重磅！东莞商业办公用地将不设容积率上限
12月24日（今日），东莞市自然资源局印发了《东莞市密度分区管理技术标准（试行）》（以下简称《标准》），首次建立，将城市建设用地密度分区定为五个密度层级，综合考虑城市生态环境、空间组团、区位条件、交通条件、配套承载力条件等因素，制订出一套容积率计算标准和规则，改变以往“一刀切”的容积率标准。
更重要的是，《标准》中明确指出商业办公用地将不设容积率上限，这意味着重点区域的商办建筑密度将大量增加，更多的高楼大厦将崛起！
按照《标准》，中心城区、松山湖和滨海湾三大片区，以及轨道站点TOD地区等城市重点发展区域的容积率将大为提高，部分区域容积率增长将超过100%。
与以往“一刀切”确定容积率的粗放管理模式不同，《标准》构建了“一张图+一公式”为核心内容的管控机制。
其中，“一张图”是指密度分区图。市域密度分区指引图由市自然资源局结合生态保护、历史文化、轨道交通及土地价值等因素，将全市域分为高、中、低三个层级，其中高密度区约占全市建设用地的30%—35%、中密度区域约占65%—60%，低密度区约占5%。各园区、镇街密度分区图则将结合正在开展的国土空间规划一并开展，在市域密度分级指引图的指导下，按密度由高到低细分为密度一区到密度五区共五个层级。
在密度分区图确立的基准容积率的基础上，还制定了一套容积率计算公式，加入了组团特征、规模、道路、轨道站点和特别政策五大修正系数。
基准容积率体现了东莞对用地功能的分类管控。其中，大幅提升商业办公、新型产业、工业、仓储用地建设强度，特别是对于商业办公用地将不设容积率上限。再算上修正系数，重点区域商业用地的容积率将大幅度提升。以城区处于密度一区TOD区域的商业项目为例，容积率将翻番，增长约115%，非TOD的一般区域也将增长65%。
《标准》将东莞工业用地的基准容积率定为2.0—4.0左右，与国内先进城市水平看齐；新型产业用地的容积率则为3.0—5.0。对应相应的修正系数，重点区域的新型产业容积率还可进一步提升，实现轻型生产设备“工业上楼”，从而推动制造业的集约发展。
中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任林江认为，过去“铺开式”“摊大饼式”的城市发展让东莞面临着空间压力和土地资源瓶颈，如今东莞产业发展逐渐向高端制造攀升，先进制造业成为东莞的新标签，此类产业没有大规模的生产线，规模不大但环节较多，适合“工业上楼”的精细化管理，可以在不同的楼层分布不同的生产环节，向天空要空间。
可以预见，在不久的将来，在东莞的重点区域，将有更多刷新天际线的摩天大楼拔地而起，也将有更多高楼里传出机器响动。
《标准》突出了东莞空间组团特色差异的理念。比如滨海湾新区作为全市参与粤港澳大湾区建设的重要发展平台，开发强度将适当提高，因此组团特征修正系数蕞高，中心城区、松山湖和临深片区其次。而水乡片区以打造生态文明建设示范区、优质生活圈为特色，开发强度则适当控制。
从示意图可以看出，低密度区集中于黄江周边、清溪谢岗周边以及松湖片区周边，这些区域原本就是森林公园、城市湿地、自然资源较为富集的地区，低密度开发不仅能降低对自然生态的破坏，保护自然资源的完整性，更能为在“钢筋水泥”中生活工作的市民提供休闲出游的好去处，有利于提升市民的生活幸福感。
“香港有那么多的高楼大厦，把三维空间的开发强度做到了极致，同时人居环境也很好，该保留的生态都很好地保留了下来。”东莞市自然资源局详细规划科负责人表示，这种疏密有致的城市发展格局非常值得东莞借鉴。
东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐认为，密度分区的做法符合东莞当下的实际情况，这也是土地合理利用的表现之一。“密度分区可以按照东莞各个镇街、片区的实际情况定制不同的策略，开发不同的项目，多做城市配套，控制土地的使用，让土地利用合理化。”
（资讯综合自东莞市自然资源局、南方日报）
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