东莞松山湖高新技术产业园区土地利用状况调查及分析
东莞松山湖高新技术产业园区土地利用状况调查及分析
对于未建成土地则明确其位置范围土地面积供地状况规划用途和开发状况等以及应收回闲置开发东莞松山湖高新技术产业园区土地利用状况调查及分析刘雄兵广东省土地开发储备局广州摘要本文基于笔者多年从事土地调查的相关工作经验以笔者曾经参与的松山湖高新区土地调查为研究对象探讨了调查步骤调查要点及关键数据处理的方法相信对从事相关工作的同行有着参考价值和借鉴意义
东莞松山湖高新技术产业园区土地利用状况调查及分析
摘 要: 本文基于笔者多年从事土地调查的相关工作经验, 以笔者曾经参与的松山湖高新区土地调查为研究对象, 探讨了调查步骤, 调查
要点及关键数据处理的方法, 相信对从事相关工作的同行有着参考价值和借鉴意义。
关键词: 东莞 松山湖 土地利用 土地调查
1 松山湖高新区概况 1.1 历史回顾
东莞松山湖高新技术产业园区是1994 年成立,2001年11月经广东省人民政府批准 的省级高新技术产业开发区,2006年通过国 家发改委和国土资源部审核,核准规划面积 10km2。2001年9月,东莞市人民政府颁布《东 莞市松山湖科技产 业园若干规定》, 为松山 湖 开 发 建 设 的 规 范 化 、法 制 化 提 供 了 政 策 依 据。2001年11月经广东省人民政府批准为省 级高新技术产业开发区,原东莞篁村科技产 业园区并入松山湖高新区。
松山 湖高 新区 是东 莞“四 位一 体”主 城 区的 重 要 组 成 部 分, 是“ 融 山 、水 、园 于 一 体 ” 的 生 态 型 、高 科 技 、国 际 化 创 新 型 城 市 , 是 广 东科学发展的示范区和产业升级的引领区, 目标是发展成为东莞乃至珠三角的研发设 计中心、人才教育中 心和企业总部中心。 1.2 发展现状
总收入为699.49亿元,占工业(物流)企业总 收入的89.66%,基本形成了以通信设备及 计 算 机 及 其 他 电 子 设 备 制 造 业 ( C 4 0 ) 、电 器 机械及器材制造业(C39)为主的产业集群, 吸 引 了 如 聚 信 科 技 有 限 公 司 、漫 步 者 科 技
有 限 公 司 、东 莞 宇 龙 科 技 有 限 公 司 在 内 一 系 列 高 新 技 术 企 业 的 入 驻 。松 山 湖 高 新 区 不仅重视大中型企业的集聚,而且重视中 小型科技企业的孵化、培育。截至2009年底, 留 学 人 员 创 业 园 已 孵 化 、吸 引 多 家 高 科 技 创业企业, 对培育东莞新的 经济增长点、优 化 产 业 结 构 、促 进 社 会 就 业 发 挥 着 重 要 作 用。
2 调查步骤 土地利用状况调查是对松山湖高新区
2009年12月31日的土地利用状况,通过实地 调 查 、资 料 搜 集 、访 谈 问 卷 、遥 感 影 像 判 识 等多种调查方法,力求全面了解掌握松山 湖高新区的土地利用状况,为土地集约利用 程 度 评 价 和 潜 力 测 算 提 供 详 实 、准 确 的 基 础 资料的过程。调查步骤主要如图1 所示:
3 调查要点及结果 根据土地集约利用评价工作的需要,
按照调查步骤,调查工作的开展既要全面 又要有重点,我们针对各个调查要点,进行 资料搜集、实地 调查工作。具 体调查要点及 调查结果如下所示: 3 .1 基础信息调查
松山湖高新区基本信息调查包括松山 湖 高 新 区 名 称 、类 型 、成 立 时 间 、审 批 单 位 、 地址、管理机构 、土地总面积 及经济社会和 相关规划资料等 。所搜集的资 料清单如下:
