莞产业园遍地开花前景几何还未知
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原标题：莞产业园遍地开花 前景几何还未知
近日，东莞本土房企光大集团进军产业园的首个项目--光大·We谷浮出水面。广东光大企业集团有限公司相关人士表示，这是光大集团的“二次创业”。
说起产业园，相信东莞的不少读者都有所耳闻。近年，乘着东莞产业升级转型的东风，东莞产业园区遍地开花，除了上述的光大集团，东莞本土企业广东中天集团也早早进入其中部署。
业内人士认为，产业园的出现，这是东莞转型升级过程中的阶段化产物。不过东莞开发商或运营商在打造产业地产时，必需做好战略定位和做出东莞特色。另外，产业园项目要求开发商具备成熟的运营团队和财政实力，如果贸然进入产业园领域需承担很大风险。因为“大浪淘沙过后，一部分‘伪产业园’会很快死掉。”
近年，东莞产业园开发进入了一个高峰期。数据统计显示，今年前三季度土地出让当中有八成以上是工业仓储科研用地，乘着东莞产业升级转型的东风，产业项目遍地开花。
在东莞产业转型升级的大环境下，东莞产业项目比例逐步增加，据瑞峰置业市场研究部统计，今年年初安排的重大建设项目177个中就有135个产业项目，占比超过七成。
近日，西平家乐福附近的一栋写字楼，在南城多处打出了招商的广告“中柱·财津科技产业园--互联网+智慧产业大升级，租金补贴15元/㎡起”。
而东城新增的产业园--由东莞永正文化集团“跨界”运作的33小镇文化创意产业园也正在进行招商，占地面积约17万平方米，由旧厂房改造而成。
记者了解到，目前在松山湖已上市及潜在供应的产业园项目就有20余个。随着地产大鳄的加入，东莞的产业地产迎来了全新的发展阶段。目前，不少开发商也积极向产业园开发模式进行探索，一种是由“三旧改造”旧厂房改造成的产业园模式，另一种则是全新开发建设的产业园。
以该旧改项目为例，目前仅中天集团改造了联丰创意谷、天宝创意谷、769文创园、工农8号、V-work创客谷等六大文创园区。
有业内人士认为，开发商由住宅市场转攻产业地产市场，也是无奈之举。一来，住宅市场由“黄金时代”进入“白银时代”，几乎是业内的一致共识。东莞开发商需要寻找新的利润点。
吴志康表示，光大集团布局产业地产，正是看中了产业园领域的蓝海市场，现在进入其中的成功几率更高。光大·We谷首期园区将打造成“东莞泛家居互联网产业园”，“光大首个产业园将于2016年元旦正式开园，且明年开始光大还要扩张，产业园也将成为与住宅平起平坐的板块，可以说是光大的‘二次创业’”。
此外，政府政策扶持也是许多人看好产业园发展的一个重要原因。据了解，松山湖自去年开始有对电子产业园实行租金补贴优惠政策，以此来吸引周边镇街及广深等地的企业进驻。
瑞峰置业市场研究部认为，东莞正处在产业转型的阶段，产业地产正蓬勃发展中，后市土地供应仍然以工业仓储为主，用地或继续加大。记者看到，近期石排、松山湖、樟木头等镇街就有多块工业地块出让。
有人说产业园从建设到盈利，起码需要五至十年的时间。的确是如此，“这并不是一门赚快钱的生意。”中天万城产业园投资管理有限公司执行副总经理黄万军表示，与住宅市场相比，产业园需要运营更长的时间才能盈利，而且还要投入大量资金。
焦点 东莞开发产业园项目有哪些优劣势？
地理区位优越、人工成本较低以及拥有深厚的制造业基础以及大量的现实转型升级需求是东莞发展产业地产的优势所在。
黄万军说，“东莞松山湖园区的不少入驻企业有40%是来自东莞以外的，其中以深圳的企业为主。不过，东莞人才的相对匮乏与产业氛围较淡，尤其是高端产业的行业氛围不浓是东莞目前发展产业地产的蕞大短板。”他认为，随着各大园区运营企业的资源导入，东莞在产业地产领域的短板将逐渐得到改善。
“以中天在南城的联科国际信息产业园为例，就是携手中关村东升科技园来共同打造的‘北京中关村高新技术产业转移基地’，吸收中关村的运营理念和产业服务模式。”
