老厂“逆生长”变身商住区莞深宜居新节点这样炼成｜东莞焕新④
从空中俯瞰官井头村，东有龙平公路接深圳龙岗区，南有东深公路直通深圳，北部南门山森林公园绿意葱茏，东部官井头水库碧波荡漾……含着临深片区发展“金汤匙”，凤岗镇官井头片区即将在新一轮城市更新中，加速焕发“新颜值” ，跃动发展“新活力”。
当前，凤岗镇官井头片区改造面积为835亩，包括世城悦湖花园项目，大运万科城项目，官井头村振扬项目，丹兴祥龙居住类更新单元，官井头东片区中部商住类单元一、单元二等5个工改居类项目。
2011年，凤岗镇官井头片区的旧改谋划启动。十余年来，此地诞生了全市首个“三旧”改造示范项目。如今，新政策下，旧项目有望再迎新突破。不远的将来，这里将从老工厂蝶变为滨水商业休闲胜地，融居住、教育、观光、度假等功能于一体，将被打造为凤岗镇产城融合东部门户、莞深融合重要的节点。
官井头村是凤岗镇的一个经济强村。自1983年头部间“三来一补”企业——祥业毛织厂落户后，来村建立“中外合资合作”企业和“三来一补”企业的香港、台湾、日本、韩国等地的客商络绎不绝。官井头工业区、小布华侨工业区、杰灵工业区等村级工业园区遍地开花。步入21世纪，官井头可供利用的土地日益稀缺，大量破旧厂房分布其间，使得城市空间形象较为破败。
2011年，官井头村成为全市首批“三旧”改造试点村，并在当年启动首个项目——名流置业项目。
“项目的地块原址是毅力电子厂，马上要倒闭破产，唯有通过改造焕发‘新生’。”官井头村党委书记曾学松回忆，毅力电子厂于1994年落户官井头村，厂子规模大，占地足有16万平方米，高峰时员工达到3万。经过近20年的发展，该电子厂逐渐没落，效益低下，建筑老化，官井头村决定对该地块进行改造，便有了后来的名流置业项目。
事实证明，该项目打响头阵，成为全市首个“三旧”改造示范项目，不仅盘活土地，拓展空间，美化了村容村貌，推动官井头村实现了又一次腾飞。当年，该村集体经济收入高达1.63亿元。此后，尝到改造“甜头”的官井头一路高歌猛进：龙城雅郡、世城置业等一批旧改项目陆续成功实施。
旧改效益肉眼可见。曾学松以世城商业中心举例，改造前该地块的主要收益为租金收入，每月大约56.5万元；改造后，该项目返还集体写字楼、商业地产及地下停车场共计58161平方米，“现在每月租金收入总计约150.5万元，约为改造前收入的2.7倍。”
然而，随着5公里之外的深圳龙岗的房价上涨，官井头村民改造意愿逐渐强烈的同时，对赔偿的期望值有增无减，拆迁安置环节一度陷入持久“拉锯战”。
转机接连出现。2023年1月，东莞印发《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》，启动新一轮城市更新工作，并制定全市统一的补偿安置核算指引。“新政策统一明确了改造成本，对于稳定村民的改造预期具有一定作用。”曾学松表示。
不同于此前自下而上的拼凑式规划，连片谋划、连片改造是此次新政的一大特色。作为东莞在临深地区抢抓制造业高质量发展先机的一线平方公里的官井头片区以“宜工则工、宜居则居、宜商则商”为原则，除了根据紧邻龙岗及水库的区位优势调整片区用地结构，规划发展居住及相应配套，还通过连片工改工，携手打造占地2933亩的油官现代化产业园区，从而更好承接深圳外溢的产业和生活服务功能，加速打造“产业+商住+生态”相融的高质量融合片区。
改造过程中，官井头村坚持拆治兴并举。片区除了一个微改造项目，还充分依托周边山水资源与景观要素，连接龙平路与南门山森林公园生态景观，打造适于步行的山水廊道，形成开敞的滨水“慢”空间。“不是为了拆而拆，有些为了引导品质升级，必须要拆。”曾学松说。
今年，东莞创新设立“公开招引实施主体”模式。官井头东片区中部商住类单元一、单元二正按公开招引实施主体政策推进，两个单元改造面积为19.95公顷，计划投资额为70亿，将实现居住、幼儿园、小学、公园绿地、政府发展备用地等功能。
“公开招引实施主体过程中，前期工作强化政府统筹，政府在公开交易方案中要明确规划方案、区片容积率、区片地价、拆赔标准，让市场主体有明确稳定的利益预期，让改造收益清晰透明，从而助力项目加快推进。”凤岗镇城市更新中心有关负责人表示。
在利益平衡方面，去年官井头村收益已达2.1亿元，其中利息收入5000万元，物业租金收益16000万元。官井头将租金收益的30%用于村民分红，保证村民有收益、集体资产有增值，城市空间有优化。
目前，世城悦湖花园项目将于今年10月建成，在建中的大运万科城项目将于2025年完成建设，官井头村振扬项目将于2027年建成。位于中部的丹兴祥龙居住类更新单元，官井头东片区中部商住类单元一、单元二预计年底挂牌，明年动工。
未来，瞄准用地开发及交通微循环，官井头片区还将打通规划一路、龙井路、规划六路等内部道路，通过龙平公路直达深圳，同时南侧还将建深圳地铁10号线东延段地铁站——官井头站，经此可轻松穿行于大湾区。在这块临深都市圈，一个价值高地即将乘势崛起。
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