(1)《开发区基本信息调查表》;(2)《开发 区 用 地 审 批 及 调 整 情 况 调 查 表 》; ( 3 ) 2 0 0 1 2009年东莞市国民经济和社会发展统计公 报;(4)东莞松山湖高新技术产业园区土地 利用总体规划文本及AutoCAD格式图件; (5)东莞松山湖高新技术产业园区城市总体 规 划 文 本 、东 莞 松 山 湖 高 新 技 术 产 业 园 区 城市总体规划说明书及AutoCAD格式图件 (2007-2020);(6)东莞市统计年鉴.松山湖卷 (2003-2009);(7)东莞松山湖高新技术产业 园区四至坐标文件及AutoCAD格式四至范 围图。 3 . 2 土地利用状况调查
土 地 利 用 状 况 调 查 主 要 是 指 依 据《 规 程》规定的分类 方式, 对松山湖高新区内 的 土地利用类型、土地供应方式 、高新技术产 业用地等三方面内容进行调查。
(1)土地利用类型 松山湖高新区土地利用类型调查是指 依 据《 规 程 》中 的 土 地 利 用 类 型 分 类 , 对松 山 湖 高 新 区 已 建 成 土 地 、未 建 成 土 地 和 不 可 建 设 土 地 的 用 地 情 况 开 展 调 查 。具 体 而 言, 已建成土地即 已建成城镇 建设用地。故 在调查中,我们采取到相关部门收集统计 资料和实地调查及遥感影像判识相结合的 方 法 明 确 已 建 成 城 镇 建 设 用 地 的 位 置 、范 围 、土 地 面 积 、权 属 、土 地 用 途 等 。松 山 湖 高 新区的已建成城镇建设用地包括住宅用 地 、工 矿 仓 储 用 地 、交 通 运 输 用 地 、商 服 用 地、公共管理与 公共服务用地, 没有其他城 镇 建 设 用 地 。整 个 城 镇 建 设 用 地 占 松 山 湖 高 新 区 总 面 积 的 5 9 . 3 9 % 。对 于 未 建 成 土 地 , 则 明 确 其 位 置 、范 围 、土 地 面 积 、供 地 状 况 、 规划用途和开发状况等,以及应收回闲置
土 地 的 位 置 范 围 和 土 地 面 积 。未 建 成 城 镇 建设用地总面积为382.02hm2,占松山湖高 新 区 总 面 积 的 3 8 . 2 0 % 。对 于 不 可 建 设 土 地 , 则 明 确 它 的 确 认 依 据 、用 地 范 围 和 土 地 面 积。依据《东莞 市松山湖高新 产业区总体规 划》(1997-2010)及其说明书,经用地建设适 用性评价,不可建设用地主要为其他不可 建设土地,面积为24.10hm2,占松山湖高新 区总面积的2.41%。
通过对各土地类型进行界定后,组织 各 部 门 单 位 进 行 表 格 填 写 、实 地 调 查 和 资 料收集,对资料进行汇总整理,列出清单如 下:1)《开发区土地利用状况统计表(I)—— 按 建 设 状 况 划 分 》; 2 ) 东 莞 松 山 湖 高 新 技 术 产业园区宗地红线)东莞松山湖高新技 术产业园区第二次土地调查图斑图件;4)东 莞松山湖高新技术产业园区建筑方案图、 批地图及路网图;5)东莞松山湖高新技术产 业园区遥感影像图。
(2)土地供应方式 松山湖高新区土地供应方式调查是指 依 据《 规 程 》对 土 地 供 应 方 式 的 分 类 , 对已 供 应 国 有 建 设 用 地 、尚 可 供 应 土 地 和 不 可 供 应 土 地 的 用 地 情 况 开 展 调 查 。已 供 应 国 有建设用地分为划拨土地和有偿使用土 地, 在 调 查 中 , 我 们 明 确 它 的 土 地 位 置 、范 围 、土 地 面 积 、权 属 、供 地 时 间 、土 地 用 途 等,以及其中已到期但未处置的有偿使用 土地的相关情 况。对于尚 可供应土地, 明确 其 用 地 位 置 、范 围 、土 地 面 积 和 规 划 用 途 等 。不 可 供 应 土 地 对 应 土 地 利 用 类 型 分 类
