戴德梁行张国华：东莞“工业上楼”正当时加速“产城人”深度融合
驱车行驶在东莞的城市高速公路上，现代化写字楼般的“高层厂房”鳞次栉比。地处大湾区“湾心”的东莞如今正在努力在工业载体上向存量挖潜力，向土地要更多的效益，大力拓展产业发展空间。
“随着大湾区土地资源的日益紧缺和“工业上楼”的大规模推行，各市未来的主要产业招商方式将由“以地招商”逐步转变为“以楼招商。从城市更新也将加速推动工业上楼的进程，产业园区正在通过全产业服务链打造，朝着产城人多层级融合升级。”戴德梁行华南区策略发展顾问部高级董事、东莞公司负责人张国华感慨。
当下，“工业上楼”再次引起了社会各方面的关注，作为东莞等大湾区城市集约用地、推动制造业升级的重要载体，在东莞制造业大市上遍地开花。
产业空间不足 大湾区工业借“上楼”突围
灯火闪耀、人口密集、工厂遍地是大湾区重要城市的特征，同时，工业用地资源紧张是制约大湾区各市进一步做大做强制造业的最大瓶颈。
《大湾区城市更新进化论》报告指出，深圳、东莞、中山、佛山和珠海的土地开发强度在2017年就已超过30%国际警戒线，其中东莞和深圳已超过50%。
改革开放以来，东莞以不到全国万分之三的土地，创造了超过全国百分之一的工业总产值。但是，随着多年的扩张发展，产业空间不足已经成为影响城市营商环境、制约产业发展的“卡脖子”问题，土地必须高效集约利用的倒逼压力日显。
对此，张国华认为，高新技术跨界融合的新兴产业、分工日益精微的先进制造业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高。在东莞等老旧镇村级工业园区，在空间载体、容积率、环境配套等方面，已跟不上先进制造业发展要求。但是另一方面，生产工艺和建筑技术的提高，又使得工业上楼成为可能。这一切为“工业上楼”发展提供了可行性和必要性。
“工业上楼”的实质就是高层厂房，即企业把研发、生产功能放在工业性质的高楼大厦里，而不是传统的地面上平铺一层或几层低矮厂房，由是享有“摩天工厂”“空中厂房”和“立体式厂房”等美誉。
“制造业是粤港澳大湾区的经济脊梁，工业上楼是新型产业空间供给模式、是向上要空间的重要实践。近年全国多个城市陆续出台工业上楼政策措施，探索可复制、可推广的工业上楼产业空间供应模式和特色产业园区发展模式，已成为各地政府和企业推动可持续发展、高质量发展的重大课题。”张国华续称。
东莞工业上楼正当时 加速产城人融合发展
“工业上楼”产品从他的“出生”来看，无论是香港、新加坡还是国内最新试点的大湾区等城市，一般都是出现在制造业极其发达，土地资源又极为紧张的区域。
东莞作为国内“工业上楼”的先行先试者，以工业用地这一重要资源的“增量提质、存量提效”为着力点，“问天要空间，向上要效益”。
2019年东莞“一号文”《关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》实施路径中提出“开发建设高标准厂房和工业大厦，实施产业用房产权分割及转让，加快产业用房招商和改造投资回收”等措施。
“工业上楼”的创新型产业空间载体也应运而生。
2020年出台《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》，提出力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上，拓展优化产业发展空间。
2021年10月25日，为了规范东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记工作，促进镇村工业园改造提升，东莞发布了关于《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则(公开征求意见稿)》，有效解决制造企业增资扩产的用地困难，同时解决企业扎根发展的可持续性问题。同年年底，东莞寮步区域产业园项目发放首批M1工业用地不动产权证。
工业上楼示范园区的打造，让东莞得以发挥先进制造产业转移承接地的优势，企业搬迁面临的寻找新场地、租金洽谈、重新装修、生产线调适、人流流失、资金投入、精力投入等难点痛点在此得到终结，解决了“企业安家”的问题。
在张国华看来，东莞正处于产城融合发展天时地利的大好时机。在东莞，“工业上楼”园区不仅要打造“垂直工厂”，更要打造生产、生活、生态“三生融合”城市综合体标杆，推动创新、创业、创投“三创结合”，充分满足先进智造产业、高端人才对高品质空间的需求。发展工业上楼恰恰贴合当今东莞不断迭代的产业技术需求，同时为拓展产业发展空间提供有效路径，推动产城人融合发展。
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