黄江盘活村集体闲置土地对旧式厂房及闲置物业升级改造
近年来，黄江持续推动产业转型升级，加快融入深圳创新圈，大量旧厂房、旧村土地由于不能满足新型产业的发展需求而被空置。为加快提升全镇城市品质，全面参与粤港澳大湾区建设，黄江正掀起一股轰轰烈烈的城市更新浪潮。
今年以来，黄江加快对镇属企业集体资产进行资源整合优化，加快对旧式厂房及闲置物业进行升级改造，探索参与村级 “三旧”改造项目开发，盘活村集体闲置土地，引进规模大、技术含量高、具有竞争力的大型优质企业，增加物业出租收入，对连片物业进行翻新改造、重新规划。目前，全镇已有城市更新改造项目30宗，更新改造面积达1.57万多亩。
从东进路拐进社贝村，一排排低矮的旧厂房整齐地排列开来，不少厂房的外墙上张贴着“厂房招租”的字幅。“这里将迎来新发展，60米高的现代化厂房将从这里拔地而起。”邓永平对黄江未来的发展十分看好，他的眼前是正在进行报建工作的智创中心项目。
作为东莞市黄江实业投资有限公司（下称“黄实公司”）总经理，邓永平认为，经过多年发展，黄江镇已成为临深投资洼地，但是大量始建于上世纪八九十年代的旧厂房已经不能满足企业需求。为此，黄江进一步加强对镇属企业集体资产进行资源整合优化，以村提供土地、黄实公司提供资金成立股份企业，建设厂房出租、利益以股权比例分配的形式发展新项目，扩展新业态，实现创收增收。
在邓永平办公室的墙上挂着一张“各部门工作进展跟踪表”，在城市更新事业部一栏清楚地标注了4个项目，分别为智创中心项目、黄牛埔项目、大家乐广场项目以及田美北区“工改工”项目。
智创中心项目总占地面积17191平方米，建筑面积11808平方米，项目涉及两宗地块。该项目目前已完成地块控规调整工作，地块容积率由1.8调整至3.0，建筑高度由24米调整为60米。邓永平告诉笔者，该项目2018年末完成“三旧”改造标图建库公示，并聘请设计公司完成初步设计方案，于今年7月完成拆除整平工作，目前处于建设用地规划条件办理过程。
“通过城市更新，在土地面积不变的情况下，厂房建筑面积可以翻数倍。”在邓永平看来，随着社会经济快速发展，黄江的临深投资洼地效应凸显，土地资源变得越来越稀缺，更应该坚持以集约为前提，以效益为导向，以产业为核心，全方位拓展与优化城市生产、生活和生态空间。
在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，城市更新成为拓展建设空间、保障发展用地的重要途径。作为东莞城市更新的先行区，近年来黄江不断加大城市更新推进力度，强化镇属企业的管理，积极鼓励社会资本参与旧村、旧厂房改造。目前，黄江已有城市更新改造项目28宗，更新改造面积达1.5万多亩，全镇“三旧”改造地块标图建库面积达12764亩。其中，大冚人工智能小镇、袁屋围综合更新、田心商住更新、田心居住更新、黄京坑产城融合5宗项目、10个更新单元已经全部通过市自然资源局组织的集中审查。
黄江镇城市更新办公室负责人表示，在全市获批的重点更新单元中，黄江镇获批数约占七成，占比较高。
作为东莞市4个专项规划试点镇街之一，黄江成为新一轮城市更新规划先行先试镇街。黄江镇城市更新办公室负责人表示，接下来将选取2—3个项目作为“工改工”项目试点，以社贝智创中心为重点，推动田美北区工业园连片“工改工”项目、板湖聚富路以北工业园区项目、星光朝阳厂附近私人地块项目。
推动企业迈向价值链高端和产业链上游
随着莞深融合进一步发展，黄江对旧式厂房及闲置物业进行升级改造，通过城市更新进一步引进规模大、技术含量高、具有竞争力的大型优质企业，大力推动企业向价值链高端和产业链上游进军，带动全镇经济发展动力变革和效益变革，力争在全镇打造一批以供给侧结构性改革为导向的智能工厂，逐步引导社区、村组承接更多临深优质产业外溢，实现产业高端化、空间集聚化、生态低碳化的发展目标。
从公常路驱车前往梅塘社区大冚村，一个以智能制造为主题的大型园区格外引人瞩目。该园区2018年10月正式启动，当时预计年产值为4.75亿元。仅仅两个月后，随着入驻企业不断增多，园区预计年产值迅速升至10亿元。这个坐落在莞深交界地带的园区即是“黄江—光明产业合作示范园”。该园区是东莞黄江镇与深圳光明区合作共建的首个产业合作园，旨在依托广深港澳科技创新走廊的优势，主动承接深圳优质产业外溢，打造智能终端和智能装备产业集群。
黄江镇相关负责人表示，该合作园区是黄江更新引进观念的全新探索，将进一步提升黄江“宜创、宜业、宜居”品质，助力产城融合发展。
