东莞产城观察丨产业园区江湖群雄并起各路资本“重仓”东莞产业地产
编者按：上世纪八九十年代，村村点火、户户冒烟，大量“三来一补”企业在珠三角地区爆发式增长，东莞也因此形成了星罗棋布、形态各异的村级工业园。而随着产业转型升级的加快和战略性新兴产业的涌动，传统村级工业园已不能满足众多企业对产业配套的需求。
在这样的背景下，一批新型产业园区在东莞拔地而起。自2020年起，东莞以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，今年是三年行动计划收官之年。在“工改工”热潮的助推下，众多新型产业园涌现出来，成为带动当地产业结构优化和经济动能转换的“领头雁”。
即日起，南方财经全媒体推出“东莞产城观察”系列深度报道，聚焦东莞产业园区新生态，探讨产城融合发展新模式，展现东莞拓空间背后的产业迭代升级之路。今天推出系列报道头部篇。
南方财经全媒体见习记者王东 东莞报道今年以来，受超预期因素影响，“世界工厂”东莞经济下行压力加大，而投资成为东莞经济稳增长的“压舱石”，东莞通过加快重大项目建设，为稳定经济运行提供了重要支撑。
在东莞二季度开工的重大项目中，产业工程项目依然“唱主角”，包括寮步横坑万荣智造中心、百亿级总投资的京东智慧城市科技创新中心和广东光大科研制造中心等，而这些项目也将成为东莞稳增长的基石。
近年来，在战略性新兴产业培育和经济高质量发展的新阶段，产业园区在东莞遍地开花。再加上近年来 “工改工”热潮的助推，众多新型产业园涌现出来，成为带动当地产业结构优化和经济动能转换的“领头雁”。
如今，产业地产项目已在东莞呈现井喷之势，行业竞争日趋激烈。在东莞产业地产江湖，产业园区运营商、房地产企业、制造业企业、互联网企业等各路资本群雄逐鹿，以期在未来产业地产格局中占得一席之地。
“东莞的产业转型升级给产业园带来新的机遇，众多中小企业从工厂搬进了产业园，同时不少企业从深圳搬迁来到东莞。”广东中天集团相关负责人表示，东莞拥有区位和成本优势，制造业基础雄厚，产业转型升级的提速令中小企业对产业配套的需求也提升，这是东莞产业园区近年来井喷式增长的底气。
在东莞加快新旧动能转换的过程中，产业园区如雨后春笋般涌现，而蕞早在东莞进行布局和扩充版图的，是产业园区龙头运营商。
位于莞深交汇的凤岗镇雁田村，凤岗天安数码城二期天安深创谷正在抓紧施工，东地块已有两座厂房主体结构实现封顶。据项目负责人介绍，凤岗园区是天安数码城落子东莞的第三个项目，二期天安深创谷已是天安数码城集团第五代产城融合产品。
“区别于上海张江高科、苏州工业园等以国有资本主导的大园区，东莞镇街的形态更加分散化，产业园呈现出数量多、类型多的特点，市场化也更充分。”东莞天安数码城常务副总经理高煜表示，东莞雄厚的产业基础和数量众多的中小企业给产业园带来了生存空间。
天安数码城2009开始进入东莞，随后在南城的一片农地上扎根生长，建设都市型产业载，这与传统工业园建设截然不同。如今，除了南城天安数码城外，天安系还在多个镇街布局，其中包括凤岗天安数码城、凤岗天安深创谷、中堂天安数码城、南城众创金融街、滨海湾新区AI+未来产业园等。
“天安数码城在不同区域布局的产业载体具有一定的地域特性，比如南城以研发中试、销售展示、总部经济为主，而在滨海湾新区或战略性新兴产业基地布局的园区，会有更多的生产性产业空间、总部大厦等产品。”高煜说。
除了天安数码城，同样选择在东莞扎根的还有国内具有影响力的产业服务平台联东集团。去年，联东U谷中天·莞深国际智造中心和联东U谷·湾区数字科技智造中心分别落地凤岗、麻涌，计划引入来自北京、深圳等地新一代信息技术领域的优质规上工业企业，加快形成数字产业聚集效应。
联东集团之所以选择在东莞进行布局，正是对东莞产业发展前景的看好。联东U谷·湾区数字科技智造中心策划经理梁志钊向南方财经全媒体记者表示，联东U谷项目是联东集团落户莞深的头部个项目，除了区位优势和发展前景外，当地优质的政务服务也坚定了企业投资的信心。
