房地产东莞城市更新系列②单一主体挂牌招商流程解析及实务要点

admin1年前 (2024-09-27)东莞产业信息47

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　　为推进布局新形势新机遇下东莞市城市更新相关工作以适应新时代下东莞市城市更新的工作需求东莞市人民政府于2018年8月15日印发东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见东府2018102号以下简称意见提出要找准定位深化改革加快构建政府统筹规划管控产业优先完善配套利益共享全程覆盖城市更新工作的六个新格局全方位推进城市更新提升城市品质

　　房地产东莞城市更新系列②单一主体挂牌招商流程解析及实务要点

　　随着粤港澳大湾区战略的逐步落地以及广深港澳科技创新走廊的规划建设，作为国际制造名城的东莞市受到两大利好政策叠加适用，城市更新新格局、新浪潮正逐步开启，城市存量土地未来会进一步得到释放。为推进布局新形势、新机遇下东莞市城市更新相关工作，以适应新时代下东莞市城市更新的工作需求，东莞市人民政府于2018年8月15日印发《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号，以下简称《意见》），提出要“找准定位、深化改革”，加快构建“政府统筹、规划管控、产业优先、完善配套、利益共享、全程覆盖”城市更新工作的六个新格局，全方位推进城市更新提升城市品质。

　　根据《意见》释放的信息可知，在改造模式方面，东莞市将取消村企合作改造模式、创设单一主体挂牌招商实施机制、规范权利人自行改造，构建政府主导、单一主体挂牌招商、权利人自改等三种模式组成的，以政府、社会资本、原权利人等三类力量分别主导、互惠互利的改造新体系。

　　创设单一主体挂牌招商改造模式，是本轮东莞市城市更新重大政策变革与创新之举，该模式创新构建了社会资本介入东莞市城市更新市场的主要渠道。据悉，东莞市城市更新局已就东莞市城市更新单一主体挂牌招商等操作事宜制定形成《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）（送审稿）》（以下简称《操作规范》）并呈报市政府批准，预计不久可正式印发实施。结合《操作规范》释放的信息，现将东莞市城市更新单一主体挂牌招商政策解析如下：

　　1.单一主体挂牌招商的前期工作主要有哪些？

　　在实施挂牌交易之前，需完成编报更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益以及编报挂牌招商方案等前期工作；

　　2.单一主体挂牌招商的前期工作具体由谁开展？

　　前期工作由镇政府（街道办）负责组织开展，镇政府（街道办）可选择自行实施或委托镇（街道）下属企业实施，或由镇政府（街道办）通过政府采购服务方式委托专业机构或综合性开发企业作为前期服务商开展；此外，拆除重建范围主要为集体土地的更新单元，在更新单元范围确定后，镇政府（街道办）还可授权土地所属集体经济组织公开招引前期服务商。

　　3.集体经济组织公开招引前期服务商主要的程序有哪些？

　　拆除重建范围主要为集体土地的更新单元，在镇政府（街道办）确定更新单元范围后且取得镇政府（街道办）授权后，集体经济组织方可通过民主决策程序公开招引前期服务商。

　　集体经济组织公开招引前期服务商的，应当履行如下程序：1）编制公开招引方案（含服务协议）并按集体资产管理规定组织民主表决、公示；2）报批公开招引方案（含服务协议）：500亩以下更新单元由镇政府（街道办）批准，500亩以上的更新单元由市政府批准；3）发布招引公告，接受报名；4）召开股东大会或股东代表大会集体决议；5）公示集

　　以上的更新单元由市政府批准；3）发布招引公告，接受报名；4）召开股东大会或股东代表大会集体决议；5）公示集体决议结果，签订服务协议。

　　前期服务商费用按照“谁委托、谁支付”的原则处理，不与单一主体挂牌招商挂钩；委托双方应在服务协议中明确具体工作内容、费用结算标准、结算时点、结算方式等内容。

　　集体经济组织在前期工作阶段提前开展拆迁补偿工作，可由前期服务商垫付补偿资金，但拆迁补偿协议应以集体经济组织为主体签订，不动产权益人确认为该集体经济组织。

　　5.前期工作服务协议的有效期是多久？

　　前期工作服务协议的有效期一般为2年，涉及旧村改造的可延长至3年，情况复杂的，重新进行民主表决、公示，按程序报镇政府（街道办）或市政府批准后予以延期。

　　6.前期服务商在挂牌招商交易阶段是否具有优先权？

　　根据现有政策释放信息表明，前期服务商工作及费用不与单一主体挂牌招商相挂钩，故政策并未赋予前期服务商在同等条件下成为收购主体的优先权。此外，挂牌交易环节规定，网上竞价报价最高者为不动产权益要约收购阶段的收购主体，未与前期服务商挂钩。