“黄江在招商引资方面更新引进观念，开始尝试批量建设、引入配套完善的园区和产业体系。”邓永平说，随着粤港澳大湾区建设提速，黄江的区位优势愈发凸显，城市品质短板问题将更加突出，目前急需通过城市更新进一步提升黄江在湾区城市群的竞争力和承载力。
此外，为充分对接光明科学城和中子科学城的资源外溢，黄江镇正计划在南部临深区域打造人工智能小镇，通过连片更新实现南部片区城市产业升级与城市品质提升，打造南部城市综合服务副中心，招引更多质量高潜力大的“奶牛型”企业，加快全面融入深圳创新圈。
人工智能小镇更新单元一至五位于黄江镇大冚村，东至规划纵五路以及东龙路，西至公常公路及大冚村界，南至四龙路，北至规划横一路。目前用地现状主要为旧村、旧厂与空地，现状总建筑面积14.5万平方米，旧厂建筑面积0.65万平方米，旧村建筑面积13.86万平方米。
从区位上看，该项目位于黄江镇南部，地理位置优越，紧邻深圳光明新区及中山大学深圳校区，东侧紧邻大屏障森林公园。对外交通联系方便，单元西侧为南北向通道公常公路，邻近深圳市光明区，是莞深联系的重要通道。此外该项目距离轨道一号线公里。
该更新片区的交通优势十分显著，通过交通功能和产业对接实现莞深对接策略要求。其中，公常公路以西融入环中山大学科创产业集群，发展创新导向的产业功能；公常公路以东融入环森林公园居住生活链条，发展生态导向的居住功能，为中大及光明科学城的科创人才提供配套。
“只有集中连片开发才能更好地规划周边的资源配套。”黄江镇城市更新办公室负责人表示，接下来将对需要建设公共配套的项目督促落实到位，同时大力推进新增项目的报批和落地，把握城市更新的优惠政策机遇，增加集体经济和群众的固定收益。
“随着城市更新工作不断推进，厂房炒作风将得到进一步遏制。”邓永平介绍，2019年，黄江镇属企业讨论出租物业20处，厂房面积达47560平方米；即将推出平台招租物业14处，其中厂房面积为14632平方米，通过城市更新，未来可以向市场推出大量现代化厂房，进一步遏制厂房“炒作风”。
据不完全统计，2012年以来，黄江引进投资总额在300万元以上的深圳优质企业近60家，协议投资总额超100亿元人民币。为此，黄江镇突出抓好城市更新，积极探索产城融合新路径，通过“腾笼换鸟”引导园区腾出空置厂房57.5万平方米、用地60万平方米，成功引入领益精密、国泰达鸣、金科伟业、灵狮等优质企业。
此外，黄江镇陆续开展15宗“三旧”改造项目，占地面积共1192亩。黄江镇规划所所长曾金权说，黄江今后将继续加强“三旧”改造政策宣传力度，以灵狮小镇等项目为试点展开“工改工”项目改造。
“工改工”类城市更新是将现有普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建，升级改造为新型产业园，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。
作为东莞市新型产业用地试点，灵狮小镇项目活化更新改造面积100.3亩，建筑面积约14.6万平方米。目前，灵狮小镇一期11栋楼房的改造装修占地面积约67亩，建筑面积9.26万平方米。“目前已有300—400家企业报名入驻灵狮小镇。我们计划将灵狮小镇打造成东莞的品牌运营中心，减少企业创新成本，助推传统制造企业转型升级。”灵狮小镇相关负责人说，入驻灵狮小镇的企业已超过80家，其中六成企业来自深圳和广州，计划未来5年培养3—5家上市企业，带动一批知识产权企业的发展。
灵狮小镇是黄江落实东莞市“十三五”规划提出的“腾笼换鸟”和产业转型升级的重要载体，也是东莞市“三旧”改造重点项目和新型产业用地（M0）的首批改革项目。目前，黄江镇政府和深圳灵狮文化产业集团正联合将灵狮小镇打造为国内首个“科技+文化”产业综合集聚、协同发展的生态服务创新区。
一直以来，农村集体土地是珠三角工业发展的要素资源，集体用地属性一定程度上平抑了实体经济成本。为此，东莞出台相关文件，鼓励通过财政直投、镇村联合改造、村组集体自行改造、引入社会资本等多种方式改造镇村厂房物业，鼓励有条件的镇（街道）统筹村组集体厂房物业，通过财政直投或引入战略合作伙伴的方式，对统筹的物业进行修缮改造、优化配套服务后重新推出市场。
“黄江农村集体经济组织基本已无新增建设用地，城市更新成为今后物业发展的新方向。”邓永平表示，接下来将通过镇村统筹或引入社会资本等方式实施村组“三旧”改造项目，通过连片升级改造集体厂房物业及用地，提升集体物业质量和高端物业集约化水平，形成新的物业经营业态，促进村组经济提质增效。
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