工改工丨多看看东莞村里的厂房分分钟它就变身了
听到东莞三年要升级改造30000亩工业园区的消息，璋哥有些吃惊，然后很快又淡定下来，「唔，那我可得准备跑路了」。
看上去意外，其实璋哥早已做好了「逃跑计划」：到东莞周边的中山、惠州等地去，继续他的厂房中介事业。
以东莞为中心从事湾区厂房买卖多年，璋哥长期奔跑在各镇区大小工业园区，对于东莞的工业发展情况，说不上了如指掌，也算是知根知底。
作为听得见炮火声的人，他相信这次东莞的工业升级，是来真的。
东莞「世界工厂」的名号可不是盖的。
继1978年头部家三来一补工厂开办之后，1985年，东莞工业产值首次超过农业。恰逢改革开放和国际产业结构转移契机，外贸加工订单大量涌入东莞。龙眼发具厂、稍潭毛织厂、北栅声辉藤厂等企业的成功扩张，激励了东莞各村镇主动迈出招商引资的步伐。
◎ 寮步西溪村在三堂经济时期，曾是大围毛织厂
为吸引港台企业家在村里建厂，当时的村集体可谓使尽浑身解数。在泥泞满地的年代，没有路就征田修路，没有招待餐馆就开放政府食堂，不够地方就用祠堂、文化室等公共场馆来保障生产。
以敢为人先的迅猛之势，东莞各村镇广泛建成工业园区早期雏形，并由此开创了利用外资、发展外向型经济的发展道路。
上世纪90年代，随着企业数量增加和市场节奏趋于理性，原先用公共场馆临时拼凑出来的生产用房已不能满足生产需求，不少企业家开始从村集体买地或租地建厂。同时，在工业用房旺盛需求的鼓励下，各村集体也纷纷筹建自有厂房，出租给企业以换取丰厚租金。
◎ 厂房是村（社区）集体固定资产的重要组成部分
在2008年金融风暴到来、低廉劳动力红利消退之前，东莞的工业一直停留在「以量取胜」的阶段。比起工业园区的配套、规划、建筑设计、安全与环保问题，大家更关心的是可用面积、产能，和建成速度。因为在制造业的帝国里，时间就是金钱，做到就是赚到，厂房，就是生钱的地方。
截至2018年，东莞全市已有工业企业单位17.4万个，工业职工人数184万人，主营业务收入19465亿元。为承载成千上万的工业生产活动，全市已建成镇村工业园约350km²，占全市建成区总面积的1/3以上。
回望过去，东莞工业粗放式发展的历程显然隐患重重。以至于今天我们仍然在为产能低效、环境污染、无规划建设等历史问题买单。同时也不可否认，过去40年的筚路蓝缕，为东莞积累了丰厚的财富和经验，奠定了制造业名城的产业基础。
这里位于广州和深圳之间，有精细完备的全产业链，地大人多消费低，「没有哪个做制造业的会不喜欢东莞」。
不过，这些优势已经不再那么明显了，蕞直观的是人少了。
在2006至2018的12年间，东莞工业外来劳动力人数从482万人减少到310万人。其中一方面是因为东莞大力倡导机器换人，工业生产对人力的依赖减少了；另一方面也意味着，东莞不再是传统制造业的沃土，技术和创新正在取代密集人力，成为东莞工业新的增长要素。
◎ 高埗裕元鞋厂搬离东莞后，留下成片空置厂舍
产业大环境已经改变，东莞的工业正在向先进制造和高新技术产业发展，本地的工业园区却大多仍停留在「天地墙完好面积够用」的粗放阶段：没有电梯，承重不够，配套欠缺，环境简陋。即使地方有意改变当地产业结构，也很难将「凤凰」引进现有的「老巢」里。
除了工业建筑老旧与新型产业发展之间的矛盾，东莞工业还承受着二手房东和商品房市场带来的无形压制。
2015年前后，随着深圳产业需求外溢，「二手房东」也来到了东莞。