“东莞创业氛围和人才资源还比不上广深等一线城市，不过这正是东莞新兴产业园的使命之一，提升东莞的创业氛围，吸引更多的人才聚集东莞，让东莞的创业氛围更集中。”吴志康如是说，“光大·We谷成功引入清华企业家协会，将利用其丰富的国内外资本及导师资源为入园企业、孵化企业、创业者创造一个优质的资本、创业辅导平台，为园区更多的企业上市做好铺垫工作。”
在企业自发引入人才资源的同时，东莞政府也在做人才发展战略。今年9月份，东莞政府宣布“未来五年省市和学院三方将出资投入35亿元建设东莞理工学院打造成高水平理工科大学”。
广东中天集团是东莞进入产业地产领域蕞早的企业之一，旗下拥有中天创意谷，及中天万城两大子公司。
几年前，中天集团负责人就发现北方产业园发展迅速，而且是未来市场的发展趋势，而在东莞，产业园还是一块处女地，传统的工业区是当时的主流。经过研究，2010年，中天集团开始尝试着向产业园方向发展。五年过去，中天集团已经有6个三旧改造的文化创意产业园和2大高新科技产业园，在莞产业园总体量接近100万平方米，入园企业超过300家。其中，文创园区全部以租赁为主，科技产业园则采取定制与自持相结合。
黄万军表示，目前产业园的盈利模式因为区位和定位不同，其发展思路不一样，不过产业园的运营管理大多是类似的。由于产业园资金投入大、开发周期长，绝对不是一门快速来钱的生意，需要运营者沉淀下来做运营服务、琢磨如何与入园企业共同成长是传统地产企业拓展产业地产必须具备的心态。
增值服务、投资园内优秀企业、享受企业发展带来的红利等方式才是产业园获利的重要手段。他说，“因为租赁的收益只是其中的一小部分，运营者需要通过孵化企业、帮助企业的发展和成长甚至是上市来分享收益”。
而中天孵化的企业--东莞市沃杰森水处理设备工程有限公司为例，是东莞本土发展起来的企业 ，中天在两三年前对其进行投资、孵化。其去年产值两千多万，今年将达到五千多万，计划在明年上市，这就是中天在做产业园运营的盈利案例之一。
余远增表示，“光大·We谷的规划与松山湖八大产业的发展相契合，而且我们的目标是孵化尽可能多的上市企业，通过企业盈利后分红获取利润。”
广东中天创意产业投资有限公司董事长助理兼运营总监巫帅认为，产业园还需加强与政府的互动，通过政策的支持，引入优质企业。或通过与产业龙头企业建立良好联动，通过其引入上下游的优质企业，也是做好产业园区的一种重要方式。
焦点 产业园产权分割有哪些利与弊？
继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞市也成为全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。
8月中旬，东莞政府印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。
园区产权可以进行分割，是好事。“不仅可以减缓产业园开发者的资金压力，而且在产权分割后，企业购买的物业产权明确，他们更乐意进入科技园区，尤其是上市企业，毕竟上市时对企业的固定资产有所要求。”黄万军如是说。
《暂行办法》对产权分割有严格要求，已建的科技企业孵化器，必须是已认定为市级B级以上或省级或国家级科技企业孵化器。对于新建的科技企业孵化器产权分割，其运营单位必须是在东莞注册成立的独立法人机构；单位必须是自身或合作单位已经建设运营过1家市级以上科技企业孵化器1年以上等等。
如何看待产业园产权分割的条件？黄万军认为，“有严格的规定，产业园就不可能像卖住宅一样，卖完就算了，而是需要运营商好好经营。”
相对于传统的办公空间而言，产业园不仅是硬件、配套、租金等方面更胜一筹，而且还能形成一种聚集的效应，给中小企业和创业者带来更多的服务和机会。“产业园里的办公邻居，往往会成为你的合作伙伴甚至客户。”光大·We谷策划总监余远增如是说。
松山湖互联网产业园项目负责人林毓群认为，产业园是未来地产开发的趋势。“传统写字楼只提供物理空间，产业园却能提供物理空间以外的更多软服务。
“与传统办公楼相比，产业园的优势就是资源共享、办公成本降低、环境优美等优势。”李兴旺如是说，这是产业园的机会所在。