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如下:1)《开发区土地利用状况统计表(II)— —按 土 地 供 应 方 式 划 分 》; 2 )《 开 发 区 闲 置 土 地统计表》;3)《开发区有偿使用且已到期土 地 处 置 情 况 统 计 表 》; 4 )《开 发 区 有 偿 使 用 土
地到 期 及 处置 情 况 调查 表 》。 (3)高新技术产业用地 根据土地集约利用评价需要,针对松
山湖高新区内高新技术产业用地展开调 查,主要查清园区内高新技术产业的用地 位 置 、范 围 、规 模 及 高 新 技 术 产 业 总 收 入 等,资料清单如下:1)《高新技术企业名录》; 2)《开发区高新 技术产业用 地统计表》。 3 .3 用地效益调查
用地效益调查主要针对松山湖高新区 内已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的 投入产出情况开展调查,调查所涉及的工 业企业要求其注册和生产均在评价范围 内 。调 查 内 容 主 要 包 括 松 山 湖 高 新 区 工 业 ( 物流) 企 业 总 收 入 、工 业 企 业 固 定 资 产 投 资 总额等。对调查 数据和资料进 行整理汇总, 列出资料清单如下:
1 )《 东 莞 松 山 湖 高 新 技 术 产 业 园 区 工 业 企 业 统 计 表 》; 2 )《东 莞 松 山 湖 高 新 技 术 产 业 园区2007年全年经济运行分析》;3)《开发区 典型 企 业 情况 调 查 表 》。
4 关键数据处理方法 4 . 1 经济数据的剥离
2009年松山湖高新区的工业(物流)企 业总收入为1705.85亿元较2008年度增加 2 0 0 个 多 亿 。该 收 入 值 是 以 松 山 湖 高 新 区 管 委会管辖的72km2来统计的,包含了本次评 价范围内 的10km2。因为 保证数 据统 计的一 致性,工业(物流)企业总收入需按科学的技 术 方 法 进 行 剥 离 。根 据 常 规 的 数 据 处 理 方 法,数据剥离可按照用地面积或建筑总面 积比例进行分 摊。但结合 实际情况, 松山湖 高新区的用地面积小,由于历史发展短,建 筑总面积不大,而松山湖高新区以发展高 新技术产业集群为主,工业的投入产出比 值高, 工业产值的贡 献率大。故 采用用地面
积比例或建筑总面积比例进行剥离是不合 理的,同时考虑到总部经济的情况存在,采 用专家咨询法对松山湖高新区的工业(物 流) 企业总收入进 行剥离。东 莞松山湖科 技 产业园区管委会各部门同志及专家经商讨 一致认同,对工业(物流)企业总收入进行数 据处理时,按照45.73%的修正系数剥离原 数据,得本次评价范围的工业(物流)企业总 收入 为78 0. 12 亿元 。本 报 告中 计 算 工 业用 地产出强度即采用经以上方法进行剥离后 的数据。 4 . 2 二类高新技术产业用地面积的计算
高新技术产业用地是指高新技术企业 用地及创新、创 业环境建设用 地之和。它分 为一类高新技术产业用地和二类高新技术 产 业 用 地 。一 类 高 新 技 术 产 业 用 地 是 指 宗 地完全为高新技术企业使用的用地,二类 高新技术产业用地是指高新技术企业与非 高新技术企业或非产业用途混合使用的土 地 。通 过 咨 询 东 莞 松 山 湖 高 新 技 术 产 业 园 区科技教育局等相关部门,并辅之以实地 调查,得出结论,松山湖高新区的二类高新 技 术 产 业 用 地 为 企 业 孵 化 器 。截 至 2009年 12月31日,企业孵化器中有25家企业,其中 有12 家高新技术企业。经计算,企业孵化器 内部高新技术产业租赁厂房建筑面积为2. 7 0h m 2,总 厂 房 建 筑 面 积 为 4 . 5 7 h m 2, 则 二 类 高新技术产业分摊面积比例为59.01%。
状数据库建设中的应用[J].科技创新导 报,2007,4.