表面上看，二房东先租下一手厂房资源，整合后再转租给实际使用者，是负责物业管理和运营的中间服务商。实际上，由于一味哄抬租金，垄断厂房供应市场，以及野蛮粗暴的管理方式，二房东现象导致了中小企业生产成本大幅上升，生产秩序被扰乱，严重破坏了东莞工业体系的生态平衡。
◎ 招租电话拨过去，联系到的多是二手房东
据璋哥观察，他所在的厂房租售中介行业里，95%的同行都在从事厂房租赁。租赁业务门槛低，收益快，是块被热抢的肥肉。其中一些有资本有关系的，就会成为二手房东。
璋哥自诩是那5%的清流，只从事买卖转介。因为厂房买卖难度大，相对而言竞争小，是难啃但成功率更高的骨头。
2018年，东莞推出《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》，剑指二房东转租、分租等违规行为。此后东莞厂房租金虽有回落，但上有政策下有对策，二房东始终横亘在厂房资源与实体生产之间。
与臭名昭著的二房东相比，住宅房地产对工业的影响似乎要「斯文」得多。随着商品房价格一路走高，不少企业家选择把多余资产投入楼市买卖，而放慢了实业发展升级的步伐。
◎ 部分住宅买卖投机收益率高，诱惑确实不小
璋哥的一个客户，从事机械制造的徐老板就是例子之一。徐老板今年终于攒够了千万资金，准备买一片属于自己的厂房。他希望用这笔积蓄解决房租压力，以便更好地聚焦研发。可是徐太太却不这么想，她认为当下房价飙升不止，资金应该用来买商品别墅，无论自住还是投资都不会亏。
买房还是做厂？徐老板为此犹豫了好几个月，直到几天前，他终于联系了璋哥去看厂。璋哥对此很是欣慰，他觉得这是产业挣扎得来的胜利：干实业不一定比炒房赚的多，但毕竟是为社会创造了真正的价值。
不过像徐老板和璋哥这样的觉悟可能仍属少数。在东莞城市更新领域，由于工改居改造难度低、利润空间大，近十年「三旧」改造项目中，83%的改造都属于地产类（以工改居为主），产业类项目仅占15%。商品房市场「梦幻」般的繁荣间接导致了产业用地受到威胁，产业用房价格不断被抬升。
◎ 某房产公众号的“工改商住”类主题推文
为保障城市经济命脉——工业的稳健发展，2018年，东莞出台《东莞市工业保护线专项规划》，在全市共划定420平方公里工业保护线以支持实体经济。这是全省首例由市人大常委会审议通过的工业保护规划，彰显城市高度重视工业用地保护的同时，也揭露了工业现状的弱势地位。
「落后」于城市产业定位多年，东莞的工业园区已经到了不得不跑起来的处境。不过，前进对于习惯了坐等收租、一本万利的工业园业主来说，仍是一件相当费劲的事情。
除了改变现状的动力不足，事实上可行性也很弱。「大家都知道厂房老旧，是时候要优化了，但不是不想改，而是无从改起」，璋哥手头累积大量「问题厂房」，有的没国土证、有的没用地合同、有的建筑破败、有的产权组成复杂。
◎ 东莞市民服务中心1公里外的一处旧厂房
这些历史问题都不同程度阻碍着工业园区的更新与完善。此外，工业园区改造还面临改造投入大、回本时间长、规划设计缺位等实质问题。
工业园区改造的困难如同一座大山，立在东莞工业转型升级的必经之路上。少数大企业坐上直升机就可以越过去了，而大多数中小企业和普通工业园，则需要艰难跋涉才能继续前行。
不过，就在今年，这座大山中间出现了一条隧道。
2020年4月，东莞发布《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》，提出将以低效镇村工业园改造为核心，3年完成「工改工」拆除平整30000亩，开工建设产业用房2000万㎡以上。