近年来，当传统地产开发受到住宅市场的政策调控不断加码和住宅用地开发日趋紧张等因素的影响，众多开发商也将触角伸向了产业地产，希望借此寻找到新的利润增长点，以此谋求多元化转型。
产城融合成为众多品牌房企谋划转型的重要切入点。
在东莞，广东中天集团蕞先开始探索新的运营模式，成为较早进入产业地产的本土品牌房企。通过发力人工智能、大数据等新兴产业，广东中天集团形成了联科国际信息产业园、宏远AI产业中心、联科·滨海智造港等独具特色的高端产业园区矩阵，目前已经布局19个产业园区及产业空间，投资金额过百亿元。
南方财经全媒体记者梳理发现，除万科、碧桂园等外来品牌地产开发商进军产业园区外，信鸿、汇景、中天、光大、宏远、鼎峰、嘉宏、新世纪等本土地产企业纷纷转型，在产业地产板块频频发力，开辟新的增长曲线。
经过多年的探索与发展，不少品牌房企利用多年实业经验及自身特长在产业地产精耕细作，运营项目独具特色。广东光大集团旗下产业园品牌光大We谷一直以来全力引进数字化企业，目前已聚集了以华为生态上下游企业为主的100多家软件企业，数字产业聚集效应初现；信鸿产业在多个产业园区的开发建设过程中，对“工业上楼”产品不断进行升级迭代，并逐步扩大版图。
2015年8月，东莞出台产业园产权分割管理暂行办法，由工业用地、科研用地开发的产业园有了独立产权和转让。这一政策也加速了传统房地产企业转型产业园区，与之前由制造业巨头直投模式同台竞技。
不过，业内人士表示，从近几年的产业地产行业发展情况来看，地产企业与产业经济的“联姻”并非一片坦途。许多由传统房企开发的产业园区所，采取的运营模式依然来自于固有的高周转思维。产业地产具有前期投入大、回收期较长、专业化程度较高等特点，因此对产业地产的开发模式也提出了不同要求。产业园区的打造是一个较为漫长的过程，考验着房企资金实力的同时，更考验着企业的运营能力。
除了产业园区运营商和传统房企外，近年来，制造业、互联网企业以及金融资本也在涉足产业地产。不难发现，制造企业和互联网企业切入产业地产也有着天然优势，这类企业往往是各自领域的龙头，具有超强的产业链整合能力，资金实力更是不可小觑。
业内人士表示，跨界、融合这是近年来东莞产业地产出现的一个新变化，挟品牌和产业链优势，科技+产业+园区已经成为实体企业谋求发展空间和承载新业态的长期策略。
“我们在没有先例可循的情况下，为工改M0的产城更新模式进行了探索。”近日，东莞市首宗工改M0项目都市慧谷项目工业4.0厂房全面封顶，都市产业集团副总裁兼都市智(慧)谷项目总经理赖少蕴表示，都市慧谷已初步形成电子信息、智能制造、电子科技等产业集聚地。
都市慧谷项目由东莞龙头企业都市丽人打造。作为国内女性内衣行业的龙头，近年来，受到疫情等因素的影响，都市丽人业绩不佳，借力产业地产转型增收，被外界认为是其进行跨界探索的新路径。
总部位于深圳的中集集团，是一家为全球市场服务的多元化跨国产业集团。近年来，中集集团在东莞打造了中集智谷产业园。中集产城东莞城市公司总经理马鹤鹏介绍，位于松山湖的中集智谷园区，中集集装箱、中集智能、中集新材料、中集多式联运等龙头企业率先导入，整合引进上下游客户资源和合作伙伴资源，以“龙头驱动—产业链导入—产业集聚”的模式，为东莞的创新要素聚集带来有力的推动作用。
除了实体企业外，互联网企业也在东莞产业地产领域攻城略地。近年来，互联网巨头京东集团也在东莞刷新自身的产业地产版图，目前，位于凤岗镇的京东智谷项目现已入选第三批市重点招商园区。
专家表示，京东作为综合实力较强的电商巨头，借助丰富的电商资源、强大的物流优势，可以实现整个产业链的打造及完善的产业新城模式发展，会给京东带来不可小觑的升值空间和资产收益，对于有实力的实体企业同样有借鉴意义，通过布局产业地产，使得有足够的规模体量来配合其主营业务。
京东智谷执行副总裁陈昱在接受媒体采访时表示，产业地产目前是红海也是蓝海。红海是因为有太多的传统地产商、实业企业转入产业地产领域；蓝海是因为随着产业转型升级的加快和产城融合的推进，也存在对产业转型升级的诉求和空间需求。
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