费前考虑问题 ”的相关系 数检验的t 统计量 的显著性概率为0.068,大于0.05,故接受原 假设, 认为“网上消费满意度”与“消费前考 虑 问 题 ”没 有 显 著 性 的 相 关 关 系 。而“ 网 上 消 费 满 意 度 ”与“ 消 费 后 遇 到 的 问 题 ”的 相 关系数检验的t统计量的显著性概率为0. 000,小于0.05,故拒绝原假设,认为“网上消 费 满 意 度 ”与“ 消 费 考 后 遇 到 的 问 题 ”有 显 著性 的相 关关 系（ 如表4 ）。
3 结论和建议 3 . 1 创造优良的网络环境是必要的
从大学生每天上网时间的统计数据可 以看出:90%的大学生每天上网的时间是3 小时以下,只有2.20%的大学生每天上网时 间是14小时以上,而高校既是知识密集的 地方,也是电脑普及率蕞高的地方之一,大 部分学校为了便利学生的学习与生活人都 建有内部的局域网,校园网站可以24小时 全天候开放服务,而且网络使用费用很便 宜,但是为什么大学生上网的时间会那么 短,原因可能就是由于高校没有较多的先 进实验室,学校的网速不是很快,学生不能 有效地进行网上消费。 3 . 2 进行网上消费便捷性的宣传
从被调查的学生群体中有过网上消费 经历的占39%,而没有过网上消费经历的占 61%,说明大学生对网上消费不是很了解, 网上消费在大学生中还不是很普及,而大 学 校 园 里 的 学 生 、教 师 客 户 群 是 稳 定 的 消 费群, 是别人无法复 制的。他们 有许多共同 的兴趣和消费倾向,素质较高,容易接受新 生事物,特别是学生年龄一般在18～25岁 左右,正处在求知欲旺盛的阶段,是开展网 上消费的主力军 。所以, 在大学校园里进行 大力宣传网上消费是可行的。 3 . 3 采取有吸引力的价格策略, 提高网上购 物的信誉度和满意度
虽然商家采用各种手段来减弱消费者 对价格的敏感度,但价格在消费心理上仍 占 一 席 之 地 。网 络 能 为 企 业 节 省 大 量 的 促 销费用,使产品价格下降成为现实,而网上 销售可以省却中间商,顾客可以直接向生 产者订货,从而也节省了中间环节的支出, 这 也 是 网 络 营 销 受 欢 迎 的 原 因 之 一 。调 查 统计数字表明,45.10%的同学所能接受的 网 上 购 物 交 易 费 用 在 5 0 ～ 1 0 0 元 。这 说 明 在 校大学生消费的承受能力相对较弱,对网 上购物的价格较 为敏感。因此, 开展网上消 费的企业必须采取相应的价格策略,以吸 引大学生消费者。 3.4 产品质量、安全问题仍应引起高度关注
从没有网上消费经历的人群中看出, 33.33%的人对安全问题不放心,30.6%的人 对质量问题很关注,说明质量问题和安全 问题是影响网上消费的主要原因,所以,在 电子商务发展如 火如荼的今天, 质量、安全 问 题 仍 然 是 不 可 忽 视 的 问 题 。在 未 来 的 发 展中,开展网上消费的企业要在质量上把 好关,大力关注安全隐患。 3 . 5 简化网上消费流程
在没有网上消费经历的被调查者中, 20.56%的人认为流程麻烦或者不会流程, 这说明开展网上消费的企业的网站用户体 验做的不是很好,没有考虑到用户的感受, 说明创建简化的消费流程让消费者上网消 费是非常必要的。
原 理 、S P S S 工 具 与 应 用 研 究 . 北 京 : 科 学 出版社,20. [2] 郭 志 刚 等 .社 会 统 计 分 析 方 法 : SP SS 软 件应用.北京:中国人民大学出版社, 1999. [3] 张俊英. 特殊消费 环境下的 特殊消费 群 体的消费情况析构——从上海周边大 学城内大学生看现代大学生消费情况 [J].科技创新导报,2007,32:242.
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