所有权人及使用人在补偿决定规定的搬迁期限内仍不搬迁的，广州市荔湾区人民政府将依法申请人民法院强制执行。
七、被征收人对本决定不服的，可以在本决定公告之日起60天内依法向广州市人民政府申请行政复议，也可以在本决定公告之日起6个月内依法向人民法院提起行政诉讼。
八、相关资料可以向征收实施单位索取。
征收实施单位地址：流花路西村三约大街1号1楼。
附件2.康王路下穿流花湖隧道（流花湖以北段）国有土地上房屋征收和征地补偿方案
本次征收范围共131门牌（详见康王路下穿隧道征收范围门牌，附件1-1）。
征收范围内拥有合法权属证明的被征收房屋、土地、附属设施的产权人和被借地的使用人；未超过批准使用期限的临时建筑的使用人；符合本方案补偿条件的历史建筑所有人或使用人；直管公房产权人及承租人。
根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施办法》（穗府〔2014〕38号），参照《广州市轨道交通十一号线（荔湾区段）北片站点国有土地上房屋征收和征（借）地补偿方案》，结合本项目实际情况，对被征收人实行下列方式补偿：
3.1住宅房屋的征收，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
3.2商业用房的征收，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，办公用房、地下停车场的征收，原则上实行货币补偿，但可视本方案中回迁安置房的规划设计实际情况按4.8.1.2的标准选择回迁安置。
3.3直管房的征收按市住房和城乡建设委员会批复意见进行补偿安置。
4.1 在征收范围选取不同结构、用途、楼层类别的房屋进行
评估，被征收房屋货币补偿指导价如下:
4.1.1 住宅房屋的补偿标准（产权证记载用途为住宅）
框架结构（A）房屋：25900元/平方米；
混合结构（B）房屋：25400元/平方米；
砖木结构（C、D）房屋：24900元/平方米；
4.1.2 商业用房补偿标准（产权证记载用途为商业）
马路面首层：118000元/平方米；
内街首层：59000元/平方米；
马路面二层：48000元/平方米；
马路面三层及以上：32000元/平方米。
4.1.3 办公、厂房补偿标准（产权证记载用途办公或厂房）
办公、厂房：16000元/平方米；
上述指导价已含房屋基本装修费，如被征收人对上述指导价有异议的，可由双方共同委托或摇珠确定市房管部门公布的具有相关资质的房地产价格评估机构进行评估，评估费由征收人负责支付。若评估单价高于指导价的，按评估单价补偿被征收人。
征收属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用侨汇购建的华侨房屋，凭区级以上侨务部门发出的《应增加补偿金额华侨确认书》及不动产登记簿记载的产权人住址信息确认为“华侨房屋”，以上住宅用途的房屋在4.1.1规定的补偿标准基础上增加5%；非住宅用途的房屋在4.1.2或4.1.3规定的补偿标准基础上增加10%给予货币补偿。
4.3.1 直管房的产权补偿根据市住房城乡建设委房屋管理处批复意见补偿。
4.3.2 住宅直管房承租户弃租的，可按照房屋的指导价和征收奖励、搬迁奖励总额的30%给予弃租补偿。
4.3.3 非住宅直管房承租户弃租的，可按照房屋的指导价和停产、停业损失补偿、搬迁奖励总额的20%给予弃租补偿。
4.3.4被征收住宅房屋产权（含视同合法产权面积）属于单位系统房屋，承租人或使用人要求弃租的，经产权单位同意，可参照直管公房住户弃租补偿标准选择弃租补偿。
4.3.5 直管房承租户选择弃租补偿的，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。
4.4 非住宅中的特殊设备、装修及产权登记或由规划部门批复的地下停车场的补偿标准
双方共同委托或摇珠确定房地产评估机构（建议具备二级以上资质（含二级））进行评估,按评估价给予补偿。
4.5.1 非住宅房屋的被征收人选择货币补偿的，按照合法产权面积（含视同合法产权面积）一次性给予12个月的停产、停业损失补偿。（该停产停业损失补偿可给予自主经营的产权人或承租经营的使用人）。补偿指导价如下：
商业房屋：120元/平方米·月；
其他非住宅房屋：100元/平方米·月；
产权登记或由规划部门批复的地下停车场：50元/平方米·月。
4.5.2 商业房屋或其他非住宅房屋的被征收人对上述指导价有异议的，可由双方共同委托或摇珠确定市房管部门公布的具有相关资质的房地产价格评估机构按与之相对应使用性质房屋的市场租金进行评估。评估费由征收人负责支付。
4.6“住改商”、“办改商”、“厂改商”房屋补偿标准