　　尽管政策未赋予前期服务商成为收购主体的优先权，但在《意见》确定取消“村企合作”改造模式背景下，成为前期服务商为市场开发主体提前介入更新单元打开了一扇窗，此举有利于市场开发主体提前熟悉项目，做好规划研究、权益核查、草拟拆迁补偿方案等前期工作，对后续竞得成为收购主体奠定基础。

　　更新单元划定属于东莞市城市更新四级规划体系的第三层级，对标控制性详细规划层面；更新单元划定方案主要包括更新单元范围、拆除范围，更新方向、规划用途，总建筑规模和各类用途建筑规模的上限值，以及公共设施类型、用地规模、建设主体、移交方式及其他要求等。

　　更新单元划定方案由镇政府（街道办）组织编制，据悉东莞市目前正在起草《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》等政策文件，作为编报更新单元划定方案的依据。更新单元划定方案经镇（街）初审，上报市城市更新管理部门审核、组织职能部门会审，最终按权限报市政府或市更新主管部门审批。

　　8.更新单元范围内不动产权益人的权益如何核查、确认？

　　镇政府（街道办）按照城市更新权籍调查相关规定进行核查、确认；不动产权益人主要分为以下三类：第一类：集体土地所有权人（集体经济组织）；第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人；第三类：土地、房屋实际使用人（未依法登记单凭历史用地、转让协议实际使用土地、房屋的个人或单位）。

　　上述第三类的不动产权益人，属于与集体经济组织签订历史用地协议的，由集体经济组织确认；属于与镇政府（街道办）或其下属企事业单位签订历史用地协议的，由镇政府（街道办）确认。

　　9.征询不动产权益人更新意愿的政策要求或程序如何？

　　按照政策规定，镇政府（街道办）应当征询更新单元拆除范围内全部不动产权益人的更新意愿，并取得权益土地面积合计占比和人数占比合计均达90%以上的不动产权益人书面同意。同意的事项至少包括同意物业纳入城市更新范围和同意按单一主体挂牌招商相关政策实施改造等事项。

　　不动产权益人为集体经济组织的，由该集体经济组织按照组织章程召开股东大会或股东代表大会对更新意愿进行集体决议。涉及集体土地征收为国有土地的（包括完善历史征地手续、申请转为国有土地），集体经济组织应同时或在镇（街道）党政班子联席会议审议挂牌招商方案前，按照组织章程召开股东大会或股东代表大会进行集体决议。

　　10.参与挂牌招商交易需要满足怎样的资格条件？

　　报名企业应具有法人资格，两家及以上具有法人资格的企业可组成联合体报名。镇政府（街道办）可根据更新单元实际情况设定不影响公平、公正竞争的报名资格要求，比如资信情况、注册资本、开发资质，开发经验（特别是涉及宅基地房屋拆迁的）等；此外，产业用地占拆除重建范围40%以上的更新单元，可设定合理的产业类型、园区运营经验等要求。同时，为惩戒失信主体，政策还规定纳入人民法院失信黑名单的企业或该企业、企业法定代表人控股的其他企业，均不得报名参与挂牌招商交易。

　　11.企业参与挂牌招商交易是否需支付保证金？支付的保证金如何处理？

　　竞投保证金可按政府（集体）综合收益起始价的20%-50%设定；确定收购主体后，收购主体的保证金自动转为政府（集体）综合收益兑付保证金，其他报名企业的保证金无息退回。收购主体限期内未能完成收购而终止挂牌的，扣除不高于保证金的10%用于支付前期工作费用。

　　12.不动产权益要约收购阶段签署的收购协议为什么应当设定为附条件生效合同？

　　按照《操作规范》规定，收购协议为附条件生效合同，应当约定以收购主体取得成交确认书为生效条件。此种安排主要是考虑到更新单元存在无法限期完成全部不动产权益收购的风险，故约定收购协议附条件生效。

　　13.收购主体未能在收购期限内完成全部不动产权益收购的，该如何处理？

　　为促进不动产权益要约收购工作的开展，推进更新单元的实施，《操作规范》分情形设定了多项逾期措施，通过设定工作期限倒逼、敦促完成签约；具体情形及处理方式如下：

　　单一主体挂牌招商制度，是2018年东莞市城市更新政策变革创新之举，其制度实质在于通过市场竞争方式，将“净地”“招拍挂”出让时选定土地受让方的时间节点提前至土地一级整理阶段，以此实现土地一二级联动开发。单一主体挂牌招商改造和供地模式，有利于实现“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”的政府改革原则与目的，一方面进一步落实简政放权、简化整合审批流程，提高行政办事效率，加快项目实施，并充分发挥市场竞争机制、实现更新单元价值的最大释放；另一方面进一步强调政府规划管控，政府先做好规划、市场主体后介入，倡导利益共享，通过捆绑公共配建责任，实现公共利益与市场活力的最优平衡，提升公共福利、增进人民福祉。随着粤港澳大湾区战略的实施以及广深港澳科技创新走廊的规划建设，在新政的助力下，东莞市城市更新市场将迸发新的活力。

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