广东省社会科学院科研处处长丁力认为，东莞有部分物业冠以“某某产业园”之名，然而实际运作上却出现硬件不足、软件缺乏、模式同质化等弊端。这些“伪产业园”会逐步被淘汰。
一个好的产业园需要投入的资金很大，吴志康表示，如果产权不能分割，可能要十二年才能有回报，回报周期很长。所以在产权分割落实后，光大·We谷会以租售相结合的方式来缓解资金压力。不过吴志康认为，“如果成功孵化了上市公司，回报就会很快。”
产业园地址：东莞市南城水濂山旁边
概况：省重点项目、市“三重”项目之一，政府重点扶持的产业转型升级示范园区。园区由中天集团与中关村东升科技园、清华大学工业研究院紧密合作，进行运营孵化管理，用地面积约300亩，总建筑面积约30万㎡，总投资约27亿元。园区全部建成后预计吸引4500多名科技人才入驻，实现年产值约100亿元。
园区特色：园区重点引进高端电子信息、物联网、节能环保和智能硬件等产业，通过整合产业资源，促进产业集聚，实现科技、金融及产业三融合。
动态：园区目前已建立科技、金融、人才三大公共服务平台，并分别在美国、台湾、北京、深圳建立产业对接事务处。
产业园地址：松山湖国家级高新技术开发区
概况：东莞唯一的金融主题产业园区，总占地17万平米，总建筑面积约35万平米，总投资25亿元，由中天集团携手香港志鸿科技、中国人民银行旗下联合金融服务集团联合共建。
园区特色：运营商通过引入优质创投机构、天使基金等金融资源作为园区的核心优势，以高端金融服务支撑高新技术产业和现代服务业的集群发展。
动态：目前已被东莞市和松山湖高新区授牌为“中英低碳节能环保产业示范园”、“松山湖电子商务产业示范基地”和“粤港澳文化创意产业实验园区文化与金融融合发展基地”，成为目前松山湖高新区现代服务业（包括金融服务、电子商务、文化创意等）的聚集园区。进驻企业已达180多家。
概况：项目总建筑面积约40万㎡，分四期开发，集松山湖城市会客厅、松山湖综合服务中心、松山湖产业成果展示中心、松山湖会议展览中心、智能办公、创业咖啡、路演中心、O2O体验中心等于一体构建互联网产业生态圈为核心，以综合服务为导向，以入园企业为伙伴，致力于成为专业的互联网产业运营伙伴。
园区特色：园区将携手松山湖（生态园）管委会引入国内外知名的创业服务机构、投资机构、创业导师等资源，重点打造泛家居、电子商务、电子信息、创业孵化、互联网金融、文化创意六大产业集聚区，并针对相关产业的发展推出八大服务。
动态：临时营销中心将在下个月开放。
产业园地址：南城新基社区香园路35号
概况：其前身是东莞南城蕞大的台资鞋厂——万鑫鞋厂，项目占地约4.2万平方米，建筑面积约5.7万平方米。
园区特色：打造成集“创意商业+创意办公”的文化创意综合体，形成时尚又能给予无限灵感的创意空间。
动态：优迪咖啡，泽形广告，觅餐吧，红糖罐Live house，爱蹦蹦床俱乐部。
产业园地址：东莞市莞城工农路88号
概况：项目总占地面积约2.2万平方米,建筑面积约1.5万平方米，主要建筑构架为23座创建于上个世纪70年代的砖木结构仓库。
园区特色：是一个集文化创意、展贸、观光旅游、创意客栈及休闲娱乐等功能于一体的东莞首个文艺复兴工程、东莞文化创意产业示范园区及水岸LOFT创意园。目前涵盖了餐饮娱乐、文化创意、科技创新、旅游观光等多种业态。
动态：正在招商，整体招商已突破80%，自去年东地仓库画廊、蚂蚁俱乐部、潜水俱乐部、8号音乐工厂等主力创意机构率先入驻。
产业园地址：东莞莞城兴塘社区东平街
概况：项目前身为商务酒店，楼高8层，建筑面积21000平米
园区特色：将打造成为全生态科技企业孵化器及一站式众创空间
动态：创客咖啡、主题展厅、万科驿人才公寓配套机构、V-work梦工场全链条创客中心等配套机构等都将作为整个园区的配套，已与运营方广东中天创意产业投资有限公司签署入驻孵化器协议。整个项目预计11月底正式对外开放。返回搜狐，查看更多
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