4.6.1 拥有合法产权的房屋，但被征收人自行“住改商”、“办改商”、“厂改商”，能提供合法有效的工商执照，依法纳税证明，并实际正在经营的，参照4.5.1中其他非住宅房屋100元/平方米·月的标准进行补偿。
4.6.2 1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》实施前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按商业用途房屋的货币补偿标准及搬迁时限奖励的70%给予补偿。
4.6.3 1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》实施后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房的，被征收人能提供合法有效的工商执照，依法纳税证明，并实际正在经营的，按商业用途房屋的货币补偿标准及搬迁时限奖励的60%给予补偿。
4.6.4 1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房的，被征收人能提供合法有效的工商执照，依法纳税证明，并实际正在经营的，按商业用途房屋的货币补偿标准及搬迁时限奖励的50%给予补偿。也可以按本方案4.8中以住宅房屋的产权调换方式补偿。
4.6.5 2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》实施后改变为经营性用房的，房屋征收部门按照住宅房屋给予补偿。
4.7 其它建（构）筑物的补偿标准
4.7.1 在1987年1月1日前，已建成并投入使用的无产权资料房屋，经查核该地区该时期的测绘地形图并确认的或由有资质的房屋鉴定单位提供依据的，则参照有产权房屋标准给予作价补偿。
4.7.2 在1987年1月1日起至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，已建成的无产权资料房屋，经查核该地区该时期的测绘地形图并确认的或由有资质的房屋鉴定单位提供依据的，按该面积的60%参照有产权房屋标准给予作价补偿。
4.7.3 在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已建成的无产权资料房屋，经查核该地区该时期的测绘地形图并确认的或由房屋鉴定单位提供依据的，按该面积的50%参照有产权房屋标准给予作价补偿。
4.7.4 房地产权证附记已记载但未入合法产权的建筑面积（不含注明“今后遇城市拆迁需无偿拆除”部分），如被征收人配合征收工作，则参照4.7.1-4.7.3标准执行。
4.7.5 住人阁楼净空高度在1.0米以上2.2米以下、且阁楼下层大于2.2米的，以实际高度确定一个高度系数（高度系数=阁楼现实平均高度/2.2）。其补偿单价参照4.7.1至4.7.3点乘以高度系数确定。
4.7.6 对无报建、无任何产权资料、属生活必须使用的附属设施补偿标准：
4.7.7 构筑物、简易结构的补偿标准：
简易结构（有墙体）：700元/平方米；
简易结构（无墙体构筑物）：350元/平方米；
自搭高度低于2.2米的阁楼：300元/平方米；
简易围墙：180元/平方米（按墙体面积计算）；
实体围墙：280元/平方米（有砖有柱有基础的围墙）；
庭院门（含门柱、钢大门）：6000元/个（宽4米以上按评估补偿）；
庭院门（含门楼、钢大门）：12000元/个（宽4米以上按评估补偿）；
厚度15厘米以下的户外水泥地面（非公共通道）：70元/平方米；
厚度15厘米以上的户外水泥地面（非公共通道）：140元/平方米；
厚度10-20厘米的行车道路：180元/平方米；
厚度20-25厘米的行车道路：240元/平方米；
厚度25厘米以上的行车道路：280元/平方米。
4.7.8 因建（构）筑物的特殊性未能按4.7.1-4.7.7标准补偿的，可委托具备二级以上资质（含二级）的评估机构进行评估确定补偿价格。
本项目除了提供隧道红线范围内的新建安置房外，考虑到在实际动迁过程中，可能会因安置房户型的差异以及不可分割等因素造成新建安置房需求数量会有所变动，从以人为本，合理切实有效推进征收工作方面考虑，增加了我区西湾路安置房作为该项目的产权调换房源。具体安置标准如下：
4.8.1 位于隧道红线范围内新建安置房
被征收人可选择位于隧道红线范围内（康王路下穿隧道项目回迁安置房环市路小区、站前路小区、流花路非住宅楼）新建住宅或非住宅安置房进行产权调换，非住宅安置对象为产权证上记载为商业、办公的房屋以及地下停车场的产权人和使用人。其它非住宅房屋如需安置的以个案形式上报区政府或市相关部门批复后再确定补偿方案。选房方案及流程另行制定。