◎ 2020年东莞关于加快工改工的政策框架图
与以往支持政策不同的是，这次《实施意见》以「更加集成、更易操作、更强动力」来全面推进镇村工业园改造提升。
文件从「降低成本、提高收益、创新模式、破解难题、机制保障」五个方面提出了34条政策共86项政策措施，重点提高了工改工项目的整体经济效益，清理了历史手续等老大难问题。接下来，就看工业园区业主改变的决心了。
至今年4月，东莞各镇街共申报「工改工」项目200多宗，其中1/4属于村集体出资改造，如虎门大宁社区生态智慧产业园项目、寮步横坑社区万荣工业区改造项目等；1/2属企业自行改造，如厦岗知荣服饰改造创新中心项目等。
截至7月中旬，全市共完成「工改工」拆除平整面积3202亩，任务完成率约为42.7%。
◎ 虎门镇北栅社区产业更新单元拆迁现场 /图源网络
一面是旧厂房开拆，一面是新工业园兴起。即使是住在工业区附近的居民，都不得不感慨东莞已是一天一个样地在变了。
「哇，这是以前那个鞋厂吗」？ 看到眼前的现代化花园式产业园，家在康乐南路附近的晓菲惊诧不已。晓菲在北京的大学毕业后，选择了留京工作，大半年才回家一次。这次回来无意中瞥见楷模家居的「工改工」项目，让她对家乡的产业发展有了新的认识。
◎ 东莞楷模家居工改工项目设计效果图 /图源网络
「当时没想过要回厚街工作，觉得很难找到合适的平台，不过看到周围工业区的进步之后，我觉得应该去了解这些企业试试看」。长期孤身一人在北京打拼，其实晓菲也很想家。每次听到同事说东莞的供应商如何如何，晓菲心里就很忐忑，觉得自己错过了家乡发展的重要阶段。
厂房改造后带来「人」的改变，让村集体找到了租金收益以外更深入的驱动力。
工业园区改造升级后，集体物业收入和村民分红增加是蕞直接的利益；而间接地，工业园内产业水平提升，就业群体素质结构优化，对村内公共管理和社区氛围营造都有明显的积极意义。
「我们以前都觉得，孩子上了大学还回村里工作就是没出息。但这些高新企业进来后，我儿子跟我说，要是能在这里上班就好咯」。林叔和大多数本地家长一样，都希望孩子能在更优秀的环境中成长。
◎ 长安镇工业升级项目小天才研发中心 /东莞阳光网
对于工改工的未来，不管是莞人里的前浪还是后浪，都对这片新的「大海」充满期待。即使是璋哥这样自嘲「随遇而安」的新莞人，也乐于看到自己生活多年的城市，即将迎来新的发展。
对于东莞的产业升级，璋哥的祝福有些「故作潇洒」。他一边说着「我就这一点本事，东莞不需要的话，我就去周边城市做嘛」，一边又忍不住对自己在东莞的见闻滔滔不绝。
他说这里总有天南地北的人一块交谈，说每个东莞老板的办公室里都有一张茶桌，说他每次出差去其它城市看场地，总是忙到深夜才回。每当看到高速路两旁彻夜明亮的路灯，就知道是进入东莞段了。「当时心里就一个感觉：回到家了」。
其实，璋哥也许不一定要离开东莞。他的团队熟悉东莞各村镇工业园区环境与配套，而工业园区升级后必然对餐饮、住宿等条件有更高需求。如能在工业生活配套方面提供信息整合或专业对接服务，会不会也是一个出路？
工业园区升级的目的不是「干掉」一批人，而是留下更多人。东莞始终是海纳百川的包容城市，但愿城市、企业、生产者和所有居住在这里的人，都能一起成长，共同进步。
资料来源：东莞市统计局、东莞市自然资源局、东莞阳光网、南方Plus
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