4.8.1.1.1 在被征收住宅房屋合法的建筑面积基础上增加30%面积补偿安置（含公摊建筑面积）。符合4.12.1规定的，以建筑面积40平方米为基数，增加30%面积补偿安置。
4.8.1.1.2 被征收人选择的安置房建筑面积超出产权调换建筑面积的部分由被征收人购买，10平方米以下（含10平方米），按23170元/平方米购买（建筑成本单价，暂按评估询价）；10平方米以上，按34740元/平方米购买(市场单价，暂按评估询价)；超出部分产生的相关费用和税费按有关规定缴纳。被征收人选择的安置房建筑面积应为蕞接近的户型面积，原则上只能选择一套安置房。如由于安置房屋不可分割的原因，被征收人可选择大于产权调换建筑面积的安置房，不得超出产权调换建筑面积30平方米。（若因原产权面积过小，增幅后匹配安置房蕞小户型仍超出应安置30平方米等特殊情况，可按面积差距蕞小户型安置。）
4.8.1.1.3 安置房的产权建筑面积以不动产登记簿为准。
4.8.1.2.1 产权登记为商业的房屋，以合法建筑面积基础上增加20%面积（含公摊建筑面积）的原则选择商业性质的房屋进行安置。
4.8.1.2.2 产权登记为办公的房屋，以合法建筑面积基础上增加20%面积（含公摊建筑面积）的原则选择办公性质的房屋进行安置。
4.8.1.2.3 “住改办”房屋按本方案4.8中以住宅房屋的产权调换方式补偿。
4.8.1.2.4 属于合法产权或经规划部门批复的合法地下停车场可按1:1面积比例选择回迁安置。
4.8.1.2.5 仓库、厂房原则上实行货币补偿，不作回迁安置。
4.8.1.2.6 非住宅房屋（含商业、办公）安置时，因不可分割原因超出被征收房屋原产权建筑面积的部分由被征收人购买。10平方米以下（含10平方米）按建筑成本单价购买；10平方米以上按市场单价购买；超出部分产生的相关费用和税费应按有关规定缴纳（具体价格在回迁房建成后按本项目作出征收决定的时点询价评估）。
因不可分割原因导致不足安置的面积部分，折算原址产权面积后进行作价补偿。
4.8.2 位于荔湾区西湾路安置房
荔湾区西湾路安置房仅供产权登记为住宅的房屋进行产权调换。西湾路安置房计划在2017年6月前交付使用。选房原则按照先签协议先选择安置房的原则进行补偿安置。其安置标准如下：
4.8.2.1 选择产权调换广州市荔湾区西湾路的被征收人，在被征收住宅房屋合法的建筑面积基础上增加60%面积补偿安置（含公摊建筑面积）。符合4.12.1规定的，以建筑面积40平方米为基数，增加60%面积补偿安置（含公摊建筑面积）。
4.8.2.2 被征收人选择的广州市荔湾区西湾路安置房建筑面积超出产权调换建筑面积的部分按16000元/平方米购买；超出部分产生的相关费用和税费按有关规定缴纳。被征收人选择的安置房建筑面积应为蕞接近的户型面积。如由于安置房屋不可分割的原因，被征收人可选择大于产权调换建筑面积的安置房，不得超出产权调换建筑面积30平方米。（若因原产权面积过小，增幅后匹配安置房蕞小户型仍超出应安置30平方米等特殊情况，可按面积差距蕞小户型安置。）
住宅房屋（按原合法产权面积）：50元/平方米·月。商业房屋：120元/平方米·月或按市场商业租金评估单价；
其他非住宅房屋：100元/平方米·月或按与之相对应使用性质房屋的市场租金评估单价；
产权登记或由规划部门批复的地下停车场：50元/平方米·月；
4.9.1 被征收人（房屋承租人）选择房屋补偿安置的，根据被征收房屋合法产权面积（住宅房屋含折算补偿面积及折算安置面积）或承租面积按4.9的临时安置补助费标准，从被征收人搬出原址房屋之日起计至征收人发出《安置房屋入住通知书》之日后第3个月止。
4.9.2 被征收住宅房屋的合法产权面积（含视同合法产权面积），不足40平方米按40平方米给予发放临迁费。
4.9.3 被征收人（房屋承租人）选择货币补偿的，按合法产权面积（住宅房屋含视同合法产权面积）或承租面积一次性给予3个月临时安置补助费。
4.9.4 以上临时安置补助费标准由征收公告之日起按每两年递增10%计算支付。
住宅房屋的被征收人按被征收房屋合法产权面积（含视同合法产权面积）按4520元/平方米给予征收奖励（若被征收人在本项目范围内所有房屋合法产权面积合计不足40平方米的，按40平方米给予奖励）。
被征收人选择货币补偿的，一次性给予房屋被征收人3000元/平方米的弃产补助。
4.10.3.1 在规定的征收期限内，被征收人签订补偿安置协议，并按期搬迁移交房屋的，按被征收房屋合法产权面积（含视同合法产权面积，属直管房的按合法承租面积）给予4.10.3.2至4.10.3.5规定的搬迁时限奖励。
4.10.3.2 房屋被征收人在本项目作出征收决定后60天内签订补偿安置协议，并在规定的时间内搬迁，住宅按3880元/平方米；商业按4800元/平方米奖励；办公、厂房和产权登记或由规划部门批复的地下停车场按2400元/平方米奖励。
4.10.3.3 房屋被征收人在补偿方案公布后120天内签订补偿安置协议，并在规定的时间内搬迁，住宅按3000元/平方米；商业按4500元/平方米奖励，办公厂房地下停车场按2100元/平方米奖励。
4.10.3.4 房屋被征收人在补偿方案公布后180天内签订补偿安置协议，并在规定的时间内搬迁，住宅按1800元/平方米；商业按4300元/平方米奖励；办公、厂房和产权登记或由规划部门批复的地下停车场按1900元/平方米奖励。
4.10.3.5 4.7.1-4.7.4中的房屋可按折算比例给予符合折算标准的征收奖励和搬迁时限奖励。
4.10.4 住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。
4.11.1.2 非住宅搬迁费（含住改商户）：
50平方米（含50平方米）以下的2000元/户；
50～200平方米（含200平方米）以内的6000元/户；
被征收人选择产权调换需过渡临迁的，搬迁费按双程计算。因搬迁对象的特殊性不适用上述补偿标准的，可由双方共同委托或摇珠确定房地产评估机构（建议具备二级以上资质（含二级））进行评估，按评估价给予补偿。
4.11.2 相关设施、设备搬迁费用
宽带网络迁移补偿费：200元/线；
户外独立水表补偿费：300元/表；
管道煤气（天然气）补偿费：3500元/户；
4.12.1 被征收人房屋合法产权的建筑面积小于40平方米，
被征收人户籍在该房产地址、属于低收入家庭，且被征收房屋属于被征收人及其配偶唯一的自住房，可以按40平方米给予补偿安置。
4.12.2产权属于单位所有的单位系统房，如属于“一房多户”的，其租赁面积不足40平方米的住户，如单位能提供合法依据证明该户属本单位职工实际租赁的，并且户籍在征收公告前一年已在此房的。可按每户40平方米总建筑面积（含公摊面积）进行安置，或按上述标准由单位统筹进行安置。被征收房屋产权面积膨胀部分由本项目统一管理。
4.12.3 在本征收补偿安置方案公布后被征收人不得通过分户析产、交易、赠与等方式适用上述助困措施。
4.13.1 征收按照房改政策购买的房屋，被征收人可按照住房制度改革有关政策购买公用分摊面积后再办理征收补偿相关手续，被征收人不购买公用分摊面积的，对被征收人按照原购房面积给予补偿。
4.13.2 征收有产权纠纷或产权人下落不明的房屋，如征收期内未能解决纠纷或办理合法继承手续的，由征收部门会同街道办事处向公证机构办理被征收房屋证据保全，补偿方式采取产权调换。
4.13.3 征收已依法抵押的房屋，如抵押人和抵押权人在征收期限内未就房屋补偿的处分达成协议的，由征收部门会同街道办事处向公证机构办理被征收房屋证据保全、货币补偿费和补偿安置房屋的提存公证。
4.13.4 本方案所述住宅的“户”以户口簿计，直管房租户以租簿计；非住宅的“户”以营业执照计，营业场所内部有多个独立经营者的，按每个独立经营者为1户计算。
5.1.1征收国有土地上有产权房屋的配套用地，可按评估价给予补偿。
5.1.2征收国有土地上配套的设施、迁移绿化树木的，征收单位可委托相关部门对征用的公共配套设施和绿化树苗、果木进行迁移，不可迁移的附属物可进行评估，按评估价给予补偿。
5.2.1借用国有土地上有产权人的房屋和附属物的，在借用期内住宅房屋50元/平方米·月，商业房屋按120元/平方米·月，其他非住宅100元/平方米·月，临时搬迁费按照4.11.1标准支付（均含往返各1次）。
5.2.2借用国有土地上配套设施用地，按以下标准给予借地补偿：停车场18元/月·平方米、庭院地12元/月·平方米……其他空地8元/月·平方米，若对上述补偿标准有异议的，可委托有资质的评估机构进行评估。
5.2.3借用国有土地上配套的设施和绿化、树木由征收单位委托相关部门迁移或作价补偿。
5.2.4借用期满，由项目业主督促借用单位负责对地上设施和房屋、附属物按原状恢复；如不能复建，可按本方案相应的房屋类型补偿或者按评估价给予补偿。
6．若因特殊补偿未能套用本方案补偿标准的，可建议委托具备二级以上资质（含二级）的评估机构进行评估确定补偿价格。
7. 本方案未尽事宜，按市、区有关会议精神执行。
8. 本方案自荔湾区人民政府批准之日起实施。本方案由广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室负责